「勝利者咒」與土地招標成績

禮頓山園地皮在市場預料中高位成交，普遍被認為是利好消息。其實這裏還藏著另一個利好消息。我曾經以對策論分析招標和公開拍賣的分別，指出招標受到「勝利者咒」（winner's curse）影響，導致成交價過低。讓我以一個真實例子説明什麼是「勝利者咒」。

以下是一位地產界知名人士的見解：在招標中，最高入標價可以和次高價有很大距離；但在公開拍賣，兩者之差只是一口價。如果有發展商對那塊土地志在必得，招標價便會高於拍賣價。這個分析對了一半，結論卻錯了一大半。

相信大家同意，最高入標價絕對有可能遠高於次高價。發展商入標時，亦會意識到他的標價可能遠遠超過其他對手。我認為利潤（而不是地皮）才是發展商志在必得的，過高價購入土地只會得不償失。這個考慮，令到他們十分謹慎出價。所以招標價比拍賣價高的可能性極低。

這就是「勝利者咒」壓低招標價的原因。招（標制度）在（勝利者）咒在，招亡咒亡。最直接破解方法是改為公開拍賣。

政府近日的論調是拍賣價是市價，招標價亦是市價。即是説成交價便是市價。經濟學家卻有不同見解，我們認為市價是一個反映所有市場訊息的價格。在訊息不全時，成交價可以有別於市價。例如一個業主急於套現，沒有充足時間尋找買家，成交價便會低於市價。

同樣地，招標受到有限訊息和「勝利者咒」影響，招標價便會低於市價。

理想的招標價顯然是利好消息，更高的市價將「利上加利」。相信這次招標是樓市轉向點。最近上水石湖墟拍賣價高於大部分測量師預料，進一步支持這個論點。

（原載《信報》1998-04-29）

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