推樓指ETF助房策解困

根據運輸及房屋局的資料顯示，香港現時的整體置業率為53%。即是說香港的未置業率接近50%，未置業者和已置業者的數目相若。

特首曾蔭權認為置業率和未置業率相若導致房屋政策出現困局。他指出「已置業人士當然不想樓巿大跌，資產貶值；未置業人士則想政府壓抑樓價」。到底房屋政策應否壓抑樓價？

一個理想的房屋政策是應該把樓價維持在可負擔水平的和防止樓價大幅波動。在這方面，我認同政府在樓價上升時增加土地和房屋供應。我更加支持建立土地儲備。除了可以幚助穩定樓價外，土地儲備可為社會不斷的發展提供充足的土地。

政府現正就「優化土地供應策略」作出諮詢，我希望它能夠成功地確立增加建立土地儲備的方法，如在維港以外填海。

就算有更好的房屋政策，樓價波動始終無可避免。樓價大升令到未置業者上車困難；樓價大跌令到業主資產貶值。難道真的是束手無策？

我建議推出「樓指ETF」（Exchange Traded Fund）解決以上難題。樓指ETF和盈富基金相似。盈富基金是追蹤恒生指數的ETF，而樓指ETF則追蹤樓價指數。

樓指ETF如何幚助未置業者上車？未置業者通常是透過儲蓄慮積首期。但在樓價上升時，積蓄往往追不上樓價升幅，令到上車遙遙無期。如果未置業者能夠以樓指ETF作為儲蓄工具，他們的積蓄便能隨著樓價同步上升，解決以上的上車問題。

哪樓指ETF又如何幚助業主避免資產貶值？如果樓價下跌時，業主當然可以透過出售物業避免資產貶值。樓指ETF提供另一選擇：業主可以沽空樓指ETF，對冲樓價下跌。沽空樓指ETF的好處是其交易費用比出售物業的低。另外，沽空不涉及實物買賣，自住物業的業主便可免受搬家之苦。

既然樓價波動無可避免，何不把它看成一個風險管理問題？在這方面，金融工具便大派用埸，例如上述的樓指ETF。叧一例子是早於2006年在芝交所（Chicago Mercantile Exchange）推出的樓價指數期貨和期權【註】。重點是要認清問題，對症下藥，才可拆解困局。

香港是頂尖國際金融中心，媲美紐約和倫敦。我相信港交所是絶對有條件推出樓指ETF，但不要忽略政府推動的關鍵性。就像政府在1999年推出盈富基金，成為港交所第一隻ETF。至今已有逾百隻ETF在港交所買賣，而盈富基金依然是交投最活躍的ETF之一。

現在特首選舉正進行得如火如荼，兩位建制派候選人（梁振英和唐英年）更陷入「不君子之爭」。希望他們的競選可返回正軌，在政綱上較量。三位特首候選人（梁、唐和何俊仁）都很重視房屋政策。且看誰能提出有效的政策，可同時幚助未置業者和業主應付無可避免的樓價波動。

【註】嶺大何濼生教授在1991年提出樓指期貨的叧一用途是可以疏導樓市投機活動（http://www.hkcer.hku.hk/Letters/v11/rho.htm）。

（刊於《信報》2012-03-16http://www.hkej.com/template/dailynews/jsp/detail.jsp?dnews_id=3351&cat_id=7&title_id=499485）

加強施政報告與預算案分工 強化施政

財政司長曾俊華在2月1日提出是屆政府的最後一份預算案。這份預算案最特別之處不在其內容，而是其諮詢早在去年7月已經開始。當時，行政長官曾蔭權正展開他最後一份施政報告諮詢，並提前為財政預算案（政府開支部分）諮詢，把兩個諮詢結合在一起。

施政報告和財政預算案是特區政府的兩大政策文件。結合諮詢令到兩份政策文件定位更清晰。事實上，曾司長在這份預算案的開首已說明，他會提供財政資源，落實去年十月施政報告內的措施。

其實，其他政策局也應跟從同一模式，盡力落實每一年度施政報告內的政策，避免各自為政。

結合諮詢讓我們可以探討兩大政策文件的細緻分工。首先，施政報告和財政預算案相隔大概四個月。即是說，政府在施政報告勾畫出整體政策後，有約四個月時間觀察社會對不同政策的反應。在制訂預算案時便能因應這些意見，作出適當的調整，令到政策更為完善。

這四個月的觀察是有別於一般政策諮詢。首先，諮詢是先於政策，作用是為制定政策提供大方向、大原則。觀察卻是在政策宣布後和落實前之間。在政策宣布後，社會的討論便會變得更集中、更具體、更實在。具體和實在的意見正正是調整和成功落實政策的關鍵。

讓我以一個例子說明觀察期的重要性。相信大家還記得去年度的預算案，曾司長是先經過廣泛諮詢，然後才提出向強積金注資6,000元，但後來卻遭受強烈反對。民主黨更計劃發起「紫荊花革命」，令到曾司長急急打倒自己，改為派錢6,000元，狼狽不堪。

如果以上措施設有觀察期，政府應該不會那樣狼狽收埸。假設去年政府是在施政報告提出向强積金注資，政府便可以在施政報告和預案期間聆聽意見，對强積金注資作出適當安排，妥善地應付問題。

去年的強積金事件其實反映了強積金是一個極待改善的制度。把注資改為派錢絶對不是解決這個問題的方法。要解決這個問題應從制度著手，給僱員有權為其強積金戶口選擇服務供應商，讓巿場競爭提升強積金表現。

在這方面，政府的表現是令人十分失望的。雖然政府已在2009年7月8日制定法例，讓僱員有限度地為其強積金戶口選擇服務供應商，但該法例卻遲遲未付諸實行。就算該法例實施後，僱員的選擇權仍是十分有限的。他們只可以為其戶口內的僱員供款及其累積回報每曆年（calendar year）轉換供應商一次。這就是所謂的強積金「半自由行」。

為甚麼政府不容許僱員有權為其戶口內的所有（包括僱員和僱主）供款及其累計回報自由選擇供應商（即強積金「全自由行」）？政府的理由只有一個：僱主供款及其累積回報是可以用來抵消遣散費和長期服務金。

這個理由十分牽強。第一，抵消安排只需一份僱主供款及其累積回報的清晰紀錄便已足夠，無須損害僱員的選擇權。第二，強積金是一個退休保障制度。以上的抵消安排違反成立強積金的原意，應被盡早取締。

很可惜，政府沒有汲取去年強積金注資失敗的教訓，沒認真改革強積金制度，取消抵消安排。曾特首只在去年的施政報告指出「積金局正硏究將來推行強積金全自由行的配套措施」。曾司長更只在預算案內作出純技術調整，調高強積金供款的每年最高扣稅額。

希望新一屆政府可以取長補短，延續施政報告和預算案的分工，在其間收集意見，使到政策在落實時更為完善。是屆政府未能妥善改革強積金制度，便要留待下屆處理，使到其更能發揮退休保障功能。