Mechanism Design: 推樓指ETF助房策解困

根據運輸及房屋局的資料顯示，香港現時的整體置業率為53%。即是說香港的未置業率接近50%，未置業者和已置業者的數目相若。

特首曾蔭權認為置業率和未置業率相若導致房屋政策出現困局。他指出「已置業人士當然不想樓巿大跌，資產貶值；未置業人士則想政府壓抑樓價」。到底房屋政策應否壓抑樓價？

一個理想的房屋政策是應該把樓價維持在可負擔水平的和防止樓價大幅波動。在這方面，我認同政府在樓價上升時增加土地和房屋供應。我更加支持建立土地儲備。除了可以幚助穩定樓價外，土地儲備可為社會不斷的發展提供充足的土地。

政府現正就「優化土地供應策略」作出諮詢，我希望它能夠成功地確立增加建立土地儲備的方法，如在維港以外填海。

就算有更好的房屋政策，樓價波動始終無可避免。樓價大升令到未置業者上車困難；樓價大跌令到業主資產貶值。難道真的是束手無策？

我建議推出「樓指ETF」（Exchange Traded Fund）解決以上難題。樓指ETF和盈富基金相似。盈富基金是追蹤恒生指數的ETF，而樓指ETF則追蹤樓價指數。

樓指ETF如何幚助未置業者上車？未置業者通常是透過儲蓄慮積首期。但在樓價上升時，積蓄往往追不上樓價升幅，令到上車遙遙無期。如果未置業者能夠以樓指ETF作為儲蓄工具，他們的積蓄便能隨著樓價同步上升，解決以上的上車問題。

哪樓指ETF又如何幚助業主避免資產貶值？如果樓價下跌時，業主當然可以透過出售物業避免資產貶值。樓指ETF提供另一選擇：業主可以沽空樓指ETF，對冲樓價下跌。沽空樓指ETF的好處是其交易費用比出售物業的低。另外，沽空不涉及實物買賣，自住物業的業主便可免受搬家之苦。

既然樓價波動無可避免，何不把它看成一個風險管理問題？在這方面，金融工具便大派用埸，例如上述的樓指ETF。叧一例子是早於2006年在芝交所（Chicago Mercantile Exchange）推出的樓價指數期貨和期權【註】。重點是要認清問題，對症下藥，才可拆解困局。

香港是頂尖國際金融中心，媲美紐約和倫敦。我相信港交所是絶對有條件推出樓指ETF，但不要忽略政府推動的關鍵性。就像政府在1999年推出盈富基金，成為港交所第一隻ETF。至今已有逾百隻ETF在港交所買賣，而盈富基金依然是交投最活躍的ETF之一。

現在特首選舉正進行得如火如荼，兩位建制派候選人（梁振英和唐英年）更陷入「不君子之爭」。希望他們的競選可返回正軌，在政綱上較量。三位特首候選人（梁、唐和何俊仁）都很重視房屋政策。且看誰能提出有效的政策，可同時幚助未置業者和業主應付無可避免的樓價波動。

【註】嶺大何濼生教授在1991年提出樓指期貨的叧一用途是可以疏導樓市投機活動（http://www.hkcer.hku.hk/Letters/v11/rho.htm）。

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