新特首林鄭月娥在10月11日發表她的第一份施政報告，施政報告第141段指出「在眾多民生議題中，房屋問題是最嚴峻、最棘手、最複雜的，但同時卻是市民最期望現屆政府能以創新思維，大刀闊斧可解決的問題。今日房屋供不應求、樓價飈升……本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面」。新的一份施政報告既有提到土地供應策略，還有較明確的房屋政策，兩者皆值得關注。
在土地供應策略方面，施政報告重提土地供應不足導致房屋供不應求，政府已提出不少增加土地的策略，亦得悉坊間有不少意見。理論上，選擇愈多愈好，政府卻好像患了「選擇困難症」，要在政府外成立一個「土地供應專責小組」（土策組），幫政府「推動社會以全面、宏觀的態度，去檢視不同土地供應選項的優劣，並凝聚社會最大的共識」。
其實社會對不同增加土地供應方法反覆爭拗是因為各方利益不一致。土策組沒有實權，很難擺平不同界別利益，更遑論凝聚「最大的共識」，對土策組有期望是不切實際。如果社會共識是政府增加土地供應的先決條件，那是真正的議而不決、香港的不幸。
土策組能夠凝聚共識固然理想；就算沒有共識，政府還是要盡力增加土地供應。香港土地供應嚴重不足是鐵一般的事實，我不相信單靠一兩個方法便可扭轉困局。既然政府有眾多土地供應選項，就應該多管齊下，拿出決心試盡所有可行方法，從實踐中尋找最有效增加土地供應的方法。沒有地，哪有屋？有效增加土地供應是扭轉房屋困局的唯一希望。
新特首強調創新思維，提出多項房屋政策，包括「綠置居」、「白居二」（白表免補地價購買二手居屋）恆常化，「港人首次置業」先導計劃和幾項過渡房屋安排（由於篇幅有限，本文不評論這幾項過渡房屋安排）。
綠置居必然令輪候公屋時間更長
「綠置居」先導計劃在2016年推出，把位於新蒲崗的一個公屋項目共857個單位，轉租為售，賣給綠表公屋住戶。與居屋相比，「綠置居」以更優惠折扣定價，對綠表公屋住戶有一定吸引力，加上先導計劃的單位數目不多，獲得18倍超額認購。客觀上，「綠置居」先導計劃由上屆政府推出，並不是新特首的新思維，她只是把「綠置居」恆常化。
第一，「綠置居」的概念是把新建公屋轉租為售。當政府向公屋住戶售出一個「綠置居」單位，也同時向該住戶收回一個公屋單位。收回單位在翻新後可分配給合資格的公屋輪候者。這機制的確不會減少公屋供應，但也不會增加公屋供應。
第二，「綠置居」的另一概念是把新建公屋賣給合資格的公屋輪候者，讓他們直接成為公屋業主。要注意，不是所有合資格的公屋輪候者皆可負擔購買「綠置居」。這機制為經濟條件較好的輪候者提供「上樓快線」，讓他們「打尖」入住公屋；經濟條件較差的輪候者只好「被打尖」，無奈地繼續排隊，輪候上樓的時間一定會更長。
另外，讓合資格的公屋輪候者購買「綠置居」會吸引更多人申請成為合資格的公屋輪候者。他們或會購買「綠置居」，「打尖」上樓，或會繼續排隊輪候公屋；無論如何，他們必然會令到輪候公屋時間更長。
推高未補價二手居屋價 自相矛盾
「白居二」先導計劃共有兩輪，先後於2013年和2015年推出，比「綠置居」更早。很明顯「白居二」也不是新特首的新思維，她也是只將它恆常化。
本來，未補價的二手居屋單位只供綠表人士選購，「白居二」讓白表人士也可購買未補價的二手居屋單位，即增加未補價的二手居屋的需求，未補價的二手居屋成交價再破頂是指日可待。新的施政報告明明是這樣寫：「今日房屋供不應求、樓價飈升……本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面。」到底新特首知不知，把未補價的二手居屋價推高是自相矛盾。
「綠置居」的折扣比居屋優惠，「綠置居」恆常化後便會吸走大量居屋綠表申請人；「白居二」讓居屋白表申請人多一個選擇，二手居屋有眾多選擇，「白居二」恆常化後會令到居屋白表申請人顯著減少。到時候，居屋可能會完成歷史任務，毋須再保留。
政府如何妥善管理發展商將是大挑戰
最後，「港人首次置業」（「首置」）總算是新特首的新思維。「首置」的定位在居屋之上，入息限額自然比居屋寬鬆，其轉讓的年期限制卻較居屋更嚴謹。到底「首置」最後如何定位，還有待將來釐清；在欠缺細節下，只作粗略評論。
新特首的「初步構思是透過地契條款，要求發展商作混合發展，即除興建私人房屋單位外，須設計、興建及出售指定數目的『首置』單位」。現在私人房屋已經全面豪宅化，「首置」單位是資助房屋，應否跟混合發展的私人房屋同樣豪宅化？如果「首置」單位次於混合發展的私人房屋，「首置」業主必然會向政府施壓，要求得到同等待遇，政府又如何處理這些沒完沒了的訴求？重點是發展商的利益和政府有分歧，政府如何妥善地管理發展商將會是一大挑戰。
新特首立志增加土地供應，盡力扭轉房屋供不應求、樓價飈升的困局。可惜她緣木求魚，假手土策組幫她凝聚共識，才積極增加土地供應；把「綠置居」恒常化會增加輪候公屋時間；將「白居二」恒常化更會推高未補價的二手居屋成交價；她的新思維「首置」還未成氣候。更可惜的是香港繼續受困於土地、房屋老問題。
（刊於明報2017年10月23日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171023/s00012/1508694942140）
