房委會資助房屋小組先後在2017年11月和2018年1月通過白表居屋第二巿場計劃（白居二）和綠表置居計劃（綠置居）恆常化，逐漸落實特首林鄭月娥在她首份施政報告提出的新房屋政策。她的新房策有兩個重點，其一是「以置業為主導……致力建立置業階梯」。此重點是在居屋之下增設綠置居和在居屋之上提出「港人首置上車盤」（首置盤）；而白居二恆常化正式放寬二手居屋市場。新房策的另一重點是「在『長遠房屋策略』的基礎上，加大增加房屋單位方面的努力」。
香港樓價已持續高企多年。根據Demographia最新公布調查結果，香港樓價已連續8年為全球最難負擔。樓價難負擔的問題愈來愈嚴重，實在令人擔憂。當樓價處於現時超高水平，負責任的政府起碼要提醒市民樓市下跌風險十分大，應謹慎入市。特首卻反行其道，致力令收入不高的小市民置業。要知道無論是綠置居、白居二或首置盤的新業主，他們都要承受樓市下跌風險，而他們承受風險的能力卻是最弱。
白居二恒常化 雙重福利火上加油
縱然樓價下跌風險很大，但樓市異常亢奮，不少「合資格」市民仍樂於把握政府提供的機會入市，如以七折購入居屋；而綠置居定價更低至六折。政府除提供以上折扣優惠外，現在還推行白居二恆常化，提高居屋業主投資回報。
由於政府出售居屋時提供折扣，居屋業主需要向政府「補地價」才可自由放售其物業。如果居屋業主選擇不向政府補地價，他們的單位只可在受限制的未補地價二手居屋市場放售。所以二手居屋市場分為已補地價和未補地價，而未補地價二手居屋價和已補地價的，之間有一定折讓。這折讓就是政府應得的「地價」。
從前未補地價二手居屋的買家只限於符合綠表資格人士。白居二恆常化正式放寬未補地價二手居屋市場，除了符合綠表資格人士外，也讓一定數目符合白表資格人士購買未補地價二手居屋。由於白表資格較綠表資格寬鬆，白表買家的購買力一般比綠表買家的強。讓他們進入未補地價二手居屋市場，必然推高未補地價二手居屋價，減少它和已補地價二手居屋價之間的折讓。
換句話說，政府透過白居二恒常化，向居屋業主「送地價」。居屋業主在買入單位時已享受折扣優惠，入住居屋；現在住夠了，放售單位，白居二恒常化竟然讓他們再賺一筆地價，是不折不扣的雙重福利！
很不幸，白居二恒常化有更嚴重的後果。首先，已補地價二手居屋是未補地價二手居屋的代用品（substitute）。白居二恒常化推高未補地價二手居屋價，令一些買家轉向已補地價二手居屋市場，進而推高已補地價二手居屋價。而私樓又是已補地價二手居屋的代用品，在連鎖反應下私樓樓價只有更高。現時樓價已是超高水平，特首推行白居二恒常化，簡直是火上加油。
更令人費解的是現屆政府沿用上屆政府的樓市需求管理措施（俗稱「辣招」）。上屆政府希望以辣招冷卻樓市，結果辣招冷卻不了樓價，其間樓價大幅上升。辣招的實質效果只是令私樓二手成交萎縮。如果特首希望增加樓市二手供應，應該設法「走辣」（退市），增加私樓二手供應，避免和白居二恆常化政策自相矛盾。况且私樓二手市場規模遠遠比居屋的大，特首應分輕重，才有望為香港解決房屋這個「老、大」問題。
要知道「租置公屋」業主亦可在未補地價二手居屋市場放售，即白居二恆常化同樣讓他們享有雙重福利：買入時享受折扣優惠（比居屋的還優厚），賣出時賺取「地價」。特首現在推行綠置居恆常化，把新落成公屋賣給符合綠表資格人士；綠置居的折扣亦比居屋的優厚。雖然房委會資助房屋小組明言綠置居的二手轉售限制將比居屋的嚴格，但這些政策通常「經不起時間考驗」（time inconsistent）。在適當時候該小組會檢討綠置居的二手轉售安排，讓綠置居業主透過白居二恆常化，在未補地價二手居屋市場放售，賺取一筆可觀「地價」。
特首「致力建立置業階梯」，提出在居屋之上加設首置盤。雖然首置盤政策還未有細節，但特首已表明，首置盤的二手轉售限制將比居屋的嚴格。首置盤的定位在居屋之上，政府提供的折扣理應比居屋的低，為什麼它的二手轉售限制反而比居屋的嚴格？不合邏輯。其實大家也不必對特首的話太認真，她的話也是「經不起時間考驗」。到了適當時候自然有檢討，讓首置盤業主透過白居二恆常化，出售單位，賺政府一筆「地價」。
樓價難負擔的問題 得不到解決
新房策「以置業為主導」，推出綠置居、白居二恆常化和首置盤，催谷置業率。但香港房屋的根本問題是樓價極難負擔，治標治本之法是令樓價回復至可負擔水平。就此，政府應致力增加房屋供應；但增加房屋供應有不少阻力，如現有業主是很大的阻力。特首在未處理好樓價問題前催谷置業率，只會令新業主聯同現有業主齊齊反對增加房屋供應（尤其是私樓），防止樓價下跌。在新房策下，增加房屋供應將面對更大阻力。難怪新房策的重點是「加大增加房屋單位方面的努力」，而不是「加大增加房屋單位」。在這樣的政策下，樓價極難負擔的問題將得不到解決。
（刊於明報2018年2月11日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20180212/s00012/1518373283360）
