香港政府快將換屆。特首選舉在下周日（3月26日）舉行，新特首由1194名選委選出。現屆政府視房屋問題為重中之重，先後制定「長遠房屋策略」和推出多項「需求管理」措施（俗稱「辣招」）。很可惜，事與願違，這些政策無法冷卻樓市，樓價不斷升破歷史高位；香港樓市更連續7年被列為「全球最不能負擔」（可參閱Demographia「中位數倍數」）。無論誰當上新特首，必須實事求是，承認過去房屋政策無效，汲取教訓，重訂房策，令到樓價回落至可負擔水平，方可徹底解決香港的房屋問題。
盼新特首把私樓供應發揮最大效用
下一任特首不需完全否定現有房策。「長遠房屋策略」的大原則是增加供應，此大原則適用於新房策；新房策的目的是令樓價下降至可負擔水平。「長遠房屋策略」卻十分粗疏，它只定下一個10年總供應量，而這個總供應量不分單位大小、不分公（屋）私（樓）。近年來，私樓單位愈建愈小，是因為樓價愈來愈高，買家只可負擔更小的單位。單位面積縮小後，單位數目自然增加，但總樓面面積卻沒有增加。現屆政府不斷強調成功增加私樓單位數目，但這只是表面的，下一任特首應引以為鑑。
同樣地，私樓供應和公屋供應不能混為一談。樓價不能負擔是因為私樓供不應求，對症下藥是增加私樓供應，樓價才會下跌。相反，增加公屋供應治標不治本；但香港土地有限，多建公屋便意味少建私樓，造成反效果。「長遠房屋策略」沒有考慮到此反效果，把公屋、私樓的供應目標比例定為6：4，以為主力增建公屋，便可解決香港的房屋問題；而事實是香港的樓價愈來愈不能負擔。由於政治考慮，下一任特首很可能仍然堅持多建公屋，但希望她／他設法把有限的私樓供應發揮最大的效用。
建議政府賣地加「一人一屋」條款
香港的土地有限，不可能把可發展的土地都用作房屋用途，也不可能把所有房屋土地興建私人住宅。當私人房屋土地供應增加有限時，下一任特首應設法令新增的土地發揮最大的效用。做法是跟從「買家印花稅」和「較高印花稅」（「雙辣招」）的大原則，分別是減低港外需求和投資需求。要強調的是，雖然以下建議用上「雙辣招」的大原則，但實際做法是天淵之別。
建議是政府在賣地時加入以下條款：當單位開售時，如果買家是非香港永久居民或已經擁有一個住宅單位，他們在購入單位後便要繳付該單位的「應課差餉租值」（註；「應課差餉租值」由差餉物業估價署根據以下方法估計：假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租）。如果買家已經擁有另一個住宅單位，此單位便被視作出租物業，繳付「應課差餉租值」正好抵消租金收入，大大減低投資意欲；如果該單位沒有出租，「應課差餉租值」便成為空置稅，同樣有效地減低投資意欲。同一道理，向非香港永久居民徵收「應課差餉租值」便能有效地減低港外需求。
如果買家是香港永久居民和沒有擁有其他住宅單位，他們便不需繳付「應課差餉租值」。如果此類買家同時購入多個單位，便不符合「沒有擁有其他住宅單位」的條件，他們只能聲明其中一個單位為自住單位，免交「應課差餉租值」，其他同時購入的單位一律要繳付「應課差餉租值」，堵塞現時「較高印花稅」的漏洞。
另一點要注意，如果此類買家當時只購入一個單位，而日後購入其他住宅單位後，他們便不再符合「沒有擁有其他住宅單位」的條件，即在購入其他住宅單位後，之前一個單位便需要繳付「應課差餉租值」。此舉是避免把之前一個單位作為投資用途。
以上設計可歸納為一個原則：一人一屋，港人住港。
可堵塞現時漏洞
現屆政府以為「適度有為、迎難而上」，對樓市一再「加辣」，其實是藥石亂投，其間樓價連續創新高。以上建議可幫助下一任特首準備退市（撤辣），因「應課差餉租值」可有效地減低投資和港外需求，可用來代替「較高印花稅」和「買家印花稅」；「應課差餉租值」更可堵塞現時「較高印花稅」的漏洞。在開始退市時，下一任特首應該保留「額外印花稅」，因撤銷「額外印花稅」可能讓「一人一屋」買家有機會藉短期投機買賣圖利。
因投資和港外需求受到抑制，「一人一屋」的售價理應比有投資成分的私樓低，這便可令樓價下跌。「一人一屋」卻不會為樓市帶來太大的衝擊。「一人一屋」的限制比居屋少，例如「一人一屋」沒有入息限制，買家只要是香港永久居民和沒有擁有其他住宅物業，便不用繳付「應課差餉租值」；此類買家甚至可以把「一人一屋」出租，也不用繳付「應課差餉租值」。居屋的30%折扣已經造成求過於供，「一人一屋」的售價折扣更小，估計不會超過20%。「一人一屋」並不是急進建議，下一任特首大可盡量在賣地時引入「一人一屋」條款，方可有效地令樓價下降。
如何退市 下任特首一大挑戰
約5年前，現屆政府已經意識到房屋問題是重中之重；下一任特首面對的房屋問題更嚴重。5年前的樓價已是「極度不能負擔」，而現時的樓價比5年前更不能負擔（請參閱Demographia）。現屆政府藥石亂投，引入不少「辣招」，如何退市已是下一任特首的一大挑戰。更大的挑戰是如何大幅增加房屋供應、如何分配公屋和私樓的供應，還有如何令有限的私樓供應發揮最大的效用。且看下一任特首如何應付這些挑戰。
註：公司是「非香港永久居民」，所以公司買家需要繳付「應課差餉租值」
（刊於《明報》2017年3月20日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170320/s00012/1489947746537）
