早前AlphaGo擊敗所有人類挑戰者，令人嘩然，人工智能頓時成為熱門話題。我覺得人工智能並非一般熱潮，便開始學習認識人工智能。原來人工智能和對策論（game theory）結合已有一段時間。對策論我有點認識，可從對策論方面入手，向讀者介紹一個人工智能和對策論結合的成果———「程式機制設計」（algorithmic mechanism design）。
在經濟學裏，人是被假定為理性的。「理性」的意思是個人對不同選項有明確的排序（包括平排），而排得最高的選項便是他的選擇（註；非經濟學家，甚至是一些行為經濟學家，對「人是理性」的假設有不同意見，但這不是本文討論範圍）。理性的假設為個人選擇理論提供堅固的基礎，個人選擇理論已十分成熟。
在同一基礎上，Kenneth Arrow（1972年諾貝爾經濟學獎得主之一）開創社會選擇（social choice）理論。他認為社會選擇應該符合4個「基本」條件：（1）社會跟個人一樣，對不同選項有明確的排序；社會的選擇是（2）「最優的」（根據「Pareto準則」）、（3）非獨裁的，和（4 ）不受「不相干的」選項影響。這些條件看似理所當然，卻被Arrow證明是互相牴觸。這就是著名的「Arrow's不可能性定理」（impossibility theorem）。
令人「講真話」的機制
「Arrow's不可能性定理」並非無懈可擊。首先，他的第二個條件比第一個重要，因為社會得到最優的選擇才是最終目的；至於社會是否對所有選項有明確的排序，可以不用堅持。另外，什麼是「相干不相干」其實未有定論，所以他的第四個條件也不用堅持。第二和第三個條件非常合理，沒有牴觸，可以保存。社會選擇理論可在此基礎上重新發展。
另一方面，Allan Gibbard和Mark Satterthwaite指出社會選擇理論的理性基礎不足。他們指出個人對不同選項的排序是「在心中」的（private information），旁人「看不到」（unobservable）。他們認為人們可藉此作假、誤報排序，從中得益。因此他們提倡建立機制、提供誘因，讓人們「講真話」（truth telling）。從此，機制設計（mechanism design）成為選擇理論的重點。
Gibbard和Satterthwaite嘗試尋找令人「講真話」的機制，卻發現只有一些極端機制可行。撇除這些極端機制後，他們證明所有其他機制均不能讓人「講真話」，這就是以他們命名的「Gibbard-Satterthwaite不可能性定理」。社會選擇理論再次走進死胡同，社會選擇理論家卻沒有氣餒，從拍賣理論中找到出路。
賣家選用拍賣或招標時，往往是因為他們不清楚買家對該物件的真正價值，而買家的競投價或入標價通常低於他們對該物件的真正價值。William Vickrey（1996年諾貝爾經濟學獎得主之一）重塑「次價招標方案」（second-price sealed-bid auction），亦名為「Vickrey招標方案」。他證明「次價招標方案」令到投標者以真正價值入標，是一個不折不扣的「講真話」機制。
Vickrey能夠突破「Gibbard-Satterthwaite不可能性定理」，主要是因為勝出的投標者需要支付一個價錢；如果這個價錢設計得宜，如「Vickrey招標方案」，便能提供誘因，讓投標者「講真話」。Edward H. Clarke和Theodore Groves提出更巧妙的設計，名為「Vickrey-Clarke-Groves（VCG）原理」，成功擴展「Vickrey招標方案」，成為「VCG招標方案」，後來更完善為「VCG機制」。
電腦機制設計反過來用於經濟
在經濟學上「VCG機制」應用廣泛，可應用於單元拍賣（「Vickrey招標方案」是一種「VCG機制」）、多元拍賣（「VCG招標方案」是一種多元招標方案，可以用來幫助Google出售廣告位）、採購、雙邊貿易和公共項目。近年網絡興起，「VCG機制」亦可應用在通訊網絡中購買路徑。
以上最後的一個例子是將「VCG機制」應用於電腦科學。近年機制設計漸漸受到電腦科學家重視，有些電腦科學家把它發展成為「程式機制設計」，可反過來用於經濟上。例子是在互聯網上建立新的電腦化交易平台，由「超理性」的軟件操作，比傳統交易平台更成熟和複雜。這些應用統稱為「電子市場設計」（electronic market design）。
Arrow是偉大的經濟學家，開創社會選擇理論，目的是將個人排序集匯成社會排序。經過社會選擇理論家的不懈研究，最後突破「不可能性定理」，建立「VCG機制」。機制設計後來被電腦科學家發展成為程式機制設計，應用更為廣泛，甚至取代傳統交易平台，對我們的日常生活影響深遠，相信這是Arrow始料不及的。
註：如果有多於一個選項排在最高（由於平排是容許的），便需要在其中挑出一項，但這可以是任意的；例如在文章中，一般我對用「他」或「她」沒有特別喜好，所以我在輸入拼音後，便按電腦自動排序而定。
（刊於明報2017年12月11日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171211/s00012/1512929010357）
Monday, December 11, 2017
Monday, October 23, 2017
新特首能解決土地、房屋老問題嗎？
新特首林鄭月娥在10月11日發表她的第一份施政報告，施政報告第141段指出「在眾多民生議題中，房屋問題是最嚴峻、最棘手、最複雜的，但同時卻是市民最期望現屆政府能以創新思維，大刀闊斧可解決的問題。今日房屋供不應求、樓價飈升……本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面」。新的一份施政報告既有提到土地供應策略，還有較明確的房屋政策，兩者皆值得關注。
在土地供應策略方面，施政報告重提土地供應不足導致房屋供不應求，政府已提出不少增加土地的策略，亦得悉坊間有不少意見。理論上，選擇愈多愈好，政府卻好像患了「選擇困難症」，要在政府外成立一個「土地供應專責小組」（土策組），幫政府「推動社會以全面、宏觀的態度，去檢視不同土地供應選項的優劣，並凝聚社會最大的共識」。
其實社會對不同增加土地供應方法反覆爭拗是因為各方利益不一致。土策組沒有實權，很難擺平不同界別利益，更遑論凝聚「最大的共識」，對土策組有期望是不切實際。如果社會共識是政府增加土地供應的先決條件，那是真正的議而不決、香港的不幸。
土策組能夠凝聚共識固然理想；就算沒有共識，政府還是要盡力增加土地供應。香港土地供應嚴重不足是鐵一般的事實，我不相信單靠一兩個方法便可扭轉困局。既然政府有眾多土地供應選項，就應該多管齊下，拿出決心試盡所有可行方法，從實踐中尋找最有效增加土地供應的方法。沒有地，哪有屋？有效增加土地供應是扭轉房屋困局的唯一希望。
新特首強調創新思維，提出多項房屋政策，包括「綠置居」、「白居二」（白表免補地價購買二手居屋）恆常化，「港人首次置業」先導計劃和幾項過渡房屋安排（由於篇幅有限，本文不評論這幾項過渡房屋安排）。
綠置居必然令輪候公屋時間更長
「綠置居」先導計劃在2016年推出，把位於新蒲崗的一個公屋項目共857個單位，轉租為售，賣給綠表公屋住戶。與居屋相比，「綠置居」以更優惠折扣定價，對綠表公屋住戶有一定吸引力，加上先導計劃的單位數目不多，獲得18倍超額認購。客觀上，「綠置居」先導計劃由上屆政府推出，並不是新特首的新思維，她只是把「綠置居」恆常化。
第一，「綠置居」的概念是把新建公屋轉租為售。當政府向公屋住戶售出一個「綠置居」單位，也同時向該住戶收回一個公屋單位。收回單位在翻新後可分配給合資格的公屋輪候者。這機制的確不會減少公屋供應，但也不會增加公屋供應。
第二，「綠置居」的另一概念是把新建公屋賣給合資格的公屋輪候者，讓他們直接成為公屋業主。要注意，不是所有合資格的公屋輪候者皆可負擔購買「綠置居」。這機制為經濟條件較好的輪候者提供「上樓快線」，讓他們「打尖」入住公屋；經濟條件較差的輪候者只好「被打尖」，無奈地繼續排隊，輪候上樓的時間一定會更長。
另外，讓合資格的公屋輪候者購買「綠置居」會吸引更多人申請成為合資格的公屋輪候者。他們或會購買「綠置居」，「打尖」上樓，或會繼續排隊輪候公屋；無論如何，他們必然會令到輪候公屋時間更長。
推高未補價二手居屋價 自相矛盾
「白居二」先導計劃共有兩輪，先後於2013年和2015年推出，比「綠置居」更早。很明顯「白居二」也不是新特首的新思維，她也是只將它恆常化。
本來，未補價的二手居屋單位只供綠表人士選購，「白居二」讓白表人士也可購買未補價的二手居屋單位，即增加未補價的二手居屋的需求，未補價的二手居屋成交價再破頂是指日可待。新的施政報告明明是這樣寫：「今日房屋供不應求、樓價飈升……本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面。」到底新特首知不知，把未補價的二手居屋價推高是自相矛盾。
「綠置居」的折扣比居屋優惠，「綠置居」恆常化後便會吸走大量居屋綠表申請人；「白居二」讓居屋白表申請人多一個選擇，二手居屋有眾多選擇，「白居二」恆常化後會令到居屋白表申請人顯著減少。到時候，居屋可能會完成歷史任務，毋須再保留。
政府如何妥善管理發展商將是大挑戰
最後，「港人首次置業」（「首置」）總算是新特首的新思維。「首置」的定位在居屋之上，入息限額自然比居屋寬鬆，其轉讓的年期限制卻較居屋更嚴謹。到底「首置」最後如何定位，還有待將來釐清；在欠缺細節下，只作粗略評論。
新特首的「初步構思是透過地契條款，要求發展商作混合發展，即除興建私人房屋單位外，須設計、興建及出售指定數目的『首置』單位」。現在私人房屋已經全面豪宅化，「首置」單位是資助房屋，應否跟混合發展的私人房屋同樣豪宅化？如果「首置」單位次於混合發展的私人房屋，「首置」業主必然會向政府施壓，要求得到同等待遇，政府又如何處理這些沒完沒了的訴求？重點是發展商的利益和政府有分歧，政府如何妥善地管理發展商將會是一大挑戰。
新特首立志增加土地供應，盡力扭轉房屋供不應求、樓價飈升的困局。可惜她緣木求魚，假手土策組幫她凝聚共識，才積極增加土地供應；把「綠置居」恒常化會增加輪候公屋時間；將「白居二」恒常化更會推高未補價的二手居屋成交價；她的新思維「首置」還未成氣候。更可惜的是香港繼續受困於土地、房屋老問題。
（刊於明報2017年10月23日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171023/s00012/1508694942140）
在土地供應策略方面，施政報告重提土地供應不足導致房屋供不應求，政府已提出不少增加土地的策略，亦得悉坊間有不少意見。理論上，選擇愈多愈好，政府卻好像患了「選擇困難症」，要在政府外成立一個「土地供應專責小組」（土策組），幫政府「推動社會以全面、宏觀的態度，去檢視不同土地供應選項的優劣，並凝聚社會最大的共識」。
其實社會對不同增加土地供應方法反覆爭拗是因為各方利益不一致。土策組沒有實權，很難擺平不同界別利益，更遑論凝聚「最大的共識」，對土策組有期望是不切實際。如果社會共識是政府增加土地供應的先決條件，那是真正的議而不決、香港的不幸。
土策組能夠凝聚共識固然理想；就算沒有共識，政府還是要盡力增加土地供應。香港土地供應嚴重不足是鐵一般的事實，我不相信單靠一兩個方法便可扭轉困局。既然政府有眾多土地供應選項，就應該多管齊下，拿出決心試盡所有可行方法，從實踐中尋找最有效增加土地供應的方法。沒有地，哪有屋？有效增加土地供應是扭轉房屋困局的唯一希望。
新特首強調創新思維，提出多項房屋政策，包括「綠置居」、「白居二」（白表免補地價購買二手居屋）恆常化，「港人首次置業」先導計劃和幾項過渡房屋安排（由於篇幅有限，本文不評論這幾項過渡房屋安排）。
綠置居必然令輪候公屋時間更長
「綠置居」先導計劃在2016年推出，把位於新蒲崗的一個公屋項目共857個單位，轉租為售，賣給綠表公屋住戶。與居屋相比，「綠置居」以更優惠折扣定價，對綠表公屋住戶有一定吸引力，加上先導計劃的單位數目不多，獲得18倍超額認購。客觀上，「綠置居」先導計劃由上屆政府推出，並不是新特首的新思維，她只是把「綠置居」恆常化。
第一，「綠置居」的概念是把新建公屋轉租為售。當政府向公屋住戶售出一個「綠置居」單位，也同時向該住戶收回一個公屋單位。收回單位在翻新後可分配給合資格的公屋輪候者。這機制的確不會減少公屋供應，但也不會增加公屋供應。
第二，「綠置居」的另一概念是把新建公屋賣給合資格的公屋輪候者，讓他們直接成為公屋業主。要注意，不是所有合資格的公屋輪候者皆可負擔購買「綠置居」。這機制為經濟條件較好的輪候者提供「上樓快線」，讓他們「打尖」入住公屋；經濟條件較差的輪候者只好「被打尖」，無奈地繼續排隊，輪候上樓的時間一定會更長。
另外，讓合資格的公屋輪候者購買「綠置居」會吸引更多人申請成為合資格的公屋輪候者。他們或會購買「綠置居」，「打尖」上樓，或會繼續排隊輪候公屋；無論如何，他們必然會令到輪候公屋時間更長。
推高未補價二手居屋價 自相矛盾
「白居二」先導計劃共有兩輪，先後於2013年和2015年推出，比「綠置居」更早。很明顯「白居二」也不是新特首的新思維，她也是只將它恆常化。
本來，未補價的二手居屋單位只供綠表人士選購，「白居二」讓白表人士也可購買未補價的二手居屋單位，即增加未補價的二手居屋的需求，未補價的二手居屋成交價再破頂是指日可待。新的施政報告明明是這樣寫：「今日房屋供不應求、樓價飈升……本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面。」到底新特首知不知，把未補價的二手居屋價推高是自相矛盾。
「綠置居」的折扣比居屋優惠，「綠置居」恆常化後便會吸走大量居屋綠表申請人；「白居二」讓居屋白表申請人多一個選擇，二手居屋有眾多選擇，「白居二」恆常化後會令到居屋白表申請人顯著減少。到時候，居屋可能會完成歷史任務，毋須再保留。
政府如何妥善管理發展商將是大挑戰
最後，「港人首次置業」（「首置」）總算是新特首的新思維。「首置」的定位在居屋之上，入息限額自然比居屋寬鬆，其轉讓的年期限制卻較居屋更嚴謹。到底「首置」最後如何定位，還有待將來釐清；在欠缺細節下，只作粗略評論。
新特首的「初步構思是透過地契條款，要求發展商作混合發展，即除興建私人房屋單位外，須設計、興建及出售指定數目的『首置』單位」。現在私人房屋已經全面豪宅化，「首置」單位是資助房屋，應否跟混合發展的私人房屋同樣豪宅化？如果「首置」單位次於混合發展的私人房屋，「首置」業主必然會向政府施壓，要求得到同等待遇，政府又如何處理這些沒完沒了的訴求？重點是發展商的利益和政府有分歧，政府如何妥善地管理發展商將會是一大挑戰。
新特首立志增加土地供應，盡力扭轉房屋供不應求、樓價飈升的困局。可惜她緣木求魚，假手土策組幫她凝聚共識，才積極增加土地供應；把「綠置居」恒常化會增加輪候公屋時間；將「白居二」恒常化更會推高未補價的二手居屋成交價；她的新思維「首置」還未成氣候。更可惜的是香港繼續受困於土地、房屋老問題。
（刊於明報2017年10月23日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171023/s00012/1508694942140）
Monday, August 28, 2017
香港稅基 似窄不窄
政府一向指香港稅基狹窄。早於2000/01年度財政預算案，時任財政司長曾蔭權已提出「成立一個獨立的委員會……專責研究引進一些稅基廣闊的新稅項是否合適……其中也包括以消費為本的稅項」。現任財政司長陳茂波舊調重彈，上任不久後便在他的首份預算案（即2017/18年度財政預算案）表明「在財經事務及庫務局成立稅務政策組……研究擴闊稅基和增加收入」。經過多年研究與諮詢，政府還在原地踏步。問題是新稅項的稅基愈闊，反對的人便愈多，藉引入新稅項來擴闊稅基必然十分困難；但不引入新稅項，又可如何擴闊稅基？
現時稅基最廣闊的稅項
2017/18年度財政預算案指出，「本港稅基狹窄，而且政府收入來源集中。利得稅、薪俸稅、印花稅、差餉和賣地收入，共佔2015/16年度政府總收入約七成半」。以上首4項為香港四大稅收，其中的差餉稅基最廣闊。差餉原稱為「差役餉項」，早於1845年由殖民地的香港政府開徵，原本用作支付維持警隊所需的開支。差餉物業估價署出版的兩本書——《香港差餉稅收歷史》和《香港差餉稅制：評估、徵收及管理》——有助我們了解差餉如何經歷170多年演變，由「差役餉項」進化為現時最廣闊稅基的稅項。
首先，差餉由始至終是一項物業稅。起初，「差餉是將每幅土地、每間樓宇或建築物的『每年估值』，乘以一個徵收百分率來計算，稅款須由業主或佔用人支付……不過，這稅項徵收總額不得超逾警隊開支所需」（註1）。之後在1856至1875年期間，政府以同一方法，先後加徵「街燈餉項」、「食水餉項」和「消防餉項」。這些餉項雖然統稱為「差餉」，其實是一項物業稅，用來支付香港開埠時的市政設施和服務。
「直至1935年，政府才開始在新界徵收差餉。當時新界部分地區獲提供公共服務……因此政府認為須在這些地區徵收若干形式的差餉。」（註2）與此同時，差餉的稅基亦擴闊至新界。「1987年的《差餉（香港地區）（修訂）令》規定，自1988年4月1日起，全港所有餘下的地區均納入差餉徵收範圍。自此，香港全部地區均須徵收差餉。」（註3）由於差餉的稅基已擴闊至全港九新界所有地區，而「只有在少數特殊情况下，才可獲豁免差餉」（註4），差餉已成為最廣闊稅基的稅項。
差餉徵收率肯定有上調空間
差餉的評估單位是「物業單位」。根據《差餉條例》第2條，「物業單位」是「作為各別或獨立的租賃或持有單位而持有或佔用，或根據任何特許而持有或佔用的土地（包括有水淹蓋的土地）、建築物、構築物或建築物或構築物的部分」。上述「建築物或構築物的部分」條文曾引起爭議，差餉條例亦適時修訂和增訂，讓「物業單位」範圍順利延伸至「建築物或構築物的部分」，同時擴闊差餉的稅基。以下是有關的主要修訂和增訂：
如果政府需要擴闊稅基，大可增加差餉徵收百分率。現時差餉徵收百分率為5%，自1999年4月1日維持不變，只稍微高於歷史最低的4.5%（註8）；歷史最高的差餉徵收率是18%，遠高於現時的徵收率。現時的徵收率肯定有上調空間。
政府應避免錯估應課差餉租值
另外，有報道指出應課差餉租值明顯低於實際租金（註9）。以十大屋苑為例，各個屋苑的實際租金均有上升，升幅由0.3%至14%不等（2016年1月至2017年1月）；另一方面，只有3個屋苑的應課差餉租值在2017/18年度重估後上升，5個維持不變，兩個甚至下降。政府應該盡力避免低估（和高估）應課差餉租值，因應課差餉租值除了影響差餉收入外，還影響政府地租收入；地租徵收率是應課差餉租值3%。
政府捨易取難，不斷「迎難而上」，仍然努力嘗試引入新稅項，擴闊稅基和增加收入。政府的堅持值得欣賞，因居安思危可助香港面對將來的不測。但如果香港真的要擴闊稅基，首選應為增加差餉徵收率和避免低估應課差餉租值，因差餉的稅基最為廣闊。與引入新稅項相比，增加差餉徵收率和避免低估應課租值不涉重大額外費用，成本效益十分之高。再者，差餉在香港實施超過170年，其間不斷改善、完善，經得起時間考驗，是真正行之有效。
註1：《香港差餉稅收歷史》，第2頁
註2：《香港差餉稅制：評估、徵收及管理》，第8頁
註3：同註2，第9頁
註4：同註2，第67頁
註5：同註2，第17頁
註6：同註2，第18頁
註7：同註2，第19頁
註8：最低的差餉率只維持於1998/99一個財政年度
註9：〈嘉湖差餉租值升7% 十大屋苑最勁〉，2017年2月23日《明報》
（刊於《明報 》2017年8月28日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170828/s00012/1503857092699）
現時稅基最廣闊的稅項
2017/18年度財政預算案指出，「本港稅基狹窄，而且政府收入來源集中。利得稅、薪俸稅、印花稅、差餉和賣地收入，共佔2015/16年度政府總收入約七成半」。以上首4項為香港四大稅收，其中的差餉稅基最廣闊。差餉原稱為「差役餉項」，早於1845年由殖民地的香港政府開徵，原本用作支付維持警隊所需的開支。差餉物業估價署出版的兩本書——《香港差餉稅收歷史》和《香港差餉稅制：評估、徵收及管理》——有助我們了解差餉如何經歷170多年演變，由「差役餉項」進化為現時最廣闊稅基的稅項。
首先，差餉由始至終是一項物業稅。起初，「差餉是將每幅土地、每間樓宇或建築物的『每年估值』，乘以一個徵收百分率來計算，稅款須由業主或佔用人支付……不過，這稅項徵收總額不得超逾警隊開支所需」（註1）。之後在1856至1875年期間，政府以同一方法，先後加徵「街燈餉項」、「食水餉項」和「消防餉項」。這些餉項雖然統稱為「差餉」，其實是一項物業稅，用來支付香港開埠時的市政設施和服務。
「直至1935年，政府才開始在新界徵收差餉。當時新界部分地區獲提供公共服務……因此政府認為須在這些地區徵收若干形式的差餉。」（註2）與此同時，差餉的稅基亦擴闊至新界。「1987年的《差餉（香港地區）（修訂）令》規定，自1988年4月1日起，全港所有餘下的地區均納入差餉徵收範圍。自此，香港全部地區均須徵收差餉。」（註3）由於差餉的稅基已擴闊至全港九新界所有地區，而「只有在少數特殊情况下，才可獲豁免差餉」（註4），差餉已成為最廣闊稅基的稅項。
差餉徵收率肯定有上調空間
差餉的評估單位是「物業單位」。根據《差餉條例》第2條，「物業單位」是「作為各別或獨立的租賃或持有單位而持有或佔用，或根據任何特許而持有或佔用的土地（包括有水淹蓋的土地）、建築物、構築物或建築物或構築物的部分」。上述「建築物或構築物的部分」條文曾引起爭議，差餉條例亦適時修訂和增訂，讓「物業單位」範圍順利延伸至「建築物或構築物的部分」，同時擴闊差餉的稅基。以下是有關的主要修訂和增訂：
- 「至1899年，差餉修訂條例訂明附設於物業單位的升降機和機械均可徵收差餉」（註5）；
- 「條例於1991年加入了第8A條條文……根據第8A條條文，『工業裝置』包括電纜、渠道、管道、鐵路軌道、油箱、工業裝置或機械的固定座架及支撐物」（註6）；
- 「1973年的《差餉條例》新增了第9條條文，訂明可就土地展示廣告用途的權利及廣告構築物的價值而徵收差餉」（註7）。
如果政府需要擴闊稅基，大可增加差餉徵收百分率。現時差餉徵收百分率為5%，自1999年4月1日維持不變，只稍微高於歷史最低的4.5%（註8）；歷史最高的差餉徵收率是18%，遠高於現時的徵收率。現時的徵收率肯定有上調空間。
政府應避免錯估應課差餉租值
另外，有報道指出應課差餉租值明顯低於實際租金（註9）。以十大屋苑為例，各個屋苑的實際租金均有上升，升幅由0.3%至14%不等（2016年1月至2017年1月）；另一方面，只有3個屋苑的應課差餉租值在2017/18年度重估後上升，5個維持不變，兩個甚至下降。政府應該盡力避免低估（和高估）應課差餉租值，因應課差餉租值除了影響差餉收入外，還影響政府地租收入；地租徵收率是應課差餉租值3%。
政府捨易取難，不斷「迎難而上」，仍然努力嘗試引入新稅項，擴闊稅基和增加收入。政府的堅持值得欣賞，因居安思危可助香港面對將來的不測。但如果香港真的要擴闊稅基，首選應為增加差餉徵收率和避免低估應課差餉租值，因差餉的稅基最為廣闊。與引入新稅項相比，增加差餉徵收率和避免低估應課租值不涉重大額外費用，成本效益十分之高。再者，差餉在香港實施超過170年，其間不斷改善、完善，經得起時間考驗，是真正行之有效。
註1：《香港差餉稅收歷史》，第2頁
註2：《香港差餉稅制：評估、徵收及管理》，第8頁
註3：同註2，第9頁
註4：同註2，第67頁
註5：同註2，第17頁
註6：同註2，第18頁
註7：同註2，第19頁
註8：最低的差餉率只維持於1998/99一個財政年度
註9：〈嘉湖差餉租值升7% 十大屋苑最勁〉，2017年2月23日《明報》
（刊於《明報 》2017年8月28日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170828/s00012/1503857092699）
Monday, July 10, 2017
房策「新風格」 糾正舊錯誤
新一任特首林鄭月娥是香港第一名女特首，她強調要為管治注入「新風格」。香港樓價不斷創新高，已經嚴重脫離一般家庭收入，亦證明政府多年的土地、房屋政策行之無效，實在有必要注入「新風格」，樓價才有望「正常化」。她提出「港人首置上車盤」，目的是讓一般家庭有機會擁有自置物業。更重要的是，「新風格」能否糾正政府多年來的政策失誤？
以往最大的政策錯誤是曾蔭權政府（2005年6月至2012年6月）沒有建立土地儲備。雖然梁振英政府（2012年7月至2017年6月）迅速地制定「長遠房屋策略」，定下房屋供應目標，銳意增加房屋供應，但奈何土地供應有限，而增加土地供應需時多年。土地供應不足，房屋供應自然不達標。
梁政府沒有周詳地制訂「長遠房屋策略」，定下不切實際的建屋目標，其間不斷向市場發放「不能達標」信息，即房屋供不應求。樓市本來已熾熱，這些信息簡直是火上加油。
樓價不斷上升，遠遠超過一般家庭收入升幅。隨着購買力減弱，新建單位的面積愈來愈小。原本一個大單位，現在「劏」成多個小單位，單位數目自然增加，卻完全是因為樓價愈來愈難負擔。負責任的政府應為此擔憂，但梁政府卻厚顏無恥，把小單位增加的問題當成是供應量增加，列為功績。梁政府以為可以自欺欺人，市場的眼睛卻是雪亮的。政府重量，市場卻重質，看穿了房屋供應沒有大幅增加，仍然是供不應求，樓價依然節節上升。
房策土策不可分 須制訂房屋需求政策
房策「新風格」應該糾正以上問題。第一，房策和土策再不可分開制訂。政府沒有土地儲備，應該很清楚土地供應有限、提高土地供應需時多年。沒有地哪有屋？市場明白「長遠房屋策略」不切實際，「長遠房屋策略」自然無效。
管治「新風格」應把房策和土策結合制訂，令政府正視增加土地和房屋供應的局限。正視局限後，政府應該明白，除了制訂房屋供應政策，還要制訂房屋需求政策。
第二，房屋政策的目標不應是一個簡單的房屋供應量。提高房屋供應是一個手段，目的是令到樓價更可負擔。上文提到，樓價上升令到「劏盤」情况出現。雖然「劏盤」增加單位數目，但這完全是表面的。「劏盤」出現證明梁政府的房策徹底失敗，因為樓價變得更難負擔。房策「新風格」的目標應該是令到樓價可負擔。要令樓價可負擔，制訂房屋需求政策是必然的，因為土地／房屋供應有限、提高土地／房屋供應需時多年。
房屋需求可分為本港和港外需求，又可分為住用和投資需求。如果房策「新風格」的目標是令到樓價可負擔，便要制訂去港外和投資化的房屋需求政策。界定港外需求比較直接，非香港永久居民（註1）置業一律可視作港外需求；界定投資需求比較複雜，已擁有物業者購入更多單位和公司購買住宅物業可視作投資需求。
投資物業的主要收入是租金收入。投資物業一般被視為出租物業，政府可向這些物業徵收應課差餉租值（註2），抵消其租金收入，使其投資價值消失；對於沒有出租的投資物業，應課差餉租值便是空置稅，使其投資價值同樣地消失。至於非香港永久居民買家，政府一律徵收應課差餉租值，使港外買家卻步。當港外買家卻步或物業投資價值消失，以上建議便能做到去港外和投資需求。
以上建議更可用來落實林鄭提出的「港人首置上車盤」。做法是在賣地時引入以下條款：在單位開售時，（1）非香港永久居民買家一律要繳交應課差餉租值；（2）至於香港永久居民買家，如他們擁有其他住宅物業，他們也要繳交應課差餉租值。換句話說，只有「港人首置客」不用繳付應課差餉租值。值得注意，如果「港人首置客」日後購入其他住宅物業，稅局便可運用條件二，向他們徵收應課差餉租值。
政府應盡早推「港人首置上車地」
以上安排令到「港人首置上車盤」失去港外和投資需求，「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價，變得更可負擔。除了更可負擔外，「港人首置上車盤」還有以下優點：
一、鎖定「港人首置客」，提供機會讓他們置業，直接提高置業率；
二、當「港人首置客」購入其他住宅物業後，他們將喪失「港人首置客」身分，而應課差餉租值提供極大誘因，令他們放售原來購入「港人首置上車盤」，為二手市場提供流動性；
三、「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價；居屋可以「港人首置上車盤」定價，提供折扣，讓更多人有置業機會。
基於上述種種優點，政府應盡早推出「港人首置上車地」。試驗、完善「港人首置上車盤」需時，希望政府把握時間、機會，讓「港人首置上車盤」發揚光大。
林鄭提出管治「新風格」和「港人首置上車盤」，是間接承認以往的土策、房策不濟，總算踏出了第一步。希望她在制訂土策、房策時，做到合二為一，把房策的目標定為令樓價回復至可負擔水平。除了增加房屋供應，去港外和投資需求同樣重要，「港人首置上車盤」可以是去港外和投資需求的試點，希望政府盡早推行。
註1：公司是非香港永久居民，港外買家不可以利用公司購買物業逃避規範
註2：應課差餉租值是假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租
（刊於明報2017年7月10日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170710/s00012/1499623756436）
以往最大的政策錯誤是曾蔭權政府（2005年6月至2012年6月）沒有建立土地儲備。雖然梁振英政府（2012年7月至2017年6月）迅速地制定「長遠房屋策略」，定下房屋供應目標，銳意增加房屋供應，但奈何土地供應有限，而增加土地供應需時多年。土地供應不足，房屋供應自然不達標。
梁政府沒有周詳地制訂「長遠房屋策略」，定下不切實際的建屋目標，其間不斷向市場發放「不能達標」信息，即房屋供不應求。樓市本來已熾熱，這些信息簡直是火上加油。
樓價不斷上升，遠遠超過一般家庭收入升幅。隨着購買力減弱，新建單位的面積愈來愈小。原本一個大單位，現在「劏」成多個小單位，單位數目自然增加，卻完全是因為樓價愈來愈難負擔。負責任的政府應為此擔憂，但梁政府卻厚顏無恥，把小單位增加的問題當成是供應量增加，列為功績。梁政府以為可以自欺欺人，市場的眼睛卻是雪亮的。政府重量，市場卻重質，看穿了房屋供應沒有大幅增加，仍然是供不應求，樓價依然節節上升。
房策土策不可分 須制訂房屋需求政策
房策「新風格」應該糾正以上問題。第一，房策和土策再不可分開制訂。政府沒有土地儲備，應該很清楚土地供應有限、提高土地供應需時多年。沒有地哪有屋？市場明白「長遠房屋策略」不切實際，「長遠房屋策略」自然無效。
管治「新風格」應把房策和土策結合制訂，令政府正視增加土地和房屋供應的局限。正視局限後，政府應該明白，除了制訂房屋供應政策，還要制訂房屋需求政策。
第二，房屋政策的目標不應是一個簡單的房屋供應量。提高房屋供應是一個手段，目的是令到樓價更可負擔。上文提到，樓價上升令到「劏盤」情况出現。雖然「劏盤」增加單位數目，但這完全是表面的。「劏盤」出現證明梁政府的房策徹底失敗，因為樓價變得更難負擔。房策「新風格」的目標應該是令到樓價可負擔。要令樓價可負擔，制訂房屋需求政策是必然的，因為土地／房屋供應有限、提高土地／房屋供應需時多年。
房屋需求可分為本港和港外需求，又可分為住用和投資需求。如果房策「新風格」的目標是令到樓價可負擔，便要制訂去港外和投資化的房屋需求政策。界定港外需求比較直接，非香港永久居民（註1）置業一律可視作港外需求；界定投資需求比較複雜，已擁有物業者購入更多單位和公司購買住宅物業可視作投資需求。
投資物業的主要收入是租金收入。投資物業一般被視為出租物業，政府可向這些物業徵收應課差餉租值（註2），抵消其租金收入，使其投資價值消失；對於沒有出租的投資物業，應課差餉租值便是空置稅，使其投資價值同樣地消失。至於非香港永久居民買家，政府一律徵收應課差餉租值，使港外買家卻步。當港外買家卻步或物業投資價值消失，以上建議便能做到去港外和投資需求。
以上建議更可用來落實林鄭提出的「港人首置上車盤」。做法是在賣地時引入以下條款：在單位開售時，（1）非香港永久居民買家一律要繳交應課差餉租值；（2）至於香港永久居民買家，如他們擁有其他住宅物業，他們也要繳交應課差餉租值。換句話說，只有「港人首置客」不用繳付應課差餉租值。值得注意，如果「港人首置客」日後購入其他住宅物業，稅局便可運用條件二，向他們徵收應課差餉租值。
政府應盡早推「港人首置上車地」
以上安排令到「港人首置上車盤」失去港外和投資需求，「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價，變得更可負擔。除了更可負擔外，「港人首置上車盤」還有以下優點：
一、鎖定「港人首置客」，提供機會讓他們置業，直接提高置業率；
二、當「港人首置客」購入其他住宅物業後，他們將喪失「港人首置客」身分，而應課差餉租值提供極大誘因，令他們放售原來購入「港人首置上車盤」，為二手市場提供流動性；
三、「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價；居屋可以「港人首置上車盤」定價，提供折扣，讓更多人有置業機會。
基於上述種種優點，政府應盡早推出「港人首置上車地」。試驗、完善「港人首置上車盤」需時，希望政府把握時間、機會，讓「港人首置上車盤」發揚光大。
林鄭提出管治「新風格」和「港人首置上車盤」，是間接承認以往的土策、房策不濟，總算踏出了第一步。希望她在制訂土策、房策時，做到合二為一，把房策的目標定為令樓價回復至可負擔水平。除了增加房屋供應，去港外和投資需求同樣重要，「港人首置上車盤」可以是去港外和投資需求的試點，希望政府盡早推行。
註1：公司是非香港永久居民，港外買家不可以利用公司購買物業逃避規範
註2：應課差餉租值是假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租
（刊於明報2017年7月10日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170710/s00012/1499623756436）
Monday, May 22, 2017
突破不記名交易 創新科技建商機
「股神」巴菲特原本堅持不沾科網股，但科網公司已不再是單純概念，變得與我們生活息息相關。最終「股神」也與時並進，不再執著，在2011年開始購入IBM股票。雖然他承認投資IBM失利，但去年仍然大手購入Apple股份，大賺一筆，還大嘆Google（和Walmart）是他錯過的最大投資機遇。巴菲特果然不愧為「股神」，坦然承認錯誤，修正投資策略，挽回聲譽，值得我們學習。
1993年諾貝爾經濟學獎其中一位得主是諾斯（North, 1920-2015；註1）。在獲獎演辭中（註2），他嚴厲批評當時發展經濟學，說它自第二次世界大戰結束後，50年來毫無進展。他批評當時發展經濟學偏重科技發展和人力資本投資，忽略制度（institutions）和相關誘因的重要性。他提倡制度分析在經濟學不可或缺，是新制度經濟學（new institutional economics）創立者之一。
科技日新月異 建新商業模式
我同意制度重要，但不同意制度一定比其他因素，如科技發展和人力資本投資，更重要。其實經濟分析最重要是客觀；主觀地認為某因素比其他因素更重要便會令分析大打折扣，甚至出錯。
在獲獎演辭中，諾斯指出「隨着人類日益相互依賴的環境複雜性的增加，更複雜的制度結構對於捕捉貿易潛在收益是必要的。這種演變要求社會發展制度，允許在時間和空間上進行匿名、非人際的交易」（註3）。
根據以上的論點，社會的經濟表現受制於它能否成功建立制度，讓人進行不記名、非人際的跨時空交易。此結論和諾斯的信念，即制度高於一切，是一致的。很可惜，隨着科技日新月異，科網公司已經建立新的商業模式，證明上述結論過時。
第一個例子是網上購物。在網上購物，買家和賣家各以自己的帳戶進行（註4）。在購物完畢和收到貨品後，買家可以評價賣家的貨品質量和服務質素，而這些評價是公開的。公開的評價影響賣家的聲譽，即交易不再是不記名的，賣家便有誘因維持、提高商品質量和服務質素。很明顯，網上買賣付款和交貨不需要在同一時間、地點進行，打破時空限制。運用新科技，科網公司解決了一個諾斯認為社會需要透過建立複雜的制度來處理的問題。
第二個例子是Uber。傳統的士服務是不記名的，乘客基本上對司機一無所知，如司機會否濫收車資、繞路而行，服務態度好壞；同樣地，司機也有機會接載到態度惡劣、拒付車資，甚至是打劫的乘客。另外，傳統的士服務受到發牌制度規管。在發牌制度下，現有牌主有很大誘因阻止政府發新牌，令到發牌制度變成進場障礙，窒礙競爭，的士服務便不能透過競爭而改善。
利用科技，Uber解決上述兩個問題。Uber司機和乘客各有自己帳戶，即交易不再是不記名的，司機和乘客各自需要為自己的行為負責。這安排可保障乘客得到優質服務，也可保障司機獲得合理回報。另一方面，Uber不設不合理入場障礙，一般私家車車主也可登記成為Uber司機。此舉促進Uber司機之間競爭，進一步提高服務質素。
Uber這個例子一再證明科技進步已令記名交易普及可行，可取代不記名交易，解決制度上的不足。很可惜，有好些地方，包括香港，還是不容許Uber合法經營。在這些地方，制度既不能解決不記名的士服務的問題，還被利用禁止Uber以科技提供解決方法。成事不足，敗事有餘，制度並非萬應靈丹。
不同問題 有不同解決方法
記名交易的例子還有很多，如Airbnb。Airbnb是分享經濟（sharing economy）的表表者。隨着分享經濟的興起，記名交易的例子會愈來愈多。但更多的例子也不能證明科技發展一定比制度重要，因也有例子支持制度比其他發展因素重要，如中國改革開放的經驗。重點是制度不一定高於其他發展因素，科技發展也不一定高於其他發展因素，餘此類推。
經濟分析一定要客觀，才能避免走錯方向；不同的問題有不同的解決方法。新制度經濟學家如果仍然堅持透過制度解決不記名交易，便是鑽牛角尖。我們都要向「股神」學習，知錯能改。同一道理，我們也不應堅持科技發展可解決所有經濟問題。前蘇聯曾經是科技強國，可是當年科技發達，經濟卻落後。更重要的是，不同經濟發展因素不是獨立的。制度可以促進科技發展，而創新科技應用需要制度配合，如Uber合法與否。
香港制度何時可接上？
發展科技，我不知道香港有什麼優勢。退而求其次，香港應有靈活的制度，才能配合創新科技的應用。很可惜，香港的制度不容許Uber合法經營，有很大的改善空間。分享經濟應該十分適合香港，出租用不着的東西，既有收入，又可節省寶貴儲物空間。說到寶貴空間，香港樓價租金高昂，分享房屋可以提供一個較低租金選擇。問題是：科技已經突破不記名交易，香港的制度何時可接得上？
註1：諾斯與福格（Fogel, 1926-2013）共享1993年諾貝爾經濟學獎
註2："Economic Performance through Time," Lecture to the memory of Alfred Nobel, December 9, 1993
註3：此乃Google翻譯的諾斯原文，我只小量修改
註4：有些購物網站容許買家以無帳戶形式購物，但買家要有能力付款，如以信用卡支付
（刊於《明報》2017年5月22日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170522/s00012/1495389881353）
1993年諾貝爾經濟學獎其中一位得主是諾斯（North, 1920-2015；註1）。在獲獎演辭中（註2），他嚴厲批評當時發展經濟學，說它自第二次世界大戰結束後，50年來毫無進展。他批評當時發展經濟學偏重科技發展和人力資本投資，忽略制度（institutions）和相關誘因的重要性。他提倡制度分析在經濟學不可或缺，是新制度經濟學（new institutional economics）創立者之一。
科技日新月異 建新商業模式
我同意制度重要，但不同意制度一定比其他因素，如科技發展和人力資本投資，更重要。其實經濟分析最重要是客觀；主觀地認為某因素比其他因素更重要便會令分析大打折扣，甚至出錯。
在獲獎演辭中，諾斯指出「隨着人類日益相互依賴的環境複雜性的增加，更複雜的制度結構對於捕捉貿易潛在收益是必要的。這種演變要求社會發展制度，允許在時間和空間上進行匿名、非人際的交易」（註3）。
根據以上的論點，社會的經濟表現受制於它能否成功建立制度，讓人進行不記名、非人際的跨時空交易。此結論和諾斯的信念，即制度高於一切，是一致的。很可惜，隨着科技日新月異，科網公司已經建立新的商業模式，證明上述結論過時。
第一個例子是網上購物。在網上購物，買家和賣家各以自己的帳戶進行（註4）。在購物完畢和收到貨品後，買家可以評價賣家的貨品質量和服務質素，而這些評價是公開的。公開的評價影響賣家的聲譽，即交易不再是不記名的，賣家便有誘因維持、提高商品質量和服務質素。很明顯，網上買賣付款和交貨不需要在同一時間、地點進行，打破時空限制。運用新科技，科網公司解決了一個諾斯認為社會需要透過建立複雜的制度來處理的問題。
第二個例子是Uber。傳統的士服務是不記名的，乘客基本上對司機一無所知，如司機會否濫收車資、繞路而行，服務態度好壞；同樣地，司機也有機會接載到態度惡劣、拒付車資，甚至是打劫的乘客。另外，傳統的士服務受到發牌制度規管。在發牌制度下，現有牌主有很大誘因阻止政府發新牌，令到發牌制度變成進場障礙，窒礙競爭，的士服務便不能透過競爭而改善。
利用科技，Uber解決上述兩個問題。Uber司機和乘客各有自己帳戶，即交易不再是不記名的，司機和乘客各自需要為自己的行為負責。這安排可保障乘客得到優質服務，也可保障司機獲得合理回報。另一方面，Uber不設不合理入場障礙，一般私家車車主也可登記成為Uber司機。此舉促進Uber司機之間競爭，進一步提高服務質素。
Uber這個例子一再證明科技進步已令記名交易普及可行，可取代不記名交易，解決制度上的不足。很可惜，有好些地方，包括香港，還是不容許Uber合法經營。在這些地方，制度既不能解決不記名的士服務的問題，還被利用禁止Uber以科技提供解決方法。成事不足，敗事有餘，制度並非萬應靈丹。
不同問題 有不同解決方法
記名交易的例子還有很多，如Airbnb。Airbnb是分享經濟（sharing economy）的表表者。隨着分享經濟的興起，記名交易的例子會愈來愈多。但更多的例子也不能證明科技發展一定比制度重要，因也有例子支持制度比其他發展因素重要，如中國改革開放的經驗。重點是制度不一定高於其他發展因素，科技發展也不一定高於其他發展因素，餘此類推。
經濟分析一定要客觀，才能避免走錯方向；不同的問題有不同的解決方法。新制度經濟學家如果仍然堅持透過制度解決不記名交易，便是鑽牛角尖。我們都要向「股神」學習，知錯能改。同一道理，我們也不應堅持科技發展可解決所有經濟問題。前蘇聯曾經是科技強國，可是當年科技發達，經濟卻落後。更重要的是，不同經濟發展因素不是獨立的。制度可以促進科技發展，而創新科技應用需要制度配合，如Uber合法與否。
香港制度何時可接上？
發展科技，我不知道香港有什麼優勢。退而求其次，香港應有靈活的制度，才能配合創新科技的應用。很可惜，香港的制度不容許Uber合法經營，有很大的改善空間。分享經濟應該十分適合香港，出租用不着的東西，既有收入，又可節省寶貴儲物空間。說到寶貴空間，香港樓價租金高昂，分享房屋可以提供一個較低租金選擇。問題是：科技已經突破不記名交易，香港的制度何時可接得上？
註1：諾斯與福格（Fogel, 1926-2013）共享1993年諾貝爾經濟學獎
註2："Economic Performance through Time," Lecture to the memory of Alfred Nobel, December 9, 1993
註3：此乃Google翻譯的諾斯原文，我只小量修改
註4：有些購物網站容許買家以無帳戶形式購物，但買家要有能力付款，如以信用卡支付
（刊於《明報》2017年5月22日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170522/s00012/1495389881353）
Wednesday, April 26, 2017
良好的理念 空洞的房策
雖然現屆政府的任期快將結束，但仍然努力修補其樓市調控措施的一個明顯漏洞。自今年4月12日起，住宅物業投資者再不可以利用「一約多伙」的漏洞來避免繳付較高的印花稅（稅率為15%）。其實現屆政府留給下屆政府的房屋問題，不是修修補補便可解決。由於現屆政府的房策和調控措施無效，5年來樓價大幅上升，現時樓價比之前更難負擔，下屆政府需要面對更嚴峻的挑戰。另外，現屆政府遺下多項無效的調控措施，如何退市亦要下屆政府費煞思量。
房屋問題不是修修補補便可解決
林鄭月娥在4月11日獲中央任命為第五屆特首。她的政綱有以下的房屋政策，包括建構「港人首置上車盤」、增加「綠置居」供應和讓未補地價的居屋出租。以上的政策欠缺細節，難以分析。本文嘗試揣測以上政策方向，目的是防範下屆政府重蹈現屆政府覆轍，在房策上一錯再錯。
房屋委員會在2016年10月推出「綠置居」先導計劃，先導計劃微調綠表居屋而成。第一，先導計劃把原本是居屋的景泰苑轉為 「綠置居」，提供合共857個單位。第二，「綠置居」的申請者資格沿用居屋綠表申請人的資格。第三，先導計劃微調居屋以市價七折定價至「綠置居」以市價六折發售。基於上述比較，「綠置居」的主要作用是令本來居屋綠表申請人受惠，讓他們轉往申請「綠置居」，以更大折扣置業。除非候任特首心目中的「綠置居」和以上「綠置居」差別很大，增加「綠置居」供應難免削弱綠表居屋吸引力，令綠表居屋申請人下降。一加一減，恐怕置業率和騰出公屋單位數量不會顯著增加。
長遠而言，「綠置居」二手市場將會和現時居屋二手市場一樣，欠缺流通性。居屋二手市場分為已補地價和未補地價。已補地價居屋和私樓買賣無異，不受限制，但補地價金額可觀，約為單位市值30%（註1），是居屋流入二手市場的主要障礙。未補地價居屋轉售有限制，主要的限制是買家須為居屋綠表合資格申請人。將來，「綠置居」二手市場會面對更大的障礙（更可觀的補地價，估計為市值40%）和同樣的限制（合資格買家）。活化居屋二手市場無可厚非，因可增加二手供應，讓買家有更多選擇。
未補價居屋放租 變相政府資助投資
在活化居屋市場方面，候任特首「建議研究推出試驗計劃，容許未補地價的居屋業主，通過與社會企業合作，把單位在市場放租，以增加居屋租務市場流通性」。以上政策讓居屋業主毋須補地價便可出租單位，賺取租金收入，即政府變相資助居屋業主投資住宅市場。現在住宅市場異常亢奮，市民希望政府能夠打擊投機、投資、海外需求，冷卻樓市，候任特首卻偏偏提出資助居屋業主投資住宅市場的政策，到底她想向市場傳遞什麼信息？
候任特首另外提出「在居屋之上，構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』，重燃置業希望」。何謂「可以負擔的」？Demographia為全球主要城市編算「中位數倍數」，中位數倍數愈高，房屋愈難負擔；中位數倍數高於5.0已被視作「極度不能負擔」。香港2016年的中位數倍數是18.1，全球最高，即香港房屋是全球最難負擔；同年全球第二高的中位數倍數是悉尼，其中位數倍數是12.2，遠遠低於香港。
居屋價是市價七折，以此計算，居屋的中位數倍數是12.7（18.1×0.7），仍然高於悉尼（全球第二高）的中位數倍數。如果「港人首置上車盤」定價在居屋之上，中產家庭面對的中位數倍數超過12.7，高於全球第二高的中位數倍數，難道候任特首認為這就是「可以負擔的」？以上計算也顯示居屋買家亦面對高於全球第二高的中位數倍數，下屆政府應該正視居屋價過高的問題。
為首置上車盤去投資化 賣地時加條款
香港的樓價已嚴重脫離購買力。如果候任特首的目的是「構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』」，她需要為「港人首置上車盤」去投資化。其中一個做法是在賣地時加入以下條款：（1）如果買家是非香港永久居民（註2），他們便要繳付應課差餉租值；（2）如果買家是香港永久居民，但他們已擁有其他住宅物業，包括居屋和「綠置居」，他們同樣要繳付應課差餉租值。以上條款可大大減低海外和投資需求，令樓價重新與港人購買力接軌。
下屆政府應盡量在賣地時加入以上條款，讓它發揮最大的效用。樓價與港人購買力接軌後，自然是可負擔的。以上條款的限制比申請居屋的限制小，可謂完全符合候任特首的房策：「在居屋之上，構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』，重燃置業希望。」
房策設計得宜 良好理念可實現
樓價與港人購買力接軌還有其他好處，例如港人購買力由收入而定，短期波幅不大，相對穩定；樓市隨之變得較為穩定，減低買家、業主甚至是發展商的風險。另外，居屋的定價不再是基於全球最難負擔樓價，避免出現居屋的中位數倍數高於全球第二高中位數倍數的荒謬現象。當居屋價回落後，政府便毋須向居屋綠表申請人提供更大的折扣，可以取消架牀疊屋的「綠置居」，簡化香港的房屋市場。
以上的例子說明，只要房策設計得宜，良好的理念是可以實現的。候任特首大可與她的班子動動腦筋，設計出更完善的房策，徹底解決香港房屋這一個老大難題。我想，給下屆政府5年時間，讓它令香港的中位數倍數下降至單位數水平，即10.0以下，應該難不倒下屆政府吧？（註3）
註1：注意，居屋以市價七折定價
註2：公司買家是非香港永久居民，所以它們要繳付應課差餉租值
註3：新加坡2016年的中位數倍數是4.8
（刊於《明報》2017年4月26日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170426/s00012/1493143574108）
房屋問題不是修修補補便可解決
林鄭月娥在4月11日獲中央任命為第五屆特首。她的政綱有以下的房屋政策，包括建構「港人首置上車盤」、增加「綠置居」供應和讓未補地價的居屋出租。以上的政策欠缺細節，難以分析。本文嘗試揣測以上政策方向，目的是防範下屆政府重蹈現屆政府覆轍，在房策上一錯再錯。
房屋委員會在2016年10月推出「綠置居」先導計劃，先導計劃微調綠表居屋而成。第一，先導計劃把原本是居屋的景泰苑轉為 「綠置居」，提供合共857個單位。第二，「綠置居」的申請者資格沿用居屋綠表申請人的資格。第三，先導計劃微調居屋以市價七折定價至「綠置居」以市價六折發售。基於上述比較，「綠置居」的主要作用是令本來居屋綠表申請人受惠，讓他們轉往申請「綠置居」，以更大折扣置業。除非候任特首心目中的「綠置居」和以上「綠置居」差別很大，增加「綠置居」供應難免削弱綠表居屋吸引力，令綠表居屋申請人下降。一加一減，恐怕置業率和騰出公屋單位數量不會顯著增加。
長遠而言，「綠置居」二手市場將會和現時居屋二手市場一樣，欠缺流通性。居屋二手市場分為已補地價和未補地價。已補地價居屋和私樓買賣無異，不受限制，但補地價金額可觀，約為單位市值30%（註1），是居屋流入二手市場的主要障礙。未補地價居屋轉售有限制，主要的限制是買家須為居屋綠表合資格申請人。將來，「綠置居」二手市場會面對更大的障礙（更可觀的補地價，估計為市值40%）和同樣的限制（合資格買家）。活化居屋二手市場無可厚非，因可增加二手供應，讓買家有更多選擇。
未補價居屋放租 變相政府資助投資
在活化居屋市場方面，候任特首「建議研究推出試驗計劃，容許未補地價的居屋業主，通過與社會企業合作，把單位在市場放租，以增加居屋租務市場流通性」。以上政策讓居屋業主毋須補地價便可出租單位，賺取租金收入，即政府變相資助居屋業主投資住宅市場。現在住宅市場異常亢奮，市民希望政府能夠打擊投機、投資、海外需求，冷卻樓市，候任特首卻偏偏提出資助居屋業主投資住宅市場的政策，到底她想向市場傳遞什麼信息？
候任特首另外提出「在居屋之上，構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』，重燃置業希望」。何謂「可以負擔的」？Demographia為全球主要城市編算「中位數倍數」，中位數倍數愈高，房屋愈難負擔；中位數倍數高於5.0已被視作「極度不能負擔」。香港2016年的中位數倍數是18.1，全球最高，即香港房屋是全球最難負擔；同年全球第二高的中位數倍數是悉尼，其中位數倍數是12.2，遠遠低於香港。
居屋價是市價七折，以此計算，居屋的中位數倍數是12.7（18.1×0.7），仍然高於悉尼（全球第二高）的中位數倍數。如果「港人首置上車盤」定價在居屋之上，中產家庭面對的中位數倍數超過12.7，高於全球第二高的中位數倍數，難道候任特首認為這就是「可以負擔的」？以上計算也顯示居屋買家亦面對高於全球第二高的中位數倍數，下屆政府應該正視居屋價過高的問題。
為首置上車盤去投資化 賣地時加條款
香港的樓價已嚴重脫離購買力。如果候任特首的目的是「構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』」，她需要為「港人首置上車盤」去投資化。其中一個做法是在賣地時加入以下條款：（1）如果買家是非香港永久居民（註2），他們便要繳付應課差餉租值；（2）如果買家是香港永久居民，但他們已擁有其他住宅物業，包括居屋和「綠置居」，他們同樣要繳付應課差餉租值。以上條款可大大減低海外和投資需求，令樓價重新與港人購買力接軌。
下屆政府應盡量在賣地時加入以上條款，讓它發揮最大的效用。樓價與港人購買力接軌後，自然是可負擔的。以上條款的限制比申請居屋的限制小，可謂完全符合候任特首的房策：「在居屋之上，構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』，重燃置業希望。」
房策設計得宜 良好理念可實現
樓價與港人購買力接軌還有其他好處，例如港人購買力由收入而定，短期波幅不大，相對穩定；樓市隨之變得較為穩定，減低買家、業主甚至是發展商的風險。另外，居屋的定價不再是基於全球最難負擔樓價，避免出現居屋的中位數倍數高於全球第二高中位數倍數的荒謬現象。當居屋價回落後，政府便毋須向居屋綠表申請人提供更大的折扣，可以取消架牀疊屋的「綠置居」，簡化香港的房屋市場。
以上的例子說明，只要房策設計得宜，良好的理念是可以實現的。候任特首大可與她的班子動動腦筋，設計出更完善的房策，徹底解決香港房屋這一個老大難題。我想，給下屆政府5年時間，讓它令香港的中位數倍數下降至單位數水平，即10.0以下，應該難不倒下屆政府吧？（註3）
註1：注意，居屋以市價七折定價
註2：公司買家是非香港永久居民，所以它們要繳付應課差餉租值
註3：新加坡2016年的中位數倍數是4.8
（刊於《明報》2017年4月26日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170426/s00012/1493143574108）
Monday, March 20, 2017
一人一屋 港人住港
香港政府快將換屆。特首選舉在下周日（3月26日）舉行，新特首由1194名選委選出。現屆政府視房屋問題為重中之重，先後制定「長遠房屋策略」和推出多項「需求管理」措施（俗稱「辣招」）。很可惜，事與願違，這些政策無法冷卻樓市，樓價不斷升破歷史高位；香港樓市更連續7年被列為「全球最不能負擔」（可參閱Demographia「中位數倍數」）。無論誰當上新特首，必須實事求是，承認過去房屋政策無效，汲取教訓，重訂房策，令到樓價回落至可負擔水平，方可徹底解決香港的房屋問題。
盼新特首把私樓供應發揮最大效用
下一任特首不需完全否定現有房策。「長遠房屋策略」的大原則是增加供應，此大原則適用於新房策；新房策的目的是令樓價下降至可負擔水平。「長遠房屋策略」卻十分粗疏，它只定下一個10年總供應量，而這個總供應量不分單位大小、不分公（屋）私（樓）。近年來，私樓單位愈建愈小，是因為樓價愈來愈高，買家只可負擔更小的單位。單位面積縮小後，單位數目自然增加，但總樓面面積卻沒有增加。現屆政府不斷強調成功增加私樓單位數目，但這只是表面的，下一任特首應引以為鑑。
同樣地，私樓供應和公屋供應不能混為一談。樓價不能負擔是因為私樓供不應求，對症下藥是增加私樓供應，樓價才會下跌。相反，增加公屋供應治標不治本；但香港土地有限，多建公屋便意味少建私樓，造成反效果。「長遠房屋策略」沒有考慮到此反效果，把公屋、私樓的供應目標比例定為6：4，以為主力增建公屋，便可解決香港的房屋問題；而事實是香港的樓價愈來愈不能負擔。由於政治考慮，下一任特首很可能仍然堅持多建公屋，但希望她／他設法把有限的私樓供應發揮最大的效用。
建議政府賣地加「一人一屋」條款
香港的土地有限，不可能把可發展的土地都用作房屋用途，也不可能把所有房屋土地興建私人住宅。當私人房屋土地供應增加有限時，下一任特首應設法令新增的土地發揮最大的效用。做法是跟從「買家印花稅」和「較高印花稅」（「雙辣招」）的大原則，分別是減低港外需求和投資需求。要強調的是，雖然以下建議用上「雙辣招」的大原則，但實際做法是天淵之別。
建議是政府在賣地時加入以下條款：當單位開售時，如果買家是非香港永久居民或已經擁有一個住宅單位，他們在購入單位後便要繳付該單位的「應課差餉租值」（註；「應課差餉租值」由差餉物業估價署根據以下方法估計：假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租）。如果買家已經擁有另一個住宅單位，此單位便被視作出租物業，繳付「應課差餉租值」正好抵消租金收入，大大減低投資意欲；如果該單位沒有出租，「應課差餉租值」便成為空置稅，同樣有效地減低投資意欲。同一道理，向非香港永久居民徵收「應課差餉租值」便能有效地減低港外需求。
如果買家是香港永久居民和沒有擁有其他住宅單位，他們便不需繳付「應課差餉租值」。如果此類買家同時購入多個單位，便不符合「沒有擁有其他住宅單位」的條件，他們只能聲明其中一個單位為自住單位，免交「應課差餉租值」，其他同時購入的單位一律要繳付「應課差餉租值」，堵塞現時「較高印花稅」的漏洞。
另一點要注意，如果此類買家當時只購入一個單位，而日後購入其他住宅單位後，他們便不再符合「沒有擁有其他住宅單位」的條件，即在購入其他住宅單位後，之前一個單位便需要繳付「應課差餉租值」。此舉是避免把之前一個單位作為投資用途。
以上設計可歸納為一個原則：一人一屋，港人住港。
可堵塞現時漏洞
現屆政府以為「適度有為、迎難而上」，對樓市一再「加辣」，其實是藥石亂投，其間樓價連續創新高。以上建議可幫助下一任特首準備退市（撤辣），因「應課差餉租值」可有效地減低投資和港外需求，可用來代替「較高印花稅」和「買家印花稅」；「應課差餉租值」更可堵塞現時「較高印花稅」的漏洞。在開始退市時，下一任特首應該保留「額外印花稅」，因撤銷「額外印花稅」可能讓「一人一屋」買家有機會藉短期投機買賣圖利。
因投資和港外需求受到抑制，「一人一屋」的售價理應比有投資成分的私樓低，這便可令樓價下跌。「一人一屋」卻不會為樓市帶來太大的衝擊。「一人一屋」的限制比居屋少，例如「一人一屋」沒有入息限制，買家只要是香港永久居民和沒有擁有其他住宅物業，便不用繳付「應課差餉租值」；此類買家甚至可以把「一人一屋」出租，也不用繳付「應課差餉租值」。居屋的30%折扣已經造成求過於供，「一人一屋」的售價折扣更小，估計不會超過20%。「一人一屋」並不是急進建議，下一任特首大可盡量在賣地時引入「一人一屋」條款，方可有效地令樓價下降。
如何退市 下任特首一大挑戰
約5年前，現屆政府已經意識到房屋問題是重中之重；下一任特首面對的房屋問題更嚴重。5年前的樓價已是「極度不能負擔」，而現時的樓價比5年前更不能負擔（請參閱Demographia）。現屆政府藥石亂投，引入不少「辣招」，如何退市已是下一任特首的一大挑戰。更大的挑戰是如何大幅增加房屋供應、如何分配公屋和私樓的供應，還有如何令有限的私樓供應發揮最大的效用。且看下一任特首如何應付這些挑戰。
註：公司是「非香港永久居民」，所以公司買家需要繳付「應課差餉租值」
（刊於《明報》2017年3月20日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170320/s00012/1489947746537）
盼新特首把私樓供應發揮最大效用
下一任特首不需完全否定現有房策。「長遠房屋策略」的大原則是增加供應，此大原則適用於新房策；新房策的目的是令樓價下降至可負擔水平。「長遠房屋策略」卻十分粗疏，它只定下一個10年總供應量，而這個總供應量不分單位大小、不分公（屋）私（樓）。近年來，私樓單位愈建愈小，是因為樓價愈來愈高，買家只可負擔更小的單位。單位面積縮小後，單位數目自然增加，但總樓面面積卻沒有增加。現屆政府不斷強調成功增加私樓單位數目，但這只是表面的，下一任特首應引以為鑑。
同樣地，私樓供應和公屋供應不能混為一談。樓價不能負擔是因為私樓供不應求，對症下藥是增加私樓供應，樓價才會下跌。相反，增加公屋供應治標不治本；但香港土地有限，多建公屋便意味少建私樓，造成反效果。「長遠房屋策略」沒有考慮到此反效果，把公屋、私樓的供應目標比例定為6：4，以為主力增建公屋，便可解決香港的房屋問題；而事實是香港的樓價愈來愈不能負擔。由於政治考慮，下一任特首很可能仍然堅持多建公屋，但希望她／他設法把有限的私樓供應發揮最大的效用。
建議政府賣地加「一人一屋」條款
香港的土地有限，不可能把可發展的土地都用作房屋用途，也不可能把所有房屋土地興建私人住宅。當私人房屋土地供應增加有限時，下一任特首應設法令新增的土地發揮最大的效用。做法是跟從「買家印花稅」和「較高印花稅」（「雙辣招」）的大原則，分別是減低港外需求和投資需求。要強調的是，雖然以下建議用上「雙辣招」的大原則，但實際做法是天淵之別。
建議是政府在賣地時加入以下條款：當單位開售時，如果買家是非香港永久居民或已經擁有一個住宅單位，他們在購入單位後便要繳付該單位的「應課差餉租值」（註；「應課差餉租值」由差餉物業估價署根據以下方法估計：假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租）。如果買家已經擁有另一個住宅單位，此單位便被視作出租物業，繳付「應課差餉租值」正好抵消租金收入，大大減低投資意欲；如果該單位沒有出租，「應課差餉租值」便成為空置稅，同樣有效地減低投資意欲。同一道理，向非香港永久居民徵收「應課差餉租值」便能有效地減低港外需求。
如果買家是香港永久居民和沒有擁有其他住宅單位，他們便不需繳付「應課差餉租值」。如果此類買家同時購入多個單位，便不符合「沒有擁有其他住宅單位」的條件，他們只能聲明其中一個單位為自住單位，免交「應課差餉租值」，其他同時購入的單位一律要繳付「應課差餉租值」，堵塞現時「較高印花稅」的漏洞。
另一點要注意，如果此類買家當時只購入一個單位，而日後購入其他住宅單位後，他們便不再符合「沒有擁有其他住宅單位」的條件，即在購入其他住宅單位後，之前一個單位便需要繳付「應課差餉租值」。此舉是避免把之前一個單位作為投資用途。
以上設計可歸納為一個原則：一人一屋，港人住港。
可堵塞現時漏洞
現屆政府以為「適度有為、迎難而上」，對樓市一再「加辣」，其實是藥石亂投，其間樓價連續創新高。以上建議可幫助下一任特首準備退市（撤辣），因「應課差餉租值」可有效地減低投資和港外需求，可用來代替「較高印花稅」和「買家印花稅」；「應課差餉租值」更可堵塞現時「較高印花稅」的漏洞。在開始退市時，下一任特首應該保留「額外印花稅」，因撤銷「額外印花稅」可能讓「一人一屋」買家有機會藉短期投機買賣圖利。
因投資和港外需求受到抑制，「一人一屋」的售價理應比有投資成分的私樓低，這便可令樓價下跌。「一人一屋」卻不會為樓市帶來太大的衝擊。「一人一屋」的限制比居屋少，例如「一人一屋」沒有入息限制，買家只要是香港永久居民和沒有擁有其他住宅物業，便不用繳付「應課差餉租值」；此類買家甚至可以把「一人一屋」出租，也不用繳付「應課差餉租值」。居屋的30%折扣已經造成求過於供，「一人一屋」的售價折扣更小，估計不會超過20%。「一人一屋」並不是急進建議，下一任特首大可盡量在賣地時引入「一人一屋」條款，方可有效地令樓價下降。
如何退市 下任特首一大挑戰
約5年前，現屆政府已經意識到房屋問題是重中之重；下一任特首面對的房屋問題更嚴重。5年前的樓價已是「極度不能負擔」，而現時的樓價比5年前更不能負擔（請參閱Demographia）。現屆政府藥石亂投，引入不少「辣招」，如何退市已是下一任特首的一大挑戰。更大的挑戰是如何大幅增加房屋供應、如何分配公屋和私樓的供應，還有如何令有限的私樓供應發揮最大的效用。且看下一任特首如何應付這些挑戰。
註：公司是「非香港永久居民」，所以公司買家需要繳付「應課差餉租值」
（刊於《明報》2017年3月20日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170320/s00012/1489947746537）
Friday, February 3, 2017
實事求是 重定房屋政策
現屆政府的最後一份施政報告在1月18日發表。無論是第一份施政報告或最後一份，現屆政府一直正確地把香港的房屋問題定為重中之重，其間制定《長遠房屋策略》，增加土地和房屋供應，還推出和加強多項需求管理措施，減少海外、投資和炒賣需求。政府的努力是有目共睹、無庸置疑的。
努力還努力，房屋政策是否有效應基於客觀標準。香港房屋的根本問題是樓價遠超可負擔水平，原因是私營房屋供不應求。當樓價「高不可擔」時，市民便轉向公營房屋，申請公屋、居屋，延長公屋輪候時間和減低居屋中籤機會。相反地，假如樓價回落至可負擔水平，公屋、居屋的需求便會相應減少，減輕建造公營房屋的壓力。因此，房屋政策有效與否取決於樓價是否可負擔。
政府應檢討政策為何無效
現屆政府在2012年7月1日開始。2012年6月的私人住宅售價指數是205.1（註1），而最近公布的指數是306.6（2016年11月），升幅約50%。之前樓價已是過高，現在樓價再升一半，現行房屋政策明顯無效。實事求是的政府應該檢討政策為什麼無效，而不是自吹自擂，硬說自己的政策已「有效」地令樓價升幅放緩。
當然，如果市民的入息升幅高於樓價，現行房屋政策還是有效的。2012年第2季的住戶每月入息中位數是20,600元（註2），而2016年第3季的數字為26,000元，升幅僅26%，只及樓價升幅約一半。單說「樓價升幅放緩」意義不大，樓價升幅應相對於入息升幅；只有在樓價升幅低於入息升幅時，可負擔水平才有改善。
更直接的數據是Demographia編製的樓價中位數相對入息中位數的倍數（簡稱「中位數倍數」）。根據2012年第3季數據，香港的中位數倍數是13.5（註3），而最新的數字為18.1（基於2016年第3季數據），升幅高於30%。根據Demographia的調查，香港已是連續7年錄得全球最高中位數的城市，去年的倍數（19）亦是紀錄最高的倍數。在現行房屋政策下，香港的樓價愈來愈不可負擔已是鐵一般事實，下一屆政府一定要正視此問題。
現政府好大喜功 吃力不討好
到底現行房屋政策出了什麼問題？現行房屋政策主要分為長遠房屋策略和多項需求管理措施。長遠房屋策略以供應主導，目標是為未來10年提供46萬個住宅單位，而公營房屋和私營房屋的比例定為6：4。樓價愈來愈不可負擔是因為私營房屋供不應求，最簡單直接的解決方法是主力增加私營房屋供應；現屆政府卻好大喜功，主力增建公營房屋，到頭來吃力不討好，受害的卻是「無殼蝸牛」。下一屆政府應引此為鑑，制訂到位的政策，才可改善樓價不可負擔的問題。
多項管理需求措施包括2012年10月27日推出的買家印花稅（「買印」），同日加強額外印花稅（「額印」），還有2013年2月23日推出和2016年11月4日加強「較高印花稅」（「高印」）。「買印」、「額印」、「高印」分別減低海外、炒賣、投資需求，但它們卻同時令到海外、炒賣、投資業主「惜售」，減少供應（註4）。需求和供應同時減少，互相抵消，所以這些需求管理措施作用有限。下一屆政府在限制海外、炒賣和投資需求時，應考慮和避免以上「負」作用，制訂到位的措施。
無論是長遠房屋策略，或者是多項需求管理措施，現行房屋政策皆不到位。下一屆政府應該重定房屋政策，把政策目標定為令樓價回復至可負擔水平。樓價可負擔才可讓人置業，住得較寬敞，達至安居樂業，亦可減少公營房屋需求，一石二鳥。
註1：私人住宅售價指數由差餉物業估價署編製（1999年＝100）
註2：住戶每月入息中位數由政府統計處編製
註3：Demographia界定中位數倍數5.1或以上已代表樓價「極度不可負擔」
註4：〈樓市用錯藥 降溫需換藥〉一文有較詳細解釋（《明報》2016年12月21日）
◆給特首參選人的試卷——特首選舉政綱評析系列
◆問特首參選人：如何避免重蹈覆轍，重定有效的房屋政策，令樓價回復至可負擔水平，讓廣大市民安居置業，珍惜香港如自己的家？
（刊於《明報》2017年2月3日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170203/s00012/1486058552482）
努力還努力，房屋政策是否有效應基於客觀標準。香港房屋的根本問題是樓價遠超可負擔水平，原因是私營房屋供不應求。當樓價「高不可擔」時，市民便轉向公營房屋，申請公屋、居屋，延長公屋輪候時間和減低居屋中籤機會。相反地，假如樓價回落至可負擔水平，公屋、居屋的需求便會相應減少，減輕建造公營房屋的壓力。因此，房屋政策有效與否取決於樓價是否可負擔。
政府應檢討政策為何無效
現屆政府在2012年7月1日開始。2012年6月的私人住宅售價指數是205.1（註1），而最近公布的指數是306.6（2016年11月），升幅約50%。之前樓價已是過高，現在樓價再升一半，現行房屋政策明顯無效。實事求是的政府應該檢討政策為什麼無效，而不是自吹自擂，硬說自己的政策已「有效」地令樓價升幅放緩。
當然，如果市民的入息升幅高於樓價，現行房屋政策還是有效的。2012年第2季的住戶每月入息中位數是20,600元（註2），而2016年第3季的數字為26,000元，升幅僅26%，只及樓價升幅約一半。單說「樓價升幅放緩」意義不大，樓價升幅應相對於入息升幅；只有在樓價升幅低於入息升幅時，可負擔水平才有改善。
更直接的數據是Demographia編製的樓價中位數相對入息中位數的倍數（簡稱「中位數倍數」）。根據2012年第3季數據，香港的中位數倍數是13.5（註3），而最新的數字為18.1（基於2016年第3季數據），升幅高於30%。根據Demographia的調查，香港已是連續7年錄得全球最高中位數的城市，去年的倍數（19）亦是紀錄最高的倍數。在現行房屋政策下，香港的樓價愈來愈不可負擔已是鐵一般事實，下一屆政府一定要正視此問題。
現政府好大喜功 吃力不討好
到底現行房屋政策出了什麼問題？現行房屋政策主要分為長遠房屋策略和多項需求管理措施。長遠房屋策略以供應主導，目標是為未來10年提供46萬個住宅單位，而公營房屋和私營房屋的比例定為6：4。樓價愈來愈不可負擔是因為私營房屋供不應求，最簡單直接的解決方法是主力增加私營房屋供應；現屆政府卻好大喜功，主力增建公營房屋，到頭來吃力不討好，受害的卻是「無殼蝸牛」。下一屆政府應引此為鑑，制訂到位的政策，才可改善樓價不可負擔的問題。
多項管理需求措施包括2012年10月27日推出的買家印花稅（「買印」），同日加強額外印花稅（「額印」），還有2013年2月23日推出和2016年11月4日加強「較高印花稅」（「高印」）。「買印」、「額印」、「高印」分別減低海外、炒賣、投資需求，但它們卻同時令到海外、炒賣、投資業主「惜售」，減少供應（註4）。需求和供應同時減少，互相抵消，所以這些需求管理措施作用有限。下一屆政府在限制海外、炒賣和投資需求時，應考慮和避免以上「負」作用，制訂到位的措施。
無論是長遠房屋策略，或者是多項需求管理措施，現行房屋政策皆不到位。下一屆政府應該重定房屋政策，把政策目標定為令樓價回復至可負擔水平。樓價可負擔才可讓人置業，住得較寬敞，達至安居樂業，亦可減少公營房屋需求，一石二鳥。
註1：私人住宅售價指數由差餉物業估價署編製（1999年＝100）
註2：住戶每月入息中位數由政府統計處編製
註3：Demographia界定中位數倍數5.1或以上已代表樓價「極度不可負擔」
註4：〈樓市用錯藥 降溫需換藥〉一文有較詳細解釋（《明報》2016年12月21日）
◆給特首參選人的試卷——特首選舉政綱評析系列
◆問特首參選人：如何避免重蹈覆轍，重定有效的房屋政策，令樓價回復至可負擔水平，讓廣大市民安居置業，珍惜香港如自己的家？
（刊於《明報》2017年2月3日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170203/s00012/1486058552482）
Monday, January 30, 2017
房子不是用來炒的
去年12月16日閉幕的中央經濟工作會議，對中國房地產指出「要堅持『房子是用來住的，不是用來炒的』的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落」。會議進一步指出「房子不是用來炒的」，包括「嚴格限制……投資投機性購房」：「要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。」
在經濟學中，房子擁有雙重特性，它既是投資品，又是消費品，而獨特之處更是生活必需品。這些特性存着根本的矛盾，難以化解。作為生活必需品，政府希望運用市場提供容易負擔、價格穩定的住房；另一方面，作為投資品，房價容易受到各種政策、經濟表現、利率、匯率、金融市場狀况、市場預期種種因素影響。在衆多因素影響下，房子的資產價值難免有波幅。政府沒有足夠能力同時應付衆多因素，穩住房價。
以上的分析說明政府在房地產政策上一定要取捨。要市場提供價格穩定的住房，房子不可以是投資品，即「房子不是用來炒的」。「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位為房地產政策立下清晰目標。有了清晰目標後，下一步是如何制訂、落實適當的政策，令房地產「去投資化」。
可考慮引入「房炒稅」 減投機意欲
在金融學中，資產價值取決於資產的將來收益（註1）；房子投資的主要將來收益是租金。制訂「房子不是用來炒的」的政策可考慮引入「房（防）炒稅」。「房炒稅」與租金掛鈎，抵消租金收益，令房子投資失去主要收益，大大減低投資投機意欲，房子便成不了投資品。
落實「房炒稅」要注意一點：「房炒稅」不宜與個別房子所收租金直接掛鈎。直接掛鈎給予房東極大誘因盡量壓低租金，巧立名目向租客收取各項收費，如按金、鑰匙金、水電費、管理費、維修費等等不能盡錄，目的是逃避「房炒稅」，令「房炒稅」失去效用。
因此，「房炒稅」只宜間接與房子應得租金掛鈎。房子應得租金估算可參考香港特區差餉物業估價署應課差餉租值的做法。應課差餉租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租」（註2）。香港早於1845年開徵差餉，差餉物業估價署有豐富經驗估算應課差餉租值，相關技術已經十分成熟。
要落實「房子是用來住的」的堅持，本地戶籍（本戶）居民可獲免徵「房炒稅」，而免徵只限一套房子。即是說，如果本戶居民擁有多於一套房子，除了免徵的一套房子外，其餘的房子一律要繳交「房炒稅」。其餘的房子可視作出租房子或空置房子，出租房子是投資品，「房炒稅」正正為此而設，防止房子成為投資品。至於空置房子，「房炒稅」的作用是空置稅，同樣有效地令房地產「去投資投機化」。以上財稅政策，大致可「支持合理自住購房」。
應因地制宜 切忌一刀切
以下探討實施「一套免徵」的一些技術細節。「一套免徵」宜以個人為單位。如果「一套免徵」以家庭為單位，為了逃避「房炒稅」，有些伴侶會選擇不結婚或假離婚。這些行為影響組織家庭、養兒育女，長遠對社會、人口結構有不良影響。以個人為單位亦可讓父母為子女預購自住房子，和「房子是用來住的」沒有牴觸。就算有家庭利用個人「一套免徵」購房子投資投機，「房炒稅」仍能嚴格限制投資投機性購房數目於該家庭本戶成員人數內。况且房地產市場應容許有限度投資，才可符合實際需要——總有一些（本戶或非本戶）居民要租房子住。
另一問題是「一套免徵」應否適用於非本戶居民？首先，非本戶居民絕不能跟本戶居民享有同等的「一套免徵」待遇。把同等待遇給予非本戶居民將引入龐大的外地投資需求，有違「房子不是用來炒的」的原意。但一些非本戶居民，如學生、僱員、企業家，有實際居住需要，對他們一律徵收「房炒稅」便有違「要支持合理自住購房」，所以他們應享有一定程度的「一套免徵」，例如「一套半徵」（他們有一套房子可獲免徵一半「房炒稅」），又例如「免徵」／「半徵」以家庭而不是個人為單位。這些中間落墨方案應因地制宜，切忌一刀切，可按不同情况而制訂合適的政策。
去投資投機化 房價得以穩定
如果將「房子是用來住的，不是用來炒的」解讀為「政策要支持合理自住購房，嚴格限制……投資投機性購房」，引入「房炒稅」便能嚴格限制投資投機性購房。房地產「去投資投機化」後，不會再有泡沫和大起大落，房價得以穩定。房地產投資投機需求減少後，房價隨之回落，變得更可負擔（註3）。穩定和可負擔的房價，加上「一套免徵」，便能「支持合理自住購房」。要實現「房子是用來住的，不是用來炒的」的堅持，可考慮為「房炒稅」（和「一套免徵」）立法。
雞年剛至，金雞報曉，意味天將明，象徵由黑暗到光明。「房子是用來住的，不是用來炒的」為雞年報曉，房地產將「去投資投機化」，房價不再大起大落，自住購房重現光明。謹此祝願大家置業安居、建家立業！
註1：將來資產重售價或會影響現時資產價值，但將來資產重售價還是取決於資產的將來收益
註2：www.rvd.gov.hk/tc/faqs/rates.html
註3：配合土地政策更能事半功倍
（刊於《明報》2017年1月30日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170130/s00012/1485712048558）
在經濟學中，房子擁有雙重特性，它既是投資品，又是消費品，而獨特之處更是生活必需品。這些特性存着根本的矛盾，難以化解。作為生活必需品，政府希望運用市場提供容易負擔、價格穩定的住房；另一方面，作為投資品，房價容易受到各種政策、經濟表現、利率、匯率、金融市場狀况、市場預期種種因素影響。在衆多因素影響下，房子的資產價值難免有波幅。政府沒有足夠能力同時應付衆多因素，穩住房價。
以上的分析說明政府在房地產政策上一定要取捨。要市場提供價格穩定的住房，房子不可以是投資品，即「房子不是用來炒的」。「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位為房地產政策立下清晰目標。有了清晰目標後，下一步是如何制訂、落實適當的政策，令房地產「去投資化」。
可考慮引入「房炒稅」 減投機意欲
在金融學中，資產價值取決於資產的將來收益（註1）；房子投資的主要將來收益是租金。制訂「房子不是用來炒的」的政策可考慮引入「房（防）炒稅」。「房炒稅」與租金掛鈎，抵消租金收益，令房子投資失去主要收益，大大減低投資投機意欲，房子便成不了投資品。
落實「房炒稅」要注意一點：「房炒稅」不宜與個別房子所收租金直接掛鈎。直接掛鈎給予房東極大誘因盡量壓低租金，巧立名目向租客收取各項收費，如按金、鑰匙金、水電費、管理費、維修費等等不能盡錄，目的是逃避「房炒稅」，令「房炒稅」失去效用。
因此，「房炒稅」只宜間接與房子應得租金掛鈎。房子應得租金估算可參考香港特區差餉物業估價署應課差餉租值的做法。應課差餉租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租」（註2）。香港早於1845年開徵差餉，差餉物業估價署有豐富經驗估算應課差餉租值，相關技術已經十分成熟。
要落實「房子是用來住的」的堅持，本地戶籍（本戶）居民可獲免徵「房炒稅」，而免徵只限一套房子。即是說，如果本戶居民擁有多於一套房子，除了免徵的一套房子外，其餘的房子一律要繳交「房炒稅」。其餘的房子可視作出租房子或空置房子，出租房子是投資品，「房炒稅」正正為此而設，防止房子成為投資品。至於空置房子，「房炒稅」的作用是空置稅，同樣有效地令房地產「去投資投機化」。以上財稅政策，大致可「支持合理自住購房」。
應因地制宜 切忌一刀切
以下探討實施「一套免徵」的一些技術細節。「一套免徵」宜以個人為單位。如果「一套免徵」以家庭為單位，為了逃避「房炒稅」，有些伴侶會選擇不結婚或假離婚。這些行為影響組織家庭、養兒育女，長遠對社會、人口結構有不良影響。以個人為單位亦可讓父母為子女預購自住房子，和「房子是用來住的」沒有牴觸。就算有家庭利用個人「一套免徵」購房子投資投機，「房炒稅」仍能嚴格限制投資投機性購房數目於該家庭本戶成員人數內。况且房地產市場應容許有限度投資，才可符合實際需要——總有一些（本戶或非本戶）居民要租房子住。
另一問題是「一套免徵」應否適用於非本戶居民？首先，非本戶居民絕不能跟本戶居民享有同等的「一套免徵」待遇。把同等待遇給予非本戶居民將引入龐大的外地投資需求，有違「房子不是用來炒的」的原意。但一些非本戶居民，如學生、僱員、企業家，有實際居住需要，對他們一律徵收「房炒稅」便有違「要支持合理自住購房」，所以他們應享有一定程度的「一套免徵」，例如「一套半徵」（他們有一套房子可獲免徵一半「房炒稅」），又例如「免徵」／「半徵」以家庭而不是個人為單位。這些中間落墨方案應因地制宜，切忌一刀切，可按不同情况而制訂合適的政策。
去投資投機化 房價得以穩定
如果將「房子是用來住的，不是用來炒的」解讀為「政策要支持合理自住購房，嚴格限制……投資投機性購房」，引入「房炒稅」便能嚴格限制投資投機性購房。房地產「去投資投機化」後，不會再有泡沫和大起大落，房價得以穩定。房地產投資投機需求減少後，房價隨之回落，變得更可負擔（註3）。穩定和可負擔的房價，加上「一套免徵」，便能「支持合理自住購房」。要實現「房子是用來住的，不是用來炒的」的堅持，可考慮為「房炒稅」（和「一套免徵」）立法。
雞年剛至，金雞報曉，意味天將明，象徵由黑暗到光明。「房子是用來住的，不是用來炒的」為雞年報曉，房地產將「去投資投機化」，房價不再大起大落，自住購房重現光明。謹此祝願大家置業安居、建家立業！
註1：將來資產重售價或會影響現時資產價值，但將來資產重售價還是取決於資產的將來收益
註2：www.rvd.gov.hk/tc/faqs/rates.html
註3：配合土地政策更能事半功倍
（刊於《明報》2017年1月30日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170130/s00012/1485712048558）
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