Wednesday, December 21, 2016

樓市用錯藥 降溫需換藥

樓價不可負擔的問題已困擾香港多年。政府亦不敢怠慢,連番出招,就像早前調高和劃一非首次置業買家從價印花稅至15%(這些措施統稱為「辣招」)。類似「辣招」近年不少,全是由從價印花稅演化出來。雖然政府「辣招」多多,但樓價仍然高企不下。究竟政府是迎難而上、適度有為,還是藥石亂投?本文的目的是檢討和分析近年政府種種「辣招」,然後提出替代建議,以供參考。

長期以短期措施應付樓價高企

政府以往的印花稅措施比較簡單,只有從價印花稅一種。調高印花稅便成為打擊樓市的一大措施。在調高印花稅時,政府一貫把它說成是「短期措施」。事實上,自1988年4月1日起,政府只有提高而從未調低過從價印花稅稅率(註1)。政府長期以短期措施應付樓價高企問題,難怪香港樓價一路升多跌少。

政府在2010年11月20日開徵額外印花稅(額印),簡單的從價印花稅制自此變得複雜。起初,「額印」向兩年內同一物業買賣徵收5%至15%稅率。後來,政府於2012年10月27日「加辣」,把徵稅年期由2年增至3年和調高稅率至10%至20%。「額印」的目的是打擊短期買賣,藉此減低投機需求;但「針無兩頭利」,「額印」亦同時減低短期供應,因「額印」提供誘因,令業主把2至3年內購入物業轉售為租。需求和供應同時減少,互相抵消。因此,「額印」對樓價壓力有限,主要作用是令成交量下跌。

在「額印」「加辣」同日,政府亦開徵買家印花稅(買印)。「買印」向買家徵收15%印花稅,而香港永久居民可獲豁免。此舉的目的是減低海外需求,但也無可避免地減少供應。非香港永久居民業主會變得「惜售」,因他們將來購入物業需要繳付「買印」。同樣地,需求和供應同時減少,互相抵消,「買印」和 「額印」的作用相似。

辣招對成交影響大於樓價


另外,政府在2013年2月23日引入「較高印花稅」(高印),向非首次置業買家徵收雙倍從價印花稅,「高印」稅率高達8.5%。政府在2016年11月4日「加辣」,調高和劃一「高印」稅率至15%。雖然「高印」可以減低投資需求,但持有一個物業以上投資者會因一賣一買多繳稅款而「惜售」,供應隨之減少。

綜合以上分析,「額印」、「買印」和「高印」三「辣招」其實有辣有不辣,對成交影響大於樓價,所以「加辣」令成交銳減,卻不能有效地阻止樓價上升。

上述分析是較基本的經濟分析,更全面的經濟分析需要考慮市場如何預期政府未來會否「加辣」,甚至「減辣」。市場的預期是不可觀察的,我們只能大膽假設、小心分析,然後讓讀者自行判斷是否合理。

政府一方面認定從價印花稅是短期需求管理措施,但自1988年4月1日起從未調低過從價印花稅,已經超過28年。因此,我們假設市場預期將來從價印花稅是有加無減。

在2010年底,從價印花稅已實踐超過22年,事實證明效果不佳;政府卻在此時「加辣」,引入「額印」。約兩年後(即2012年底)「額印」開始失效,但政府仍然執迷不悟,為「額印」「加辣」和引入「買印」。「雙辣」(「加辣」後的「額印」和新的「買印」)失效更快,數月後(即2013年初)政府便要另外引入「高印」。這些所謂「辣招」明明對樓價無效,政府卻自以為「迎難而上」,繼續「適度有為」地「加辣」,在一個多月前為「高印」「加辣」。政府從沒汲取教訓,不斷地重複錯誤。我們可假設市場預期印花稅「辣招」有加無減。

一再加辣 不斷證明自己無知

市場預期印花稅和「辣招」有加無減有什麼意義?政府罔顧這些措施無效的事實,一而再再而三「加辣」,只是不斷向市場證明自己無知。每一次「加辣」只會令市場更相信政府對樓價無計可施,也想不到其他有效措施,市場便預期樓價繼續上升。在此預期下,買家追價、需求增加、業主「惜售」、供應減少、樓價上升,應驗市場預期。

政府頻頻出招、「辣招」多多,其實是藥石亂投。既然用錯藥,解決的方法不是加藥或減藥,而是換藥。印花稅和「辣招」的「負」作用是減少供應,換藥的目的是避免「負」作用,甚至是轉負為正,增加供應(註2)。

我的建議是向持有一個以上物業投資者(註3)和非香港永久居民業主徵收「超差餉」,「超差餉」等同現時應課差餉租值。應課差餉租值由差餉物業估價署評估,該租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時,按年出租,估計可得的年租」(註4)。現時差餉為應課差餉租值5%,即「超差餉」是20倍差餉。「超差餉」可減少投資需求和海外需求,因投資者和海外買家需要每年繳付20倍差餉。

「超差餉」可同時增加供應,由於持有一個以上物業投資者和非香港永久居民業主需要每年繳付「超差餉」(即20倍差餉),但只要他們出售單位,便能避免繳付「超差餉」。「超差餉」不單沒有「辣招」的「負」作用,它還能轉負為正,在減少需求同時增加供應。

政府應立即停藥換藥


政府一方面把增加印花稅定為短期需求管理措施,但印花稅長期(超過28年)有加無減,可見政府目光如何短淺。政府近年更變本加厲,把簡單的印花稅制化為多種「辣招」,「辣招」其實對樓價「不辣」,明顯是用錯藥。政府現在應該立即停藥和換藥,停藥是把印花稅回復至最低水平,而換藥是引入「超差餉」,減少需求和增加供應,才能有望令高企樓價下跌。

註1:請參閱〈印花稅收費——不動產買賣或轉讓:由1988年4月1日至2010年3月31日

註2:以下的建議受郭國全先生啓發

註3:香港永久居民投資者的自住單位可獲豁免

註4:www.rvd.gov.hk/tc/faqs/rates.html


(刊於《明報》2016年12月21日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20161221/s00012/1482257205133

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