消費者委員會在七月十一日發表「香港私人住宅樓宇市場研究報告」，對一手住宅樓宇市場的市場結構和發展商的市場行為作出有系統分析，肯定能增加公眾對住宅樓宇市場認識。我同意消委會的分析指出一手市場高度集中和入市有很大障礙，也同意其建議提高市場競爭，確保公平競爭和提供市場信息等原則。正如消委會所說，住宅市場無論對消費者、投資者和政府也極其重要，難免也極受爭議。任何要改變現時市場運作模式的建議也應經過深思熟慮和廣泛討論，可是惜物業市場資料並不完備，搜集也很困難，只從某一角度分析很難對整個市場作出全面評價。有須要從不同角度分析。這裏我從減低風險的角度分析私人住宅市場，得出了不同結論，因而提出不同建議，供進一步討論。
住宅樓宇是耐用品，樓宇價格不單取決於現在市場的環境，還極受預期未來價格的影響。沒有人對將來有完美無瑕的水晶球。只要有新信息，預期便會改變，樓價自然地隨着變化。既然樓宇價格變幻不定，而建造樓宇需時三至四年，發展商必然想盡辦法減低這些風險。我要強調減低風險的行為無論在有沒有競爭下也會出現，把減低風險的行為推論成沒有完全競爭在邏輯上是說不過去的。
樓宇價格不能預測
正如上文所說，樓宇價格變幻不定，發展商為了探測市價，推出小量單位觀察市場反應，從而掌握更準確市場信息來釐定售價。每一次推出都可能令發展商搜集更多信息，而每一次售價差別可以只是反映發展商掌握不同信息。消委會形容這些行為是「價格歧視」。嚴格來說是不對的，因每一批單位都不盡相同。
更有成本效益的搜集市場信息的策略是觀察市場對其他發展商同區樓盤的反應。當所有發展商都用這策略時，便有各不相疊的情况出現。這並不代表發展商之間不存在競爭，正好相反，他們正在吃對方的免費午餐。另一有趣現象是當發展商開售樓盤時，同區二手業主也會封盤觀察市場反應。難道我們又說小業主具有市場力量嗎？
消委會報告中最受爭議的建議是將一幅大地段拆為較細地段拍賣。報告同時建議政府採用有想像力的行為及透過詳盡的規則指引，使這些相連地盤可發展成如一個具有良好整合環境及設施的大型計劃。這裏面會洐生幾個問題。一個成功的大型發展計劃不是單靠想像力，主要是靠設計者有沒有市場觸覺，能否洞悉消費者喜好。有趣的是規劃環境地政司和規劃處長即時反對這建議。能幹的政府官員未必具備生意眼光。這個建議本身未免太富想像力。其他的問題是如果計劃完成後開售成績不理想，又有誰來負責？如果由政府負責，這很難保證樓宇質素；如果有發展商負責，這有很難令發展商完全接受政府的設計。這是經濟學上著名的「誘因配合」難題。另一個問題是如果幾幅相連的地段其中一幅未能賣出又怎辦？這個建議在實際執行時會有很多問題。
另外一個值得商榷的建議是「訂明發展商在一定的時間內，在市場推出單位。但政府卻毋須指定銷售日期。」正如上文分析，在缺乏完全市場信息下，發展商持有空置單位和二手業主封盤可能是為了搜集更多市場信息，從而減低樓價變化的風險。如果這些減低風險的行為受到限制，發展商便要承受更大風險，要求更高回報，推高樓價。有一些發展商可能不願意或不能承受更高的風險便退出市場。另一些躍躍欲試的投資者可能因為更高風險而卻步入市。這些是與提高競爭和減低入市障礙兩個原則背道而馳的。
應規定公布更多信息
發展商在減低樓價變化風險時需要搜集市場信息。發展商所搜集到的信息很可能比一般觀察者如二手業主和消費者多。問題是發展商有沒有利用信息差別影響樓價。要避免這情況出現，這裏建議政府規定發展商在推出每一批單位時，訂明該批單位數目，可能加推單位和仍持有空置單位數目、發售完畢後需公布發售成績，如認購人數和實際售出單位數目。政府也應盡量限制內部認購單位數目。如果發展商進行內部認購，政府應要求發展商公布認購成績，如售價和認購反應。
政府也應主動提供物業市場信息。除了要加快公布全港樓宇價格和租金指數，也應制定和公布各區的樓價和租金指數，使到各市場參予者能掌握到更準確信息，作出明智抉擇（現時也有商業性質的物業市場數據庫，但只限於未處理過的個別交易紀錄，對一般二手業主和消費者用途不大）。
這裡所提出的所有論點應該看成功初步論，住宅樓宇市場是否存在足夠競爭，尚待進一步研究。
（原載《明報》1996-07-23）
