近日發展商被指囤積居奇，持有約9000個空置單位（見表2）。其實根據運房局資料，發展商早於2017年第3季已持有高達9000個空置單位（表3）。9000個空置單位可謂十分可觀，因它與2011年整年落成量相若，更分別超越2008年、2009年、2013年整年落成量（見圖2）。另外，一手空置單位問題日漸惡化，9000個空置單位中有5000個在2017年落成、1000個在2018年第一季落成（見表2），總數為9000個空置單位的三分之二；而2018年第一季的總落成量只有1200個單位（圖2）。
發展商擁龐大市場力量 與政府房策有關
香港樓價極難負擔，已被國際級智庫Demographia連續8年評為全球房屋最難負擔城市，難負擔程度遠高於排第二位的悉尼。市民大眾「上車」無望，發展商卻持有大量空置單位，自然成為眾矢之的。問題被政治化後，變得可大可小，政府自然不敢掉以輕心，已着力研究對策。政府的反應是典型的「頭痛醫頭，腳痛醫腳」。運氣好時，政府可做到治標不治本；運氣差時，既不治標又不治本。大家不應奢望政府能有效地驅使發展商放售所持有空置單位。
為何發展商擁有如此大市場力量（market power）？這是與政府的房屋政策有關。政府現時保持多項「需求管理措施」（俗稱「辣招」）。辣招首先由曾蔭權政府引入，第一項是在2010年11月20日開徵的額外印花稅（額印）。後來梁振英政府在2012年10月27日為額印「加辣」，同日更開徵買家印花稅（買印）。數月後，梁振英政府在2013年2月23日又再出招，引入「較高印花稅」（高印）。所謂「三大辣招」便是「額印」、「買印」和「高印」。客觀上，辣招對樓價達不到預期效果，反而令二手樓市成交萎縮。
辣招對樓價不辣，主要是因為辣招在降低房屋需求時，同時減少房屋供應。梁振英政府連環出招為樓市加辣，是鹵莽的，因這行為改變了市場對政府的預期，令市場認為住宅印花稅只會有加無減（事實上香港的住宅印花稅從來有加無減）。在新預期下，二手業主變得十分惜售，因為他們預期將來的印花稅比現時的更辣，一賣一買便要繳付高昂印花稅，二手住宅供應隨之減少（同一道理，買家預期將來印花稅有加無減，把握時機入市比後悔好，所以辣招對降低需求效用有限）。梁振英政府瘋狂加辣，是房屋政策的第一錯。
由於二手業主十分惜售，辣招嚴重影響二手住宅成交。發展商和二手業主不同，他們沒有一賣一買考慮，住宅成交變為由一手買賣主導。發展商持貨量遠高於個別二手業主，本來已有較強的市場力量。現在辣招令二手業主十分惜售，無形中減少二手業主與發展商之間競爭。發展商面對競爭減少，市場力量自然更強。更強的市場力量讓發展商在一手市場提價和囤積居奇，完全是自利行為。難道林鄭月娥政府以為發展商會放棄私利，官商合作，支持和全力配合政府施政？林鄭政府天真地保持辣招，是房屋政策的第二錯。
房屋政策的最大錯是沒對症下藥。香港房屋問題是樓價極難負擔，但所有房屋政策完全迴避此棘手問題。辣招針對二手住宅成交，就算發展商主導樓市，不斷提價、囤積居奇，林鄭政府還是覺得辣招必須保留。
另一個主要房屋政策是梁振英政府制定和林鄭政府沿用的《長遠房屋策略》（長策）。長策有三大策略：第一，加建新公屋，善用現有公屋資源；第二，加建資助出售單位，豐富其形式並促進現有單位流轉；第三，透過持續供應土地及實施需求管理措施以穩定樓市，並且在私人住宅物業銷售和租務上促進良好做法。
和辣招一樣，長策迴避解決樓價過高的棘手問題。長策第一大和第二大策略與樓價沒有直接關係；第三大策略是透過持續供應土地及實施需求管理措施以穩定樓市。在樓價極難負擔時穩定樓市其實十分諷刺，希望政府有點同理心，就算政府對高樓價束手無策，也不應大費周章，制訂長遠房屋策略穩定極難負擔的樓價。
政府必須重訂房屋政策
香港房屋政策錯上加錯，最錯是沒有把解決高樓價問題定為政策目標。沒有正確的目標，相關的措施均變成治標不治本，或不治標不治本，一錯再錯。要根治香港的房屋問題，政府必須重新制訂房屋政策，目標是令到樓價回復至可負擔水平。確立正確目標後，再制訂、修訂或刪除有關措施（如剔走辣招），香港的「老大難」房屋問題才有望解決。
（刊於明報2018年6月4日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20180604/s00012/1528048652922）
