資助置業宜能放能收

特首曾蔭權在7月15日出席立法會答問會時表示：「我和同事…正在聚焦檢視房屋政策的目標、措施和成效。…我亦已要求中央政策組就『資助置業』這個專門議題，舉行焦點小組討論…」

其實運輸及房屋局已經以「資助市民自置居所」為題，在2010年5月至9月17日期間進行公衆諮詢。曾蔭權更於去年10月13日，在《施政報告》內宣布一個新的資助置業計劃，名為「置安心」。

置安心：這是一個政府與房屋協會（房協）合作的資助置業計劃。簡單地説，置安心是由政府和房協先興建一些「上車盤」，給合資格的市民在特定期內「先租後買」。如果他們最後決定置業，他們便會獲得發還先前所繳付的一半租金，作為首期資助。他們可以用這些首期資助購買計劃內的單位，也可用來購買私人住宅。

政府以前還有其他的資助置業計劃，如「居屋」（包括「私人參建」）、「夾屋」和「置業貸款」計劃。這些計劃在1998年至2004年期間先後被終止。現在社會上要求復建「居屋」的聲音響亮。哪政府又應否考慮恢復其他資助置業計劃？讓我們一一探討。

居屋：資助置業政策始於1978年推出的居屋計劃（後來在1979年増添了私人參建居屋計劃）。自1981年第3B期起，居屋是以折扣發售。這些居屋業主必須先向政府補價（等如補價時單位市值乘以折扣率），才可以自由買賣和出租他們的單位。

在2002年，鑑於整體樓價由1997年的高峰大幅下跌超過六成，政府重定房屋政策，取消每年建屋目標和七成置業率長遠指標。房委會隨着於2003年起停建居屋。

夾屋：夾屋計劃由房協於1993年推出。它的運作和居屋差不多。主要的分別是夾屋協助不符合居屋申請資格的夾心階層置業，所以夾屋售價的折扣率比居屋的低。

在1997年樓價大跌後，前特首董建華於1998年《施政報告》中宣布停建夾屋。

「置業貸款」計劃：房委會在1998年推出「自置貸款」計劃，為公屋租戶提供免息貸款或按揭還款補助金，讓他們在私樓市場自置物業，交回公屋單位。

同一年，政府推出「首置」計劃（由房協執行），為中產家庭提供低息貸款，協助他們自置物業。

在2002年，房委會重整「自置貸款」計劃和「首置」計劃，合併為「置業貸款」計劃，為合資格的家庭提供免息貸款或按揭還款補助金。

政府已於2004年終止「置業貸款」計劃。

資助置業非治本之策

以上各種資助置業計劃都離不開（一）金錢資助（如置業貸款計劃）或（二）土地資助（如居屋和夾屋）。現行的置安心更是兩者兼具。

這些不同的資助置業計劃有着同一共通點。它們只能幫助一些較低收入家庭置業，但對於樓價過高的根本問題卻無濟於事。

金錢資助（如置業貸款計劃）令到購買力上升，刺激需求，只會推高，而不會壓抑，樓價。土地資助（如居屋和夾屋）令到私樓供應減少，亦只會令到樓價上升。置安心更是同時增加需求和減少供應。

由此可見，資助置業並非治本之策，不應成為主要的房屋政策。

居屋難放難收

如果資助置業只是擔當輔助角色，便應是能放能收。

在這方面，居屋最為不可取。首先，居屋的折扣率高；其資助為衆計劃之冠，成為重大的退埸障礙。居屋的折扣率是根據置業負擔能力釐定。要在樓價大跌時，折扣率才會大幅下調，形成退場機會。政府就是在2003年把握了一個這樣的機會，終止居屋計劃。

另外，興建和銷售居屋需時。這不單是進場的障礙，亦防礙退埸。紅灣半島事件説明把興建中的居屋轉為私樓問題多多；政府現在還有千多個居屋單位待售。

夾屋的問題和居屋類似。董建華在1998年宣布停建夾屋後，房協要花12年才能把1,083個剩餘單位售清。置安心的單位正在興建，有着同一樣的潛在問題。

置業貸款計劃只提供金錢資助，進場極為容易。在退場方面，因它不涉及興建和銷售單位，比居屋、夾屋和置安心容易得多。四者之中，是為首選。

在討論資助置業時，可以置業貸款計劃為起點，本着能放能收原則（居屋、夾屋和置安心均不合符此原則），探討更合時宜的政策。

（刊於《明報》2011-08-25http://life.mingpao.com/cfm/dailynews3b.cfm?File=20110825/nalfa/fac1.txt）

遞補機制是下下策

今年「七一遊行」，主辦單位民間人權陣線（民陣）聲稱參與人數高達22萬。姑勿論這數字準確與否，反對「遞補機制」方案的聲音是非常清晰的。該方案由政制及內地事務局局長林瑞麟提出，目的是要堵塞「五區總辭、變相公投」。

七一遊行三天後（即7月4日），政務司司長唐英年終於宣布取消原訂在7月13日於立法會二讀遞補機制草案，還讓步在7月至9月期間，進行約兩個月的公衆諮詢。

這埸變相公投的博弈不單止牽涉泛民和政府。不少學者為文抨擊遞補機制，學術界甚至刊報聲明反對該機制。在法律界，律師會要求政府「撤回草案，並進行全面諮詢」；大律師公會更四度發出聲明，力指遞補機制違反《基本法》。

在遞補機制方案提出前，變相公投本來是小衆之題。現在它卻升至憲制層面，成為一大政治議題。這場重要的政治博弈端的變幻莫測。雖然泛民在上半埸佔盡上風，但政府能否在下半埸扭轉形勢？我們先要了解甚麼是變相公投和它的來龍去脈。

去年1月，社會民主連線（社民連）和公民黨策動五區總辭，由社民連的梁國雄（長毛）（新界東）、黃毓民（九龍西）、陳偉業（新界西）；公民黨的梁家傑（九龍東）和陳淑莊（香港島）一同請辭，繼而觸發全港五個立法會地方選區同時補選。他們跟着以同一議題「盡快實現真普選、廢除功能組別」參與補選（補選在2010年5月舉行），令到這場補選變相成為香港的第一次「公投」（這不是真正的公投，因香港沒有制定公投法）。

其實早在2005年11月，長毛已提出以五區總辭、變相公投的策略來爭取雙普選。這一着十分巧妙。在現時的法例下，立法會議席一旦出缺，政府不單止必須安排補選，還要承擔其所需費用。所以泛民一旦達致五區總辭，政府便要安排變相公投，避無可避。

從2005年11月到2010年1月，政府有超過4年的時間部署防止五區總辭、變相公投的出現。政府明明有先知先覺的優勢，卻以為不做不錯，儼如不知不覺，白白的吃了一場敗仗。

政府又可以怎樣先知先覺呢？辦法是有的，而且比遞補機制簡單。在2005年11月長毛提出五區總辭後，政府有足夠時間在2008年立法會選舉前重劃地方選區，把五個地方選區増加為更多選區（N選區）。假設N=10，變相公投便須要由十區總辭觸發。要團結泛民策發十區總辭談何容易。第一次的五區總辭只有社民連和公民黨參與，而公民黨的湯家驊更是反對的；其他民主派如民主黨、民協和街工也是反對的。以上N=10只是一個假設，重點是N越大，策動總辭越困難，防止變相公投便越有效。 

以上的「N地方選區」方案比遞補機制簡單得多。它只涉及重劃地方選區的技術改動，完全沒有改變全港選民的選舉權。

當我們以為政府把先知先覺的優勢弄成不知不覺的敗仗後，起碼也會後知後覺時，政府又再犯一大錯。變相公投後，政府在2010年6月通過政改方案。立法會產生方面，此方案增加2012年立法會地方選區和功能界別各5席，均至35席。新増的5席功能界別最有突破，被稱為「超級區議會」。在2011年3月，政府落實2012年超級區議會5席的產生方法：時任民選區議員獲15名民選區議員提名後便可成為候選人，然後由全港320多萬選民以比例代表制選出。在這安排下，只要超級區議會其中一席請辭，便可觸發變相公投，令到變相公投防不勝防。政府到底是要堵塞變相公投，還是要促進變相公投？真是莫名其妙。

説到這裏，我們應該很清楚政府是作繭自縛。政府更認定取消地方選區和超級區議會補選（即遞補機制）是堵塞變相公投的惟一途徑，完全罔顧大律師公會多次指出遞補機制違反《基本法》的可能性。就算政府在諮詢後能夠通過遞補機制，日後難免受到法律挑戰，最終或會被判敗訴。當然政府還有最後殺着，便是要求人大常委解釋《基本法》，用最笨拙的方法「勝」這一戰。

上策是以簡單的方法解決複雜的問題；下策是以複雜的方法解決簡單的問題；遞補機制是以複雜的方法製造更複雜的問題，是為下下策。

（刊於《香港經濟日報 》2011-07-18http://www.hket.com/eti/article/dcb6567f-418a-4fec-b2b7-0bdfc2a2d063-841858）

Better to be Slow than Sorry on the Currency

It is the great yuan conundrum. Although a recent poll by Bloomberg News found a majority of investors believe the Chinese currency will be fully convertible by 2016, there is no consensus among analysts it is inevitable.

In the words of Dr Stephen Ching, an associate professor in the School of Economics and Finance at the University of Hong Kong, the process will be "conditional" as well as "gradual".

"It depends on the development of the financial market in China, on whether China can afford to have the [yuan] convertible or not, and on the global situation of the financial sector, like the Asian financial and global financial [markets]," he says.

"If a crisis hits again, they will be unlikely to make the currency convertible. It's not realistic to have a definite timeline."

A key factor against making the yuan convertible is that doing so would reduce China's control over its own monetary policy, says Dr Ching, who was the first Hong Kong academic to be made a research fellow by the Hong Kong Monetary Authority.

If China's aim is keeping inflation under control - currently a major concern, with April's figure recorded at 5.3 per cent - the central bank can raise interest rates further. If the yuan was fully convertible, an increase in interest rates would result in an inflow of capital into the country, working against efforts to curb inflation.

The current policy of making modest steps towards increasing convertibility is "a good practice", says Dr Ching.

Among the measures already introduced by Beijing and highlighted in recent reports is the creation in Hong Kong of an offshore market for yuan transactions. Yuan-denominated overseas loans and currency swaps, along with other moves, have also indicated a greater degree of convertibility than in the past.

Continuing such a step-by-step policy is the right thing to do, Dr Ching says, because "when you try to liberalise the [yuan] there will be lots of uncertainty".

"To deal with this, it's better to adopt a gradual approach," he adds. "If you make it more convertible, it's really difficult to go back. There is a rigidity in terms of liberalisation.

"If you take a [step] that's too drastic with the convertibility … you may subject the economy to uncertainty you will not be able to manage. The current approach is a good approach. It's better slow than sorry."

(Interview by Daniel Bardsley from The National on 2011-05-23 at http://www.thenational.ae/thenationalconversation/industry-insights/better-to-be-slow-than-sorry-on-the-currency)

土地公開拍賣 不要招標賤賣

政府在今年3 月7 日，以招標形式出售首幅「限呎地」（位於元朗鄰近西鐵朗屏站）；另外有兩幅「限呎地」即將會在4 月29日開始招標（ 截標日期為6 月3日）。在2011至12財政年度，政府已計劃總共為5 幅「限呎地」招標。以招標形式出售「限呎地」，始見於上一財政年度預算案。

限呎地雖未周詳 仍增供應

「限呎地」是指該土地發展有限制，主要是限制單位數目和單位面積。政府希望透過限呎地增加中小型單位供應。這設計被指為欠缺周詳，因為它沒有排除中小型單位被合併為相連、複式單位的可能性。

我認為以上的批評不太重要，限呎地本身的問題不大，因為它始終可以增加土地供應量。我的擔心反而是以招標形式出售限呎地，問題源於以下個案。

在1998年3 月10日，政府以招標形式出售一幅位於馬鞍山的酒店用地，成交價被認為不足市價兩成。在3 天後，再以招標形式出售一幅位於廣東道的商住用地，成交價亦被認為低於市價兩成。當時政府受到賤賣土地，甚至是官商勾結的嚴厲指摘。

我當時分析過以上個案，寫了3 篇文章（先後為「解開招標中的『勝利者咒』」、「公開拍賣勝招標賣地」和「『勝利者咒』與土地招標成績」）。主要的結論是招標賣地和低地價有密切關係。

要明白兩者的關係，就要用到競投理論的一個概念，名為「勝利者咒」（winner 's curse），這個概念有點複雜，讓我花點篇幅解釋。

樓市供求複雜幻變，沒有單一買家可能掌握全面資訊； 而他們所掌握的資訊也不盡相同，加上他們往往不會向其他人分享資訊，令到他們無從互相比較。

問題是在招標制度下，買家如何根據有限資訊出價？

一般人可能會這樣想： 我雖然不完全知道其他人掌握甚麼資訊，但我猜測總有人的資訊比我的利好，也總有人的比我的利淡。如果我依我所知出價，理應不會過高或過低。

如果你不覺得以上方法有問題，你便可以假設所有人皆用以上方法出價。結果是最看好者都以為有人比他更看好，即他過分樂觀，出價過高，賠本地「勝出」一場招標，這便是「勝利者咒」了。

但我相信發展商比一般人複雜，他們懂得化解「勝利者咒」。破解此咒的竅門是在定價時，你要假設沒有人比你更看好。你便不會過分樂觀，出價自然審慎。

發展商審慎 政府成輸家

現在我們可以明白招標賣地和低地價的關係。因招標中有「勝利者咒」，而發展商懂得解咒，審慎出價，令到成交價偏低。「勝利者咒」到頭來是「賣家咒」（seller 's curse）。

公開拍賣透明 增出價資訊

我們還可以比較招標和公開拍賣。它們主要的分別是拍賣在競投價完全公開下進行。競投者便可從對手的出價推測對方的資訊，從而更準確地定價，便不須像在招標時那麽謹慎定價。

「招在咒在，招亡咒亡」，政府破解「賣家咒」的最簡單直接方法，是將招標改為公開拍賣。

我反對招標限呎地，因為我反對賤賣土地。基於同一原因，我反對招標其他用途的土地，如酒店、商貿和商住用地。我現在的立場和以前一樣（ 見「公開拍賣勝招標賣地」）：

「政府應立即確定公開拍賣為賣地主要途徑，除非在特殊情況和強而有力的理據支持下，不能採用招標制度。」

（刊於《香港經濟日報 》2011-04-28http://www.hket.com/eti/article/b303df0d-78a9-4e7d-a6b3-dc20ab5e6a1f-051587）

相關文章：解開招標中的「勝利者咒」，公開拍賣勝招標賣地，「勝利者咒」與土地招標成績

完善勾地制 勝恢復賣地

財政司司長曾俊華在4月13日宣佈，政府將於本年4至6月期間主動拍賣或招標十二幅土地，其中九幅為住宅用地，預計可供應合共約2,650個單位；另外三幅為商業/商貿及酒店用地。

競投利港府 為土地定價

上一財政年度政府主動賣地總數為三幅，這十二幅土地已遠遠超越此數。很明顯地政府已變得更積極主動賣地。

政府在上一年度恢復主動賣地，與勾地機制雙軌並行。值得注意的是，勾地機制在1999年剛推出時也是與定期賣地雙軌並行，然後在2004年完全取代定期賣地。現在政府走回頭路，回到1999年。

當然，走回頭路並不一定代表走得不對。問題是在恢復主動賣地之餘有沒有更好的選擇？我相信是有的，在此提出一個建議以供討論。

首先我們要明白為何土地往往以競投方式出售。主要原因是樓市供求複雜幻變，賣家很難掌握全面資訊，單方面定價。競投為賣家提供一個很有效的定價方法。明白這一點後，便不難明白為何勾地機制比主動賣地優勝。

如果賣家沒有足夠資訊定價，那在競投開始之前，她亦很難確定到底有沒有買家。通常這不是一個大問題，因為賣家可以隨時收回物件，損失不大。

政府無補償 「有地無人勾」

雖然香港政府面對的是同一樣的問題，但土地競投是樓市的焦點，受到傳媒廣泛報道。萬一競投吸引不到買家，政府被迫收回土地，勢必成為負面消息，對樓市，甚至是股市，有一定的影響。政府是不可以掉以輕心的。

據我所知，勾地機制是香港獨創的，目的是解決以上問題（請有識之士多加指教）。簡單地說，勾地機制是在競投前加上一個包銷要求。發展商成功勾地其實是滿足到政府的包銷要求，那政府便不怕被迫收回土地。這倒是一個聰明的設計。

這設計卻有一個缺點。政府的包銷要求是單方面的，從不作出補償。難怪發展商不願意為政府包銷土地，即勾地意慾不高。這便可以解釋到「有地冇人勾，勾開有人爭」的怪現象。

這也可以解釋到為何政府的多項優化措施成效不大，因為它們都沒有針對以上缺點。

公開勾地價 優化勾地補償

要針對以上缺點，我建議政府應列出包銷要求（即公開勾地價）；且作出補償，讓發展商就補償額叫價。如叫價低於政府的補償額底價，土地即被勾出，之後便如現時一樣，安排公開拍賣，價高者得（但要高於政府的賣地底價）。

要強調的是，我的建議只要求政府公開勾地價，賣地底價是不應被公開的。我相信不公開底價可以防止發展商串謀投地，壓低地價。（同一道理，政府的補償額底價亦應是不公開的。）

說回恢復主動賣地。這回頭路是走錯了，因為主動賣地並沒有包銷保證，政府要冒上流拍風險。

我希望政府能及早糾正錯誤，不再繼續主動賣地；並針對勾地機制無償包銷的缺點，完善這個香港原創的制度。

（刊於《香港經濟日報 》2011-04-18http://www.hket.com/eti/article/34ea209d-063f-4ba0-8c2e-b55baa978770-800347）

相關文章： Unlocking the Winner's Curse in the Application List System, 取消勾地不智 樓市後患堪憂

強積金「理財戶口化」 邁向自由行

強積金制度自2000年12月1 日起在香港實施。多年間政府只提出過一項重要改革，便是近年所謂的強積金「半自由行」。雖然有關條例已在2009年7 月8日制定， 但「半自由行」還是遲遲未落實。

政府拒「全」自由行 理據不足

「半自由行」是指僱員只可以為自己的供款部分選擇強積金計劃，而此選擇權並不包括僱主的供款部分（ 這便是「半自由行」和「自由行」的分別） 。哪政府為何反對推行「自由行」呢？

政府唯一的反對理據是「自由行」嚴重影響現時僱主強積金供款可抵銷長期服務金和遺散費的安排。但這個說法實在站不住腳。

首先，抵銷安排明顯削弱僱員的退休保障，有違強積金制度原意，應該是被取締，而不是被保留的。就算抵銷安排不能被即時取締，它和「自由行」之間只存在技術上的問題，沒有根本的矛盾，不應成為剝削僱員選擇權的工具。

雖然「半自由行」容許僱員轉移其供款部分至自選計劃內，但卻限制僱員於每曆年（Calendar Year） 只可作出一次轉移。這限制暴露出強積金機制運作欠缺效率。

其實財經事務及庫務局和積金局已盡了不少力，改善有關問題。我在此提出一個簡單的概念以供當局參考。

設「不能提款戶口」 投資卻須靈活

我建議把強積金帳戶「理財戶口化」（ 姑且稱為強積金「全自由行」） 。「強積金理財戶口」基本上是一個不能提款的銀行理財戶口，但仍能享有一般銀行理財戶口的高度靈活性。

例如，僱員和僱主對強積金供款就像僱主在僱員的銀行戶口支薪一樣。僱主在有需要時，可根據其供款紀錄，作出長期服務金和遣散費抵銷安排（ 如果能取締此抵銷安排便更為理想） 。

另一方面，僱員可以靈活地作出投資決定，投資選擇再不局限於主動式基金，而可以選擇交易所買賣的被動式基金、外滙、債券和股票等等。

這並不表示「強積金理財戶口」可投資任何投資產品。一些結構複雜和高風險的產品，如迷你債券、累計期權、累沽期權和股票掛鈎票據，便應被拒諸門外。

迷債結構產品 應被拒諸門外

如何界定甚麼是可投資產品並不簡單。國家財政部發行的人民幣債券很適合接近退休而計劃返回內地生活人士，但合成的人民幣債券有隱藏的交易對手風險，又是否適合他們？交易所買賣的被動式基金價簾物美，但合成的交易所買賣基金又是否同樣物有所值？

我認為讓「強積金理財戶口」可投資（ 非合成） 交易所買賣的被動式基金已很足夠。

目前市場上已有不少這類產品，且數目正在不斷增加。我相信強積金「全自由行」應可更加促進有關市場發展。

除了交易所買賣的被動式基金外，又有甚麼產品應列為可投資類別？

這是一個更複雜、卻次要的問題。主要是因為其他投資產品的表現，通常比不上相關的被動式基金，所以引入其他產品並不代表僱員有更好的選擇，反而可能令到他們眼花繚亂，未能作出最好的決定。

（刊於《香港經濟日報 》2011-04-08http://www.hket.com/eti/article/57f617da-6454-46d9-ae15-93d0a8bd6daa-234466）

盈富基金納MPF 減收費增回報

財政司司長曾俊華在2008年第一次為較低收入人士（ 月入不超過一萬元） 作出6 ,000元的一次過強積金注資，涉支102億元。獲社會普遍支持； 今年他再度建議注資，並把範圍擴闊，為全港所有強積金戶口持有人每人作出一次過注資6 ,000元，所需金額高達240億元。

香港人口正不斷老化，注資強積金可以加強退休保障，明顯比一次過派錢和退稅更有遠見。可惜曾司長硬要把不派錢和不退稅說成是為了避免刺激通脹，捨本逐末，在欠缺說服力下繼續硬推方案，結果引起很大的民怨，激起民憤，繼而被多個政黨施壓，最後被迫把注資強積金改為向全港所有18歲或以上永久居民每人派發6 ,000元，納稅人更可另外獲得高達6 ,000元的退稅，所需金額亦大幅增加至 405億元，耗掉上年度過半財政盈餘（ 上年度財政盈餘為713億元） ，做法極為短視。

我在2007年首次提議以一次過強積金注資代替一次過退稅，說明政府其實可以不多花一分一毫，便能著手處理香港的人口老化問題。注資強積金是一個新意念，但更重要的是強積金的表現。這便帶出了另一個問題： 香港的強積金回報低，收費高。我們又可以怎樣解決這個問題？

只推半自由行 難增市場競爭

如果你信奉市場的話，便立即會想到用競爭來解決這個問題。方法是讓強積金戶口持有人自由選擇強積金服務提供者，希望以競爭的壓力令到服務提供者提高強積金的回報。這便是所謂的強積金自由行和半自由行。強積金自由行是指戶口持有人可以為戶口內的所有資金自由選擇服務提供者，而半自由行把自由選擇服務提供者局限於僱員供款部分。政府本來是想推行強積金自由行，後來屈服於基金界的壓力，把建議改為半自由行。政府將基金界的利益置於市民退休保障之前，被形容為官商勾結實在貼切。

我相信市場有一定的力量，但不相信競爭一定會為所有的強積金戶口持有人帶來一個表現較好的選擇。第一，選擇投資基金其實不易。幾乎所有投資基金都有辦法合法地（ 卻不一定合理地） 展示出自己的表現比對手優勝。第二，這些大部分的主動投資基金的表現實際比不上相關的指數，原因是基金的收費高。結論是被動的指數基金表現往往比主動的優勝。

我建議政府可以首先把盈富基金（ 追蹤恒生指數的被動基金） 引入強積金，讓所有強積金戶口持有人可以有一個低收費和較高回報的選擇，無論有沒有強積金自由行或半自由行，你可把強積金戶口內的部分或全部資金投資到盈富基金上。政府遲遲不解決強積金低回報，高收費的問題，是這次注資失敗的另一個主因。

倡自願增供款 可配對免稅額

香港強積金制度的另一問題是供款過低，僱員和僱主的每月供款各自為最高1 ,000元。但要強制僱主或僱員增加供款談何容易，政府何不鼓勵僱員自願增加供款？大方地把僱員的自願供款配對為免稅額。這豈不是比派掉盈餘更有價值？但前提仍是政府要先解決低回報，高收費的問題。否則便會被人指摘向基金界輸送利益。

很不幸地，這次強積金注資已被極度政治化。但望政府能從失敗中學習，在將來制定政策時能釐清理念和目標，及徹底解決強積金表現強差人意的問題。

（刊於《香港經濟日報 》2011-03-24http://www.hket.com/eti/article/15548052-44f8-480c-a1fa-1c202ce8d8e1-011264&sectionId=007）