解開招標中的「勝利者咒」

近日政府連續以低價出售兩幅土地，以招標形式的賣地手法受到各方面的嚴厲批評。馬鞍山的酒店地皮更被稱以不及市價兩成售出，市民對政府的判斷力開始失去信心。記得不久前政府以不希望樓價大跌為理由，彈性處理賣地安排，其中一項是把土地拍賣轉為招標。如今招標的結果是地價大跌，幸好樓價沒有即時下瀉，卻顯示了政府做事力不從心。

我不想加入批評政府的隊伍，但看到香港全賴健全的銀行體制，才能險渡亞洲金融風暴。如果樓價再下跌，銀行的按揭貸款便會失去保障，那時候，香港不倒的神話能否延續很難説。我這裏以經濟學的競投理論分析目前的情況，以供參考之用。

拍賣和招標的微妙差別

競投制度主要分為兩類：（一）拍賣和（二）招標。兩種也是常被採用的方法，孰優孰劣，很難一概而論。他們的分別是在拍賣過程中，競投者的出價是完全公開，但在招標下，競投者是沒有需要亦不會公開他們的出價。所以拍賣是更具體被形容為公開拍賣。政府卻一律把拍賣和招標冠以公開，實有誤導之嫌。我們要堅持這個分別，不是為了咬文嚼字，而是要明白箇中道理。

發展商買入土地是一項投資，投資就一定有風險，主要的風險是未來樓價或租金的波動。發展商會盡法減低這些風險，其中的一個辦法是收集市場信息。市場信息無所不有、千變萬化。很難想像一個發展商可以完全掌握所有信息，每一個發展商的信息也有差別。公開拍賣的好處是把這些分散的信息集中反映在出價上。競投者可從對手的出價得悉對方的信息，從而更準確地釐定價格。

反觀招標制度，發展商只能根據他們不完整的信息，定價、出價自然審慎和較低。招標是價高者得的，要成功投得土地便要付出最高的價錢，但最高價往往是受到不完整信息所誤導，最高很可能亦是過高。這就是競投理論著名概念「勝利者咒」（winner's curse）。勝利者咒令到發展商更審慎、出價更低。

擔心拖跨樓市和銀行

現在就不難理解馬鞍山的酒店地皮成交價為何如此低：（一）地產成交量驟降。業主普遍認為現價過低，買家卻覺得過高，二手市價失去指標作用；（二）馬鞍山地皮只限作酒店用途，無先例可援；（三）地皮下有溶泂，建築費難以估計；（四）酒店不像住宅可作分散預售。在嚴重缺乏信息和沒有效減低風險的安排下，超低價的招標結果不足為奇。

如果政府堅持在地產市道極不明朗時繼續用招標形式賣地，我擔心的不是庫房的收入、不是政府要納稅人付鈔請客，而是地價進一步拖低樓價，進而從銀行體制傳染還未復原的香港經濟。

（原載《明報》1998-03-20）

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