Mechanism Design: 資助置業宜能放能收

特首曾蔭權在7月15日出席立法會答問會時表示：「我和同事…正在聚焦檢視房屋政策的目標、措施和成效。…我亦已要求中央政策組就『資助置業』這個專門議題，舉行焦點小組討論…」

其實運輸及房屋局已經以「資助市民自置居所」為題，在2010年5月至9月17日期間進行公衆諮詢。曾蔭權更於去年10月13日，在《施政報告》內宣布一個新的資助置業計劃，名為「置安心」。

置安心：這是一個政府與房屋協會（房協）合作的資助置業計劃。簡單地説，置安心是由政府和房協先興建一些「上車盤」，給合資格的市民在特定期內「先租後買」。如果他們最後決定置業，他們便會獲得發還先前所繳付的一半租金，作為首期資助。他們可以用這些首期資助購買計劃內的單位，也可用來購買私人住宅。

政府以前還有其他的資助置業計劃，如「居屋」（包括「私人參建」）、「夾屋」和「置業貸款」計劃。這些計劃在1998年至2004年期間先後被終止。現在社會上要求復建「居屋」的聲音響亮。哪政府又應否考慮恢復其他資助置業計劃？讓我們一一探討。

居屋：資助置業政策始於1978年推出的居屋計劃（後來在1979年増添了私人參建居屋計劃）。自1981年第3B期起，居屋是以折扣發售。這些居屋業主必須先向政府補價（等如補價時單位市值乘以折扣率），才可以自由買賣和出租他們的單位。

在2002年，鑑於整體樓價由1997年的高峰大幅下跌超過六成，政府重定房屋政策，取消每年建屋目標和七成置業率長遠指標。房委會隨着於2003年起停建居屋。

夾屋：夾屋計劃由房協於1993年推出。它的運作和居屋差不多。主要的分別是夾屋協助不符合居屋申請資格的夾心階層置業，所以夾屋售價的折扣率比居屋的低。

在1997年樓價大跌後，前特首董建華於1998年《施政報告》中宣布停建夾屋。

「置業貸款」計劃：房委會在1998年推出「自置貸款」計劃，為公屋租戶提供免息貸款或按揭還款補助金，讓他們在私樓市場自置物業，交回公屋單位。

同一年，政府推出「首置」計劃（由房協執行），為中產家庭提供低息貸款，協助他們自置物業。

在2002年，房委會重整「自置貸款」計劃和「首置」計劃，合併為「置業貸款」計劃，為合資格的家庭提供免息貸款或按揭還款補助金。

政府已於2004年終止「置業貸款」計劃。

資助置業非治本之策

以上各種資助置業計劃都離不開（一）金錢資助（如置業貸款計劃）或（二）土地資助（如居屋和夾屋）。現行的置安心更是兩者兼具。

這些不同的資助置業計劃有着同一共通點。它們只能幫助一些較低收入家庭置業，但對於樓價過高的根本問題卻無濟於事。

金錢資助（如置業貸款計劃）令到購買力上升，刺激需求，只會推高，而不會壓抑，樓價。土地資助（如居屋和夾屋）令到私樓供應減少，亦只會令到樓價上升。置安心更是同時增加需求和減少供應。

由此可見，資助置業並非治本之策，不應成為主要的房屋政策。

居屋難放難收

如果資助置業只是擔當輔助角色，便應是能放能收。

在這方面，居屋最為不可取。首先，居屋的折扣率高；其資助為衆計劃之冠，成為重大的退埸障礙。居屋的折扣率是根據置業負擔能力釐定。要在樓價大跌時，折扣率才會大幅下調，形成退場機會。政府就是在2003年把握了一個這樣的機會，終止居屋計劃。

另外，興建和銷售居屋需時。這不單是進場的障礙，亦防礙退埸。紅灣半島事件説明把興建中的居屋轉為私樓問題多多；政府現在還有千多個居屋單位待售。

夾屋的問題和居屋類似。董建華在1998年宣布停建夾屋後，房協要花12年才能把1,083個剩餘單位售清。置安心的單位正在興建，有着同一樣的潛在問題。

置業貸款計劃只提供金錢資助，進場極為容易。在退場方面，因它不涉及興建和銷售單位，比居屋、夾屋和置安心容易得多。四者之中，是為首選。

在討論資助置業時，可以置業貸款計劃為起點，本着能放能收原則（居屋、夾屋和置安心均不合符此原則），探討更合時宜的政策。

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