梁振英政府的首份《施政報告》和首份《財政預算案》先後於1月16日和2月27日發表，相隔不足一個半月。近年來，樓價、租金不斷飆升，令到政府多次以「辣招」打擊樓市。樓價、租金瘋漲背後更深層次的問題是土地持續供應不足。此深層次問題不單止影響民生，更窒礙經濟發展，情況已經十分嚴峻。今屆政府的首要任務是如何提供充足土地滿足市場需求。
這學期，我初次教《香港經濟制度》，認為與選修這門課的學生探討上述問題是合適的。不少學生都知道香港政府是全港土地的唯一供應者，但他們卻不大清楚政府的賣地制度。為此，我着學生參與一個摸擬政府賣地的實驗，讓他們從中認識政府的賣地制度，包括招標和拍賣土地，以及香港獨有的「勾地機制」。這節互動教學用了兩個星期，在《施政報告》發表後不久開始，《預算案》發表前剛完結。
恰巧地，在《預算案》發表後僅僅一天，發展局局長陳茂波突然宣布取消政府沿用多年，稱之為「行之有效」的「勾地機制」。同時，政府決定在2013/14財政年度第一季放棄拍賣土地，以招標方式出售全部土地。
政府以上的兩個決定我和學生都在堂上探討過。哪我們是否和政府所見略同呢？
先從這次互動教學說起。在課堂上，我讓學生透過一個模擬政府招標賣地的實驗，來認識政府的賣地制度。
首先，我跟學生說招標的地皮有一個真正價值，但這個真正價值不會在實驗完畢前揭曉。每位參與實驗的學生只會收到一個估價，有些學生收到的估價比真正價值為高，有些則為低，而這些估價的整體平均值就是真正價值。
為了令到學生明白以上估價和真正價值的關係，我讓他們任意提問，給予他們充份時間了解當中的細節。唯一限制是收到估價的同學不可以直接或間接地交換估價。除此之外，他們可以隨意找沒有收到估價的同學討論。
接着我便向學生講解投標規則，投標以「暗標」形式進行（即入標的同學是不知道其他同學的入標價），價高者得，中標者支付其入標價。這些都是常用的規則，也是政府招標賣地依照的規則。
當同學入標完畢後，我便揭曉他們的入標價和地皮的真正價值。價高者得，入標價最高的同學中標。如果中標價低於真正價值，兩者之差便是中標者的預期利潤；反之，它就是中標者的預期損失。
這次實驗的結果是中標價高於真正價值。雖然中標者在招標投地中「勝」出，但他出價過高，結果是虧本。這現象就是「勝利者咒」。
我對以上的實驗結果並不感到意外。這個實驗我曾經多次用於教學，對象包括主修不同科目的本科生、經濟學碩士生、工商管理學碩士生、修讀工商管理學碩士的行政人員、還有公開講課的聽衆。每次實驗的結果都一樣：中標者以過高的入標價「勝」出，逃不過「勝利者咒」。
言歸正傳，我的目的是要讓學生透過一個互動實驗來認識「勝利者咒」，作為討論政府賣地制度的知識基礎。有了知識基礎後，我首先跟學生討論：招標和拍賣土地兩個機制如何取捨？
我向學生提出一連串的問題。以下是我們的對答：
問：「勝利者咒」是因為中標者出價過高而虧本，是否理性行為？
答：不是。
問：如何理性地入標？入標時應該保守還是進取？
答：入標時進取會出價過高而虧本，保守出價才是理性的。
問：發展商是理性還是非理性的？他們會如何入標？
答：發展商十分精明，他們應該是理性的，會審慎入標。
跟着我向學生解釋招標和拍賣的分別。兩者的主要分別是招標以暗標方式舉行，而拍賣的競投是公開的。因此，拍賣容許競投者在競投過程中揣測對手所掌握的信息、對後市的看法。拍賣的可觀性高，因為觀戰者亦可以同樣揣摸競投者的底牌。在香港，政府土地拍賣有很高的新聞價值，甚至有不少傳媒提供整個土地公開競投過程的即時報導。
然後，我繼續向學生發問。
問：發展商可以在投標過程中揣摸其他發展商的底牌嗎？
答：招標以暗標方式舉行，發展商無從入手。
問：哪一個機制可以幫助發展商在投地時看清後市：招標還是拍賣？
答：兩者之中，只有透過拍賣的公開競投才可以達至以上效果。
問：哪一個機制會令到發展商更積極出價：招標還是拍賣？
答：拍賣可以幫助發展商看清後市，他們應該會更積極出價。
問：賣家應該選用哪個機制：招標還是拍賣？
答：賣家當然希望買家積極出價，選用拍賣是理所當然的。
我跟學生說，如果賣家以為招標中的「勝利者咒」對他們有利，他們是低估了對手。精明的競投者會審慎入標，把「勝利者咒」化為「賣家咒」。聰明的賣家不會選用招標機制，向自己下咒。
問：你們贊成政府招標賣地嗎？
答：不贊成。政府土地是公共資源，市民才是真正的「賣家」，政府選用招標賣地，豈不是向市民下咒！
政府選用招標賣地，不是向自己下咒，而是向市民（真正的賣家）下咒，「賣家咒」變成了「全民咒」。我們的結論十分清楚：「務實為民」【註1】的政府應以拍賣土地為主要賣地機制，盡量避免招標賣地。
我們的結論和政府的決定剛剛相反。政府決定在2013/14財政年度第一季放棄拍賣土地，以招標方式出售全部土地。哪政府又所持甚麼理據？
地政總署署長甯漢豪有這樣的回應：「公開拍賣雖然有一定『可觀性』，不過目前每季以招標形式出售土地更有效的方法，相比起將土地公開拍賣，招標可令發展商更冷靜地競價…」
政府的回應令人莫名其妙。難道精明的發展商還要政府指點如何競價？更甚的是，「發展商更冷靜地競價」只會令中標價下降，影響庫房收入。究竟政府選用招標賣地是「為民」還是「為地產商」？
在比較完招標和拍賣兩種機制後，我向學生介紹香港獨有的「勾地機制」。「勾地機制」是一個比較複雜的制度，我便不再要求學生在堂上跟我即時對答。
基本上，「勾地機制」是在拍賣土地前加入一個「勾地」程序。在「勾地機制」下，政府為每一個財政年度制定一份「勾地表」。「勾地表」列出該財政年度的可供發展土地。如果發展商對「勾地表」内的土地有興趣，他們可以向政府出價申請，此為「勾地」。申請「勾地」的大部份資料是不公開的，如發展商的身份和出價。如果發展商的出價達到政府心目中的「公開市值」（Open Market Value）【註2】八成或以上，申請便會被接納，而成功「勾地」的發展商需要向政府繳付一筆押金。之後，政府便為該地皮安排公開拍賣，以政府接納該發展商的出價為拍賣的第一口價。在拍賣時，如果該發展商或其他發展商承接第一口價，押金便原銀奉還該發展商。
我跟學生說「勾地機制」的設計概念是市場主導。市場主導的好處是在樓價上升時，發展商的「勾地」意欲增加，會更積極「勾地」，增加物業供應；相反地，在樓價下跌時，發展商的「勾地」意欲下降，土地、物業供應便相應減少。因此，市場主導的機制是可以令到樓價較為穩定。
很可惜，政府設計的「勾地機制」十分粗疏。我向學生指出其中兩個缺陷。
第一個缺陷是源於「勾地」申請是不公開的。我着學生想想這和招標中的暗標有什麽關連。他們不用多久便指出暗標衍生出「勝利者咒」，不公開的「勾地」申請便衍生出「勾地者咒」。面對「勾地者咒」，發展商的理性反應是審慎「勾地」，結果出價達不到政府心目中的「公開市價」八成，導致「勾地」頻頻失敗。
在檢討「勾地機制」時，政府只懂得責怪發展商出價過低，卻不懂得自我反省「勾地」程序的設計惹來「勾地者咒」。如果政府懂得對症下藥，又有能力優化「勾地機制」，便不用突然取消沿用多年「行之有效」的「勾地機制」。
第二個缺陷更加顯淺。發展商成功「勾地」其實是免費為政府以八折或更高價包銷土地，而該發展商卻要承受一定的風險。政府設計的「勾地」程序原來是要發展商提供免費午餐，但「世上是沒有免費午餐的」。連這個基本道理都不懂，政府又怎能設計出一個真正有效的市場主導機制。
我對學生說，希望他們不要跟其他人一般見識。「勾地機制」不濟不是因為它是市場主導，而是因為政府不濟，缺乏知識設計出一個真正有效的市場主導賣地機制。
只要我們有一定的知識基礎，上述的兩個缺陷都可以解決。解決方法可以參閱下列的文章：
Ching, Stephen, “Unlocking the Winner’s Curse in the Application List System”, HKCER Letters, Vol. 85, January-March 2006
程騰歡，「完善勾地制 勝恢復賣地」，香港經濟日報，2011年04月18日
Wong, Richard, “How the Application List System Becomes the Winner’s Curse”, YC Richard Wong on the Political Economy of HK and China, 2012-11-01
在課堂上，我和學生以知識為本探討香港的賣地制度，卻發覺政府的知識基礎十分薄弱，所制定的土地政策，有意或無意，惹來「勝利者咒」、「賣家咒」、「全民咒」、還有「勾地者咒」；甚至天真到要發展上提供免費午餐。政府如此無知，受害者卻是擁有公共資源（土地）的市民。如果今屆政府是真的「務實為民」，請在制定政策時，以知識為本，「智中求變」方為正道。
【註1】「穩中求變 務實為民」是梁振英首份施政報告的主題。
【註2】「公開市值」是名不符實；它是一個專業估值，但其估值及估值方法卻是不公開的。
（刊於《信報》2013-04-08http://www.hkej.com/template/dailynews/jsp/detail.jsp?dnews_id=3674&cat_id=6&title_id=589302）
