雖然現屆政府的任期快將結束，但仍然努力修補其樓市調控措施的一個明顯漏洞。自今年4月12日起，住宅物業投資者再不可以利用「一約多伙」的漏洞來避免繳付較高的印花稅（稅率為15%）。其實現屆政府留給下屆政府的房屋問題，不是修修補補便可解決。由於現屆政府的房策和調控措施無效，5年來樓價大幅上升，現時樓價比之前更難負擔，下屆政府需要面對更嚴峻的挑戰。另外，現屆政府遺下多項無效的調控措施，如何退市亦要下屆政府費煞思量。
房屋問題不是修修補補便可解決
林鄭月娥在4月11日獲中央任命為第五屆特首。她的政綱有以下的房屋政策，包括建構「港人首置上車盤」、增加「綠置居」供應和讓未補地價的居屋出租。以上的政策欠缺細節，難以分析。本文嘗試揣測以上政策方向，目的是防範下屆政府重蹈現屆政府覆轍，在房策上一錯再錯。
房屋委員會在2016年10月推出「綠置居」先導計劃，先導計劃微調綠表居屋而成。第一，先導計劃把原本是居屋的景泰苑轉為 「綠置居」，提供合共857個單位。第二，「綠置居」的申請者資格沿用居屋綠表申請人的資格。第三，先導計劃微調居屋以市價七折定價至「綠置居」以市價六折發售。基於上述比較，「綠置居」的主要作用是令本來居屋綠表申請人受惠，讓他們轉往申請「綠置居」，以更大折扣置業。除非候任特首心目中的「綠置居」和以上「綠置居」差別很大，增加「綠置居」供應難免削弱綠表居屋吸引力，令綠表居屋申請人下降。一加一減，恐怕置業率和騰出公屋單位數量不會顯著增加。
長遠而言，「綠置居」二手市場將會和現時居屋二手市場一樣，欠缺流通性。居屋二手市場分為已補地價和未補地價。已補地價居屋和私樓買賣無異，不受限制，但補地價金額可觀，約為單位市值30%（註1），是居屋流入二手市場的主要障礙。未補地價居屋轉售有限制，主要的限制是買家須為居屋綠表合資格申請人。將來，「綠置居」二手市場會面對更大的障礙（更可觀的補地價，估計為市值40%）和同樣的限制（合資格買家）。活化居屋二手市場無可厚非，因可增加二手供應，讓買家有更多選擇。
未補價居屋放租 變相政府資助投資
在活化居屋市場方面，候任特首「建議研究推出試驗計劃，容許未補地價的居屋業主，通過與社會企業合作，把單位在市場放租，以增加居屋租務市場流通性」。以上政策讓居屋業主毋須補地價便可出租單位，賺取租金收入，即政府變相資助居屋業主投資住宅市場。現在住宅市場異常亢奮，市民希望政府能夠打擊投機、投資、海外需求，冷卻樓市，候任特首卻偏偏提出資助居屋業主投資住宅市場的政策，到底她想向市場傳遞什麼信息？
候任特首另外提出「在居屋之上，構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』，重燃置業希望」。何謂「可以負擔的」？Demographia為全球主要城市編算「中位數倍數」，中位數倍數愈高，房屋愈難負擔；中位數倍數高於5.0已被視作「極度不能負擔」。香港2016年的中位數倍數是18.1，全球最高，即香港房屋是全球最難負擔；同年全球第二高的中位數倍數是悉尼，其中位數倍數是12.2，遠遠低於香港。
居屋價是市價七折，以此計算，居屋的中位數倍數是12.7（18.1×0.7），仍然高於悉尼（全球第二高）的中位數倍數。如果「港人首置上車盤」定價在居屋之上，中產家庭面對的中位數倍數超過12.7，高於全球第二高的中位數倍數，難道候任特首認為這就是「可以負擔的」？以上計算也顯示居屋買家亦面對高於全球第二高的中位數倍數，下屆政府應該正視居屋價過高的問題。
為首置上車盤去投資化 賣地時加條款
香港的樓價已嚴重脫離購買力。如果候任特首的目的是「構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』」，她需要為「港人首置上車盤」去投資化。其中一個做法是在賣地時加入以下條款：（1）如果買家是非香港永久居民（註2），他們便要繳付應課差餉租值；（2）如果買家是香港永久居民，但他們已擁有其他住宅物業，包括居屋和「綠置居」，他們同樣要繳付應課差餉租值。以上條款可大大減低海外和投資需求，令樓價重新與港人購買力接軌。
下屆政府應盡量在賣地時加入以上條款，讓它發揮最大的效用。樓價與港人購買力接軌後，自然是可負擔的。以上條款的限制比申請居屋的限制小，可謂完全符合候任特首的房策：「在居屋之上，構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』，重燃置業希望。」
房策設計得宜 良好理念可實現
樓價與港人購買力接軌還有其他好處，例如港人購買力由收入而定，短期波幅不大，相對穩定；樓市隨之變得較為穩定，減低買家、業主甚至是發展商的風險。另外，居屋的定價不再是基於全球最難負擔樓價，避免出現居屋的中位數倍數高於全球第二高中位數倍數的荒謬現象。當居屋價回落後，政府便毋須向居屋綠表申請人提供更大的折扣，可以取消架牀疊屋的「綠置居」，簡化香港的房屋市場。
以上的例子說明，只要房策設計得宜，良好的理念是可以實現的。候任特首大可與她的班子動動腦筋，設計出更完善的房策，徹底解決香港房屋這一個老大難題。我想，給下屆政府5年時間，讓它令香港的中位數倍數下降至單位數水平，即10.0以下，應該難不倒下屆政府吧？（註3）
註1：注意，居屋以市價七折定價
註2：公司買家是非香港永久居民，所以它們要繳付應課差餉租值
註3：新加坡2016年的中位數倍數是4.8
（刊於《明報》2017年4月26日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170426/s00012/1493143574108）
