「適度有為」還是「過度有為」？

特首梁振英1月16日發表他的首份《施政報告》，題為〈穩中求變務實為民〉。我一邊讀這份《施政報告》，一邊備課。

這個學期剛在《施政報告》發表後幾天便開始，我正為「香港的經濟制度」這課程備課，它的學習形式以討論和專題研習為主；這是我第一次教這門課，也認為修這門課的學生須要認識《施政報告》，於是把梁特首的首份《施政報告》定為第一個討論題目。

首先，我向學生指出整份《施政報告》的邏輯盡在報告的第19 段：「要解決房屋、貧窮、老年社會和環境問題，必須有持續的經濟增長，所以促進經濟發展是政府的首要目標」。接着，我便向學生簡短地介紹香港政府在經濟發展上的角色有何演變——起初是港英政府的「積極不干預」精神，大家都耳熟能詳；然後到回歸初期便演化為特區政府的「大市場、小政府」、「市場主導、政府促進」原則；現在則是梁振英提出的「適度有為」思維。有了這個背景後，我們的討論便自然集中在「適度有為」這個新思維之上。

三個例子 無關「適度」

《施政報告》第20 段的上半部，梁特首對「適度有為」有這樣的闡述： 「我認為在市場可以發揮優勢的時候，政府不應干預，只要提供公平競爭的平台。但當市場失效、未能發揮功能，政府一定要有所作為」。

根據以上的闡述，政府「有所作為」的先決條件是「市場失效」，否則政府只須提供公平競爭的平台。這個「適度有為」的道理，大家都明白，可是知易行難，問題是如何實踐。

在實踐方面，《施政報告》第20 段的下半部舉出以下三個例子： 「過去半年，政府以政策具體說明了對『有所作為』的拿捏。當住宅供不應求，政府提出及落實『港人港地』，減少非港人買入本港住宅，優先滿足港人置業需求；推出買家印花稅；以及用行政手段停收內地雙非孕婦來港產子，都是政府『適度有為』的例子」。

大家的即時反應是，把「港人港地」作為「適度有為」的例子是不恰當的，因為住宅供不應求的真正原因是住宅用地供應不足；作為香港土地的唯一供應者，政府應該承認住宅供不應求是政府失效，而不是市場失效，諉過於市場是不對的。同一道理， 「買家印花稅」亦不能跟「適度有為」混為一談。

最後的例子是用行政手段「停收雙非孕婦來港產子」。有學生清楚指出， 「雙非嬰孩」是《基本法》產生的問題，與市場失效無關。另有學生以經濟學角度提供解決方法——由政府制訂雙非孕婦配額，限制雙非孕婦數目，確保本港的醫療系統有足夠的資源照顧本地需要。他還建議政府為雙非孕婦配額「定價」，以市場原則分配配額。我支持一個較低「定價」，因為香港人口正在急劇老化，而「雙非嬰孩」可以紓緩人口老化。

拒絕「雙非」 實屬不智

《施政報告》第12 段指出： 「30 年後，香港65 歲及以上的長者將由94 萬人急升至256 萬人，老年社會將為香港的經濟和社會發展帶來新的負擔，也會為政府服務和公共財政帶來新的需要」。香港的出生率不足， 「雙非嬰孩」正好彌補了這個缺口，把「雙非嬰孩」全部拒諸門外，實屬不智。

另一方面，這個「定價」也不能過低，「定價」過低，會招來賤賣福利的批評，不能幫助「雙非嬰孩」擺脫負面標籤，無助化解這方面的中港矛盾。

「過度有為」 幫不上忙

經過這次討論後，大家都明白「適度有為」的大前提是「市場失效」，但《施政報告》所舉的三個例子都不符合這個大前提。雖然政府是「有為」了，但並不「適度」，在「雙非嬰孩」問題上，政府大可運用市場機制，把問題轉危為機，但政府卻「過度有為」，用行政手段把「雙非嬰孩」拒諸門外，後果是「雙非嬰孩」繼續遭人標籤，香港的人口繼續老化，政府卻可以繼續「有為」。

在《施政報告》發表前， 「適度有為」已非「適度」，甚至是「過度」。到《施政報告》發表後， 「經濟發展委員會」和「金融發展局」相繼成立，政府只會變得更加「有為」，「適度有為」很容易淪為「過度有為」，結果是「幫倒忙」。

（刊於《信報》2013-02-05http://forum.hkej.com/node/97938）

相關文章：香港不干預精神已死？

推樓指ETF助房策解困

根據運輸及房屋局的資料顯示，香港現時的整體置業率為53%。即是說香港的未置業率接近50%，未置業者和已置業者的數目相若。

特首曾蔭權認為置業率和未置業率相若導致房屋政策出現困局。他指出「已置業人士當然不想樓巿大跌，資產貶值；未置業人士則想政府壓抑樓價」。到底房屋政策應否壓抑樓價？

一個理想的房屋政策是應該把樓價維持在可負擔水平的和防止樓價大幅波動。在這方面，我認同政府在樓價上升時增加土地和房屋供應。我更加支持建立土地儲備。除了可以幚助穩定樓價外，土地儲備可為社會不斷的發展提供充足的土地。

政府現正就「優化土地供應策略」作出諮詢，我希望它能夠成功地確立增加建立土地儲備的方法，如在維港以外填海。

就算有更好的房屋政策，樓價波動始終無可避免。樓價大升令到未置業者上車困難；樓價大跌令到業主資產貶值。難道真的是束手無策？

我建議推出「樓指ETF」（Exchange Traded Fund）解決以上難題。樓指ETF和盈富基金相似。盈富基金是追蹤恒生指數的ETF，而樓指ETF則追蹤樓價指數。

樓指ETF如何幚助未置業者上車？未置業者通常是透過儲蓄慮積首期。但在樓價上升時，積蓄往往追不上樓價升幅，令到上車遙遙無期。如果未置業者能夠以樓指ETF作為儲蓄工具，他們的積蓄便能隨著樓價同步上升，解決以上的上車問題。

哪樓指ETF又如何幚助業主避免資產貶值？如果樓價下跌時，業主當然可以透過出售物業避免資產貶值。樓指ETF提供另一選擇：業主可以沽空樓指ETF，對冲樓價下跌。沽空樓指ETF的好處是其交易費用比出售物業的低。另外，沽空不涉及實物買賣，自住物業的業主便可免受搬家之苦。

既然樓價波動無可避免，何不把它看成一個風險管理問題？在這方面，金融工具便大派用埸，例如上述的樓指ETF。叧一例子是早於2006年在芝交所（Chicago Mercantile Exchange）推出的樓價指數期貨和期權【註】。重點是要認清問題，對症下藥，才可拆解困局。

香港是頂尖國際金融中心，媲美紐約和倫敦。我相信港交所是絶對有條件推出樓指ETF，但不要忽略政府推動的關鍵性。就像政府在1999年推出盈富基金，成為港交所第一隻ETF。至今已有逾百隻ETF在港交所買賣，而盈富基金依然是交投最活躍的ETF之一。

現在特首選舉正進行得如火如荼，兩位建制派候選人（梁振英和唐英年）更陷入「不君子之爭」。希望他們的競選可返回正軌，在政綱上較量。三位特首候選人（梁、唐和何俊仁）都很重視房屋政策。且看誰能提出有效的政策，可同時幚助未置業者和業主應付無可避免的樓價波動。

【註】嶺大何濼生教授在1991年提出樓指期貨的叧一用途是可以疏導樓市投機活動（http://www.hkcer.hku.hk/Letters/v11/rho.htm）。

（刊於《信報》2012-03-16http://www.hkej.com/template/dailynews/jsp/detail.jsp?dnews_id=3351&cat_id=7&title_id=499485）

加強施政報告與預算案分工 強化施政

財政司長曾俊華在2月1日提出是屆政府的最後一份預算案。這份預算案最特別之處不在其內容，而是其諮詢早在去年7月已經開始。當時，行政長官曾蔭權正展開他最後一份施政報告諮詢，並提前為財政預算案（政府開支部分）諮詢，把兩個諮詢結合在一起。

施政報告和財政預算案是特區政府的兩大政策文件。結合諮詢令到兩份政策文件定位更清晰。事實上，曾司長在這份預算案的開首已說明，他會提供財政資源，落實去年十月施政報告內的措施。

其實，其他政策局也應跟從同一模式，盡力落實每一年度施政報告內的政策，避免各自為政。

結合諮詢讓我們可以探討兩大政策文件的細緻分工。首先，施政報告和財政預算案相隔大概四個月。即是說，政府在施政報告勾畫出整體政策後，有約四個月時間觀察社會對不同政策的反應。在制訂預算案時便能因應這些意見，作出適當的調整，令到政策更為完善。

這四個月的觀察是有別於一般政策諮詢。首先，諮詢是先於政策，作用是為制定政策提供大方向、大原則。觀察卻是在政策宣布後和落實前之間。在政策宣布後，社會的討論便會變得更集中、更具體、更實在。具體和實在的意見正正是調整和成功落實政策的關鍵。

讓我以一個例子說明觀察期的重要性。相信大家還記得去年度的預算案，曾司長是先經過廣泛諮詢，然後才提出向強積金注資6,000元，但後來卻遭受強烈反對。民主黨更計劃發起「紫荊花革命」，令到曾司長急急打倒自己，改為派錢6,000元，狼狽不堪。

如果以上措施設有觀察期，政府應該不會那樣狼狽收埸。假設去年政府是在施政報告提出向强積金注資，政府便可以在施政報告和預案期間聆聽意見，對强積金注資作出適當安排，妥善地應付問題。

去年的強積金事件其實反映了強積金是一個極待改善的制度。把注資改為派錢絶對不是解決這個問題的方法。要解決這個問題應從制度著手，給僱員有權為其強積金戶口選擇服務供應商，讓巿場競爭提升強積金表現。

在這方面，政府的表現是令人十分失望的。雖然政府已在2009年7月8日制定法例，讓僱員有限度地為其強積金戶口選擇服務供應商，但該法例卻遲遲未付諸實行。就算該法例實施後，僱員的選擇權仍是十分有限的。他們只可以為其戶口內的僱員供款及其累積回報每曆年（calendar year）轉換供應商一次。這就是所謂的強積金「半自由行」。

為甚麼政府不容許僱員有權為其戶口內的所有（包括僱員和僱主）供款及其累計回報自由選擇供應商（即強積金「全自由行」）？政府的理由只有一個：僱主供款及其累積回報是可以用來抵消遣散費和長期服務金。

這個理由十分牽強。第一，抵消安排只需一份僱主供款及其累積回報的清晰紀錄便已足夠，無須損害僱員的選擇權。第二，強積金是一個退休保障制度。以上的抵消安排違反成立強積金的原意，應被盡早取締。

很可惜，政府沒有汲取去年強積金注資失敗的教訓，沒認真改革強積金制度，取消抵消安排。曾特首只在去年的施政報告指出「積金局正硏究將來推行強積金全自由行的配套措施」。曾司長更只在預算案內作出純技術調整，調高強積金供款的每年最高扣稅額。

希望新一屆政府可以取長補短，延續施政報告和預算案的分工，在其間收集意見，使到政策在落實時更為完善。是屆政府未能妥善改革強積金制度，便要留待下屆處理，使到其更能發揮退休保障功能。

資助置業宜能放能收

特首曾蔭權在7月15日出席立法會答問會時表示：「我和同事…正在聚焦檢視房屋政策的目標、措施和成效。…我亦已要求中央政策組就『資助置業』這個專門議題，舉行焦點小組討論…」

其實運輸及房屋局已經以「資助市民自置居所」為題，在2010年5月至9月17日期間進行公衆諮詢。曾蔭權更於去年10月13日，在《施政報告》內宣布一個新的資助置業計劃，名為「置安心」。

置安心：這是一個政府與房屋協會（房協）合作的資助置業計劃。簡單地説，置安心是由政府和房協先興建一些「上車盤」，給合資格的市民在特定期內「先租後買」。如果他們最後決定置業，他們便會獲得發還先前所繳付的一半租金，作為首期資助。他們可以用這些首期資助購買計劃內的單位，也可用來購買私人住宅。

政府以前還有其他的資助置業計劃，如「居屋」（包括「私人參建」）、「夾屋」和「置業貸款」計劃。這些計劃在1998年至2004年期間先後被終止。現在社會上要求復建「居屋」的聲音響亮。哪政府又應否考慮恢復其他資助置業計劃？讓我們一一探討。

居屋：資助置業政策始於1978年推出的居屋計劃（後來在1979年増添了私人參建居屋計劃）。自1981年第3B期起，居屋是以折扣發售。這些居屋業主必須先向政府補價（等如補價時單位市值乘以折扣率），才可以自由買賣和出租他們的單位。

在2002年，鑑於整體樓價由1997年的高峰大幅下跌超過六成，政府重定房屋政策，取消每年建屋目標和七成置業率長遠指標。房委會隨着於2003年起停建居屋。

夾屋：夾屋計劃由房協於1993年推出。它的運作和居屋差不多。主要的分別是夾屋協助不符合居屋申請資格的夾心階層置業，所以夾屋售價的折扣率比居屋的低。

在1997年樓價大跌後，前特首董建華於1998年《施政報告》中宣布停建夾屋。

「置業貸款」計劃：房委會在1998年推出「自置貸款」計劃，為公屋租戶提供免息貸款或按揭還款補助金，讓他們在私樓市場自置物業，交回公屋單位。

同一年，政府推出「首置」計劃（由房協執行），為中產家庭提供低息貸款，協助他們自置物業。

在2002年，房委會重整「自置貸款」計劃和「首置」計劃，合併為「置業貸款」計劃，為合資格的家庭提供免息貸款或按揭還款補助金。

政府已於2004年終止「置業貸款」計劃。

資助置業非治本之策

以上各種資助置業計劃都離不開（一）金錢資助（如置業貸款計劃）或（二）土地資助（如居屋和夾屋）。現行的置安心更是兩者兼具。

這些不同的資助置業計劃有着同一共通點。它們只能幫助一些較低收入家庭置業，但對於樓價過高的根本問題卻無濟於事。

金錢資助（如置業貸款計劃）令到購買力上升，刺激需求，只會推高，而不會壓抑，樓價。土地資助（如居屋和夾屋）令到私樓供應減少，亦只會令到樓價上升。置安心更是同時增加需求和減少供應。

由此可見，資助置業並非治本之策，不應成為主要的房屋政策。

居屋難放難收

如果資助置業只是擔當輔助角色，便應是能放能收。

在這方面，居屋最為不可取。首先，居屋的折扣率高；其資助為衆計劃之冠，成為重大的退埸障礙。居屋的折扣率是根據置業負擔能力釐定。要在樓價大跌時，折扣率才會大幅下調，形成退場機會。政府就是在2003年把握了一個這樣的機會，終止居屋計劃。

另外，興建和銷售居屋需時。這不單是進場的障礙，亦防礙退埸。紅灣半島事件説明把興建中的居屋轉為私樓問題多多；政府現在還有千多個居屋單位待售。

夾屋的問題和居屋類似。董建華在1998年宣布停建夾屋後，房協要花12年才能把1,083個剩餘單位售清。置安心的單位正在興建，有着同一樣的潛在問題。

置業貸款計劃只提供金錢資助，進場極為容易。在退場方面，因它不涉及興建和銷售單位，比居屋、夾屋和置安心容易得多。四者之中，是為首選。

在討論資助置業時，可以置業貸款計劃為起點，本着能放能收原則（居屋、夾屋和置安心均不合符此原則），探討更合時宜的政策。

（刊於《明報》2011-08-25http://life.mingpao.com/cfm/dailynews3b.cfm?File=20110825/nalfa/fac1.txt）

遞補機制是下下策

今年「七一遊行」，主辦單位民間人權陣線（民陣）聲稱參與人數高達22萬。姑勿論這數字準確與否，反對「遞補機制」方案的聲音是非常清晰的。該方案由政制及內地事務局局長林瑞麟提出，目的是要堵塞「五區總辭、變相公投」。

七一遊行三天後（即7月4日），政務司司長唐英年終於宣布取消原訂在7月13日於立法會二讀遞補機制草案，還讓步在7月至9月期間，進行約兩個月的公衆諮詢。

這埸變相公投的博弈不單止牽涉泛民和政府。不少學者為文抨擊遞補機制，學術界甚至刊報聲明反對該機制。在法律界，律師會要求政府「撤回草案，並進行全面諮詢」；大律師公會更四度發出聲明，力指遞補機制違反《基本法》。

在遞補機制方案提出前，變相公投本來是小衆之題。現在它卻升至憲制層面，成為一大政治議題。這場重要的政治博弈端的變幻莫測。雖然泛民在上半埸佔盡上風，但政府能否在下半埸扭轉形勢？我們先要了解甚麼是變相公投和它的來龍去脈。

去年1月，社會民主連線（社民連）和公民黨策動五區總辭，由社民連的梁國雄（長毛）（新界東）、黃毓民（九龍西）、陳偉業（新界西）；公民黨的梁家傑（九龍東）和陳淑莊（香港島）一同請辭，繼而觸發全港五個立法會地方選區同時補選。他們跟着以同一議題「盡快實現真普選、廢除功能組別」參與補選（補選在2010年5月舉行），令到這場補選變相成為香港的第一次「公投」（這不是真正的公投，因香港沒有制定公投法）。

其實早在2005年11月，長毛已提出以五區總辭、變相公投的策略來爭取雙普選。這一着十分巧妙。在現時的法例下，立法會議席一旦出缺，政府不單止必須安排補選，還要承擔其所需費用。所以泛民一旦達致五區總辭，政府便要安排變相公投，避無可避。

從2005年11月到2010年1月，政府有超過4年的時間部署防止五區總辭、變相公投的出現。政府明明有先知先覺的優勢，卻以為不做不錯，儼如不知不覺，白白的吃了一場敗仗。

政府又可以怎樣先知先覺呢？辦法是有的，而且比遞補機制簡單。在2005年11月長毛提出五區總辭後，政府有足夠時間在2008年立法會選舉前重劃地方選區，把五個地方選區増加為更多選區（N選區）。假設N=10，變相公投便須要由十區總辭觸發。要團結泛民策發十區總辭談何容易。第一次的五區總辭只有社民連和公民黨參與，而公民黨的湯家驊更是反對的；其他民主派如民主黨、民協和街工也是反對的。以上N=10只是一個假設，重點是N越大，策動總辭越困難，防止變相公投便越有效。 

以上的「N地方選區」方案比遞補機制簡單得多。它只涉及重劃地方選區的技術改動，完全沒有改變全港選民的選舉權。

當我們以為政府把先知先覺的優勢弄成不知不覺的敗仗後，起碼也會後知後覺時，政府又再犯一大錯。變相公投後，政府在2010年6月通過政改方案。立法會產生方面，此方案增加2012年立法會地方選區和功能界別各5席，均至35席。新増的5席功能界別最有突破，被稱為「超級區議會」。在2011年3月，政府落實2012年超級區議會5席的產生方法：時任民選區議員獲15名民選區議員提名後便可成為候選人，然後由全港320多萬選民以比例代表制選出。在這安排下，只要超級區議會其中一席請辭，便可觸發變相公投，令到變相公投防不勝防。政府到底是要堵塞變相公投，還是要促進變相公投？真是莫名其妙。

説到這裏，我們應該很清楚政府是作繭自縛。政府更認定取消地方選區和超級區議會補選（即遞補機制）是堵塞變相公投的惟一途徑，完全罔顧大律師公會多次指出遞補機制違反《基本法》的可能性。就算政府在諮詢後能夠通過遞補機制，日後難免受到法律挑戰，最終或會被判敗訴。當然政府還有最後殺着，便是要求人大常委解釋《基本法》，用最笨拙的方法「勝」這一戰。

上策是以簡單的方法解決複雜的問題；下策是以複雜的方法解決簡單的問題；遞補機制是以複雜的方法製造更複雜的問題，是為下下策。

（刊於《香港經濟日報 》2011-07-18http://www.hket.com/eti/article/dcb6567f-418a-4fec-b2b7-0bdfc2a2d063-841858）

Better to be Slow than Sorry on the Currency

It is the great yuan conundrum. Although a recent poll by Bloomberg News found a majority of investors believe the Chinese currency will be fully convertible by 2016, there is no consensus among analysts it is inevitable.

In the words of Dr Stephen Ching, an associate professor in the School of Economics and Finance at the University of Hong Kong, the process will be "conditional" as well as "gradual".

"It depends on the development of the financial market in China, on whether China can afford to have the [yuan] convertible or not, and on the global situation of the financial sector, like the Asian financial and global financial [markets]," he says.

"If a crisis hits again, they will be unlikely to make the currency convertible. It's not realistic to have a definite timeline."

A key factor against making the yuan convertible is that doing so would reduce China's control over its own monetary policy, says Dr Ching, who was the first Hong Kong academic to be made a research fellow by the Hong Kong Monetary Authority.

If China's aim is keeping inflation under control - currently a major concern, with April's figure recorded at 5.3 per cent - the central bank can raise interest rates further. If the yuan was fully convertible, an increase in interest rates would result in an inflow of capital into the country, working against efforts to curb inflation.

The current policy of making modest steps towards increasing convertibility is "a good practice", says Dr Ching.

Among the measures already introduced by Beijing and highlighted in recent reports is the creation in Hong Kong of an offshore market for yuan transactions. Yuan-denominated overseas loans and currency swaps, along with other moves, have also indicated a greater degree of convertibility than in the past.

Continuing such a step-by-step policy is the right thing to do, Dr Ching says, because "when you try to liberalise the [yuan] there will be lots of uncertainty".

"To deal with this, it's better to adopt a gradual approach," he adds. "If you make it more convertible, it's really difficult to go back. There is a rigidity in terms of liberalisation.

"If you take a [step] that's too drastic with the convertibility … you may subject the economy to uncertainty you will not be able to manage. The current approach is a good approach. It's better slow than sorry."

(Interview by Daniel Bardsley from The National on 2011-05-23 at http://www.thenational.ae/thenationalconversation/industry-insights/better-to-be-slow-than-sorry-on-the-currency)

土地公開拍賣 不要招標賤賣

政府在今年3 月7 日，以招標形式出售首幅「限呎地」（位於元朗鄰近西鐵朗屏站）；另外有兩幅「限呎地」即將會在4 月29日開始招標（ 截標日期為6 月3日）。在2011至12財政年度，政府已計劃總共為5 幅「限呎地」招標。以招標形式出售「限呎地」，始見於上一財政年度預算案。

限呎地雖未周詳 仍增供應

「限呎地」是指該土地發展有限制，主要是限制單位數目和單位面積。政府希望透過限呎地增加中小型單位供應。這設計被指為欠缺周詳，因為它沒有排除中小型單位被合併為相連、複式單位的可能性。

我認為以上的批評不太重要，限呎地本身的問題不大，因為它始終可以增加土地供應量。我的擔心反而是以招標形式出售限呎地，問題源於以下個案。

在1998年3 月10日，政府以招標形式出售一幅位於馬鞍山的酒店用地，成交價被認為不足市價兩成。在3 天後，再以招標形式出售一幅位於廣東道的商住用地，成交價亦被認為低於市價兩成。當時政府受到賤賣土地，甚至是官商勾結的嚴厲指摘。

我當時分析過以上個案，寫了3 篇文章（先後為「解開招標中的『勝利者咒』」、「公開拍賣勝招標賣地」和「『勝利者咒』與土地招標成績」）。主要的結論是招標賣地和低地價有密切關係。

要明白兩者的關係，就要用到競投理論的一個概念，名為「勝利者咒」（winner 's curse），這個概念有點複雜，讓我花點篇幅解釋。

樓市供求複雜幻變，沒有單一買家可能掌握全面資訊； 而他們所掌握的資訊也不盡相同，加上他們往往不會向其他人分享資訊，令到他們無從互相比較。

問題是在招標制度下，買家如何根據有限資訊出價？

一般人可能會這樣想： 我雖然不完全知道其他人掌握甚麼資訊，但我猜測總有人的資訊比我的利好，也總有人的比我的利淡。如果我依我所知出價，理應不會過高或過低。

如果你不覺得以上方法有問題，你便可以假設所有人皆用以上方法出價。結果是最看好者都以為有人比他更看好，即他過分樂觀，出價過高，賠本地「勝出」一場招標，這便是「勝利者咒」了。

但我相信發展商比一般人複雜，他們懂得化解「勝利者咒」。破解此咒的竅門是在定價時，你要假設沒有人比你更看好。你便不會過分樂觀，出價自然審慎。

發展商審慎 政府成輸家

現在我們可以明白招標賣地和低地價的關係。因招標中有「勝利者咒」，而發展商懂得解咒，審慎出價，令到成交價偏低。「勝利者咒」到頭來是「賣家咒」（seller 's curse）。

公開拍賣透明 增出價資訊

我們還可以比較招標和公開拍賣。它們主要的分別是拍賣在競投價完全公開下進行。競投者便可從對手的出價推測對方的資訊，從而更準確地定價，便不須像在招標時那麽謹慎定價。

「招在咒在，招亡咒亡」，政府破解「賣家咒」的最簡單直接方法，是將招標改為公開拍賣。

我反對招標限呎地，因為我反對賤賣土地。基於同一原因，我反對招標其他用途的土地，如酒店、商貿和商住用地。我現在的立場和以前一樣（ 見「公開拍賣勝招標賣地」）：

「政府應立即確定公開拍賣為賣地主要途徑，除非在特殊情況和強而有力的理據支持下，不能採用招標制度。」

（刊於《香港經濟日報 》2011-04-28http://www.hket.com/eti/article/b303df0d-78a9-4e7d-a6b3-dc20ab5e6a1f-051587）

相關文章：解開招標中的「勝利者咒」，公開拍賣勝招標賣地，「勝利者咒」與土地招標成績