運輸及房屋局（運房局）自2004年第三季起定期公布私人住宅一手市場供應統計數據，此為季度數據，包括開始施工的私人住宅數量（圖1）、已落成的私人住宅數量（圖2），和在未來3至4年可提供的私人住宅單位數目（表1）。最後一項數據可再細分為已落成樓宇但仍未售出的私人住宅數目（表2）、建築中但仍未售出或未發售的私人住宅數目（表4），和已批出土地並可隨時動工的項目。圖1、2及表1、2、4是運房局在4月27日最新公布的數據（2018年第一季數據）。
近日發展商被指囤積居奇，持有約9000個空置單位（見表2）。其實根據運房局資料，發展商早於2017年第3季已持有高達9000個空置單位（表3）。9000個空置單位可謂十分可觀，因它與2011年整年落成量相若，更分別超越2008年、2009年、2013年整年落成量（見圖2）。另外，一手空置單位問題日漸惡化，9000個空置單位中有5000個在2017年落成、1000個在2018年第一季落成（見表2），總數為9000個空置單位的三分之二；而2018年第一季的總落成量只有1200個單位（圖2）。
發展商擁龐大市場力量 與政府房策有關
香港樓價極難負擔，已被國際級智庫Demographia連續8年評為全球房屋最難負擔城市，難負擔程度遠高於排第二位的悉尼。市民大眾「上車」無望，發展商卻持有大量空置單位，自然成為眾矢之的。問題被政治化後，變得可大可小，政府自然不敢掉以輕心，已着力研究對策。政府的反應是典型的「頭痛醫頭，腳痛醫腳」。運氣好時，政府可做到治標不治本；運氣差時，既不治標又不治本。大家不應奢望政府能有效地驅使發展商放售所持有空置單位。
為何發展商擁有如此大市場力量（market power）？這是與政府的房屋政策有關。政府現時保持多項「需求管理措施」（俗稱「辣招」）。辣招首先由曾蔭權政府引入，第一項是在2010年11月20日開徵的額外印花稅（額印）。後來梁振英政府在2012年10月27日為額印「加辣」，同日更開徵買家印花稅（買印）。數月後，梁振英政府在2013年2月23日又再出招，引入「較高印花稅」（高印）。所謂「三大辣招」便是「額印」、「買印」和「高印」。客觀上，辣招對樓價達不到預期效果，反而令二手樓市成交萎縮。
辣招對樓價不辣，主要是因為辣招在降低房屋需求時，同時減少房屋供應。梁振英政府連環出招為樓市加辣，是鹵莽的，因這行為改變了市場對政府的預期，令市場認為住宅印花稅只會有加無減（事實上香港的住宅印花稅從來有加無減）。在新預期下，二手業主變得十分惜售，因為他們預期將來的印花稅比現時的更辣，一賣一買便要繳付高昂印花稅，二手住宅供應隨之減少（同一道理，買家預期將來印花稅有加無減，把握時機入市比後悔好，所以辣招對降低需求效用有限）。梁振英政府瘋狂加辣，是房屋政策的第一錯。
由於二手業主十分惜售，辣招嚴重影響二手住宅成交。發展商和二手業主不同，他們沒有一賣一買考慮，住宅成交變為由一手買賣主導。發展商持貨量遠高於個別二手業主，本來已有較強的市場力量。現在辣招令二手業主十分惜售，無形中減少二手業主與發展商之間競爭。發展商面對競爭減少，市場力量自然更強。更強的市場力量讓發展商在一手市場提價和囤積居奇，完全是自利行為。難道林鄭月娥政府以為發展商會放棄私利，官商合作，支持和全力配合政府施政？林鄭政府天真地保持辣招，是房屋政策的第二錯。
房屋政策的最大錯是沒對症下藥。香港房屋問題是樓價極難負擔，但所有房屋政策完全迴避此棘手問題。辣招針對二手住宅成交，就算發展商主導樓市，不斷提價、囤積居奇，林鄭政府還是覺得辣招必須保留。
另一個主要房屋政策是梁振英政府制定和林鄭政府沿用的《長遠房屋策略》（長策）。長策有三大策略：第一，加建新公屋，善用現有公屋資源；第二，加建資助出售單位，豐富其形式並促進現有單位流轉；第三，透過持續供應土地及實施需求管理措施以穩定樓市，並且在私人住宅物業銷售和租務上促進良好做法。
和辣招一樣，長策迴避解決樓價過高的棘手問題。長策第一大和第二大策略與樓價沒有直接關係；第三大策略是透過持續供應土地及實施需求管理措施以穩定樓市。在樓價極難負擔時穩定樓市其實十分諷刺，希望政府有點同理心，就算政府對高樓價束手無策，也不應大費周章，制訂長遠房屋策略穩定極難負擔的樓價。
政府必須重訂房屋政策
香港房屋政策錯上加錯，最錯是沒有把解決高樓價問題定為政策目標。沒有正確的目標，相關的措施均變成治標不治本，或不治標不治本，一錯再錯。要根治香港的房屋問題，政府必須重新制訂房屋政策，目標是令到樓價回復至可負擔水平。確立正確目標後，再制訂、修訂或刪除有關措施（如剔走辣招），香港的「老大難」房屋問題才有望解決。
（刊於明報2018年6月4日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20180604/s00012/1528048652922）
香港房屋不能負擔，是最嚴重的民生問題，而香港政府處理此問題絕不理想。國際公共政策顧問機構Demographia進行一項調查，比較世界各地樓價負擔困難程度。香港自2011年起被納入其調查範圍，即時成為全球樓價最難負擔城市。當時香港的樓價是家庭入息的11.4倍，而悉尼（全球樓價第二難負擔城市）同期的樓價為家庭入息9.6倍。
樓價高企 市民難負擔
根據Demographia最新的調查結果，香港連續8年成為全球樓價最難負擔城市，最新的樓價為家庭入息19.4倍（8年升幅高於70%）；同一調查顯示，悉尼繼續是全球樓價第二難負擔城市，其最新的樓價為家庭入息12.9倍（8年升幅低於35%）。香港樓價愈來愈難負擔，惡化程度遠遠高於世界各地城市。
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| 圖1 |
其實，樓價只是物業價格的一部分。根據差餉物業估價署的分類，除住宅外，物業市場還包括寫字樓、零售業樓宇和分層工廠大廈。【圖1】是差餉物業估價署最新公布的物業售價指數（1999 = 100）。在過去20年，住宅售價升幅固然令人擔憂，但還是遠遠低於寫字樓售價升幅；而寫字樓售價升幅又明顯低於零售業樓宇售價升幅；零售業樓宇售價升幅又遠遠低於分層工廠大廈售價升幅。【圖2】是差餉物業估價署最新公布的物業租金指數（1999 = 100）。如【圖2】顯示租金大幅上升不局限於住宅市場。在過去20年，住宅、零售業樓宇和分層工廠大廈的租金升幅相若，而寫字樓的租金升幅還更高。
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| 圖2 |
樓價直接影響民生，往往成為傳媒報道焦點，形成民意壓力。政府當然要應付民意壓力，強調增加房屋供應。但上述數據顯示，供不應求不單是住宅市場的問題，而是整個物業市場的問題，所以政府在增加房屋供應的同時，亦要增加其他物業供應；由於政府沒有土地儲備，增加土地供應是增加整體物業供應的唯一途徑。幸好政府終於正視問題，在2017年9月成立土地供應專責小組（下稱「專責小組」），就土地短缺的問題，向政府提供建議。專責小組最近展開為期5個月的公眾參與活動，我們先了解該專責小組對土地供求失衡的分析。
首先，專責小組詳細檢視規劃署的《香港2030+》研究。《香港2030+》研究預計香港長遠至2046年欠缺至少1200公頃用地（即超過60個維多利亞公園的面積）。根據專責小組的分析，《香港2030+》研究的土地需求估算過於保守，而它的土地供應估算過於進取，所以專責小組認為香港土地短缺遠比1200公頃為高。
我們同意專責小組的分析，因為土地需求不妨高估，而土地供應不妨低估；萬一真的出現土地供過於求，亦是絕好機會，讓政府建立土地儲備（我們不建議政府放棄建立土地儲備的機會）。政府未來的土地供應目標，應定為填補遠高於1200公頃土地缺口，而專責小組應把這個土地缺口進一步量化。
短中期選項 難達共識
經過專責小組的篩選，有18個土地供應選項有潛力提供額外的土地；當中4個為短中期選項，6個為中長期選項，還有8個是概念性選項。
4個短中期選項包括：一、棕地發展；二、利用私人的新界農地儲備；三、利用私人遊樂場地契約用地作其他用途；四、重置或整合佔地廣的政府康樂設施。選項一：根據初步估計，新界約有1300公頃棕地，其中約540公頃已被政府納入發展，未被納入發展的棕地約760公頃。選項二：粗略估計，大型發展商合共擁有不少於1000公頃的新界農地（部分或已被政府納入發展或與棕地重疊）。選項三：現時本港共有66幅私人遊樂場地契約用地，佔地共約408公頃。選項四：佔地廣的政府康樂設施一般指每幅佔地3公頃或以上，這類場地共有95個。
選項一和二分別涉及新界棕地和新界農地，皆為私人土地。私人利益一般與公眾利益有衝突，而兩者的分歧是本質上的，很難透過大辯論而收窄，達致共識。我們不相信此兩選項能有效地為香港提供大量額外土地供應，因此它們不應被定為主要選項。
選項三和四是本末倒置。增加土地供應的最終目的是提高生活質素（推動經濟發展是手段，不是目的）。與其改變私人遊樂場佔地的用途，政府不如改變它的性質，讓公眾也可使用遊樂場設施，如大幅增加私人遊樂場開放予公眾的時間。政府更不應減少體育和康樂設施佔地，如現時康體用地未地盡其用，政府應該在原地或換地加建康體設施。我們認為此兩選項不應被列為額外土地供應選項。
中長期選項 應放首位
6個中長期選項包括：五、維港以外近岸填海；六、發展東大嶼都會；七、利用岩洞及地下空間；八、於新界發展更多新發展區；九、發展香港內河碼頭用地；十、發展郊野公園邊陲地帶兩個試點。
選項五和六皆涉及填海，專責小組預計5個維港以外近岸填海，可提供最少400至490公頃額外土地，而發展東大嶼都會更可提供1000公頃額外土地。填海的最重要考慮是影響環境。其實所有土地發展皆對環境有影響，所以發展土地要顧及環保，但環保不能用來阻止土地發展，包括填海。在眾多選項裏，填海提供最多額外土地，政府萬萬不能因環保而放棄填海，反而要排除萬難，把選項五和六放在首位。
無論利用岩洞或地下空間，釋出的額外土地有限，所以選項七只是補充選項，適用於優化土地使用。
至於選項八，專責小組認為額外土地供應來源主要是發展新界北，預計提供720公頃土地。另外發展將軍澳第137區也可提供80公頃額外土地。這是主要選項，政府應該把它放在首要位置。
選項九和十雖然被專責小組定為中長期選項，它們卻與另外兩項概念性選項密切相關（總共有8項概念性選項）。由於概念性選項需要不同的分析，不在此文討論。
經過專責小組的客觀檢視，發現香港缺乏土地遠高於《香港2030+》研究預計的1200公頃。要填補這個巨大缺口，政府應把可大量提供額外土地選項列為首要位置，如維港以外近岸填海、發展東大嶼都會和發展更多新發展區。除了填補土地巨大缺口，政府還應建立土地儲備，即不應放棄其他可提供額外土地選項。
（刊於信報5月16日http://www1.hkej.com/dailynews/commentary/article/1844297/填補土地供應大缺口+填海發展新區不能少）
剛剛獲贈Richard Thaler近年的書Misbehaving: The Making of Behavioral Economics（下簡稱Misbehaving）。Thaler創立、發展和推動行為經濟學（behavioral economics），令行為經濟學成為主流經濟學一部分。他對行為經濟學的貢獻全面，去年獲頒諾貝爾經濟學獎，可謂實至名歸。在Misbehaving一書，Thaler以故事形式講述他的職業生涯，當中涉及很多人和事，可讀性很高。同時，Thaler藉此介紹行為經濟學如何演變，讓讀者對行為經濟學的發展有更全面認識。如果讀者對行為經濟學有興趣，這書不失為入門首選。
行為經濟學 務求令經濟學更客觀
全書共33章（不計總結），分為八大部分。在第一部分，Thaler回憶他首先察覺到傳統經濟學不能解釋一些常見行為，還逐點列出這些行為（詳見Misbehaving第2章；註1）。傳統經濟學假設「人皆理性」，但實際上人卻是非完全理性，所以有些行為是不能以理性解釋。由此可見，傳統經濟學並非絕對客觀（「人皆理性」是經濟學家的主觀假設），而行為經濟學基於實際行為，務求令經濟學更加客觀。
為尋找出路，Thaler開始涉足心理學，認識到Daniel Kahneman和Amos Tversky（註2）。Kahneman和Tversky提出的「前景理論」（Prospect Theory）為Thaler提供答案，解釋到不少非完全理性行為。自此之後，「前景理論」成為行為經濟學的基礎理論。另一方面，Thaler亦向Charles Plott和Vernon Smith（註3）學習，探索如何以實驗方法研究非完全理性行為（註4）。行為經濟學開始成形。
書的第二部分是關於「心理會計」（mental accounting）。Thaler發現「心理會計」可以用來解釋一些「奇怪」行為，例如多數紅酒收藏者的行為。由於他們購買的紅酒不會即時飲用，他們買酒時花的錢不會當作消費，而是當作投資。經過一段時間後，紅酒升值，他們覺得當初購入的紅酒相當超值，現在飲用更可省回差價！這些「奇怪」行為不能以理性角度理解。紅酒升值後，理性的人應該明白其飲用代價／機會成本（opportunity cost）增加，所以飲用升值後的紅酒要付出更高代價，而不是省錢。此部分還有其他「奇怪」行為，可以用「心理會計」理解。
「心理會計」也可用來補救「前景理論」一個不足之處。根據「前景理論」，當有損失時，人會變得冒險，但這卻和實際行為略有出入。實際上，損失不一定鼓勵冒險行為，因為如果冒險也不可能挽回損失，人還是選擇不冒險。「心理會計」指出，除了損失外，「可挽回損失」是冒險的另一個前提。
憑着「前景理論」和「心理會計」，Thaler已可解釋不少「奇怪」行為；但「前景理論」和「心理會計」還未能解釋所有「奇怪」行為，如「不能自已」（self-control problems）。很多人知道健康飲食的好處，把控制飲食定為目標；但他們往往抵受不住「邪惡」食物的誘惑，在點單時，選取不健康食物。這些行為被理性的人視為「奇怪」，因理性的人可以絕對控制自己。「不能自已」是Misbehaving第三部分的主題。
和「不能自已」相關的另一「奇怪」行為是「堅持不到」（time inconsistency）。理性的人目光遠大、計劃周詳，妥善安排未來一切。在他們的世界裏，他們只需按計劃行事，堅持到底絕無問題，因一切已盡在掌握中。Thaler覺得「堅持不到」雖然「奇怪」，但實在存在，因人往往比自己的想像沒耐性，即他們高估自己的耐性（present bias）。
要解釋「堅持不到」，最簡單的行為經濟學模型是假設時間只分為現在和未來，而未來是不分「不久未來」和「較遠未來」。首先，「等一會」（即由現在等到「不久未來」）需要耐性。在此模型下，人高估自己的耐性，誤以為「等多一會」（即由現在等到「較遠未來」）和「等一會」需要同樣的耐性（即如果他們不介意「等一會」，他們也不介意「等多一會」）。假設他們在開始時決定等到「較遠未來」，而當他們等到「不久未來」時，方發覺要再「等一會」才到「較遠未來」（即需要更多耐性），此時他們或會失去耐性、堅持不到，不再等到「較遠未來」。
由於篇幅有限，我在此略過Misbehaving的其餘部分（也不想影響有心閱讀整本書的讀者）。其餘部分有更精彩的內容，如第17章講述行為經濟學家和芝加哥大學經濟學派1985年在芝加哥大學的歷史性辯論；也有更重要的內容，如第六部分講述行為金融學，指出「奇怪」行為在金融業也很普遍，當中涉及重大交易和精明專業人士。
憑着正確堅持 最後贏取諾獎
Thaler堅持經濟學研究要根據事實，觀察到不少實際行為是非完全理性的。他的堅持令很多經濟學家尷尬，繼而批評他，指他行差踏錯、不務正業。如果他當初隨波逐流，行為經濟學便沒有今天，也沒有那麼多事實，證明「奇怪」行為普遍存在。最後，事實勝於雄辯，Thaler成功地把行為經濟學變為主流的一部分。從前，大多數經濟學家認為Thaler「行差」，但他卻沒有「踏錯」，憑着正確的堅持，他創立行為經濟學，一步一步把它發展下來和推動更多行為經濟學家加入他的行列，最後贏取諾貝爾經濟學獎，故事鼓舞人心。
註1：當時他還在羅城大學（University of Rochester）念經濟學博士，是母校一位傑出校友
註2：Kahneman和Tversky是心理學家；Kahneman是2002年諾貝爾經濟學獎得主之一（很可惜，Tversky已於1996年去世）
註3：Smith是2002年諾貝爾經濟學獎的另一位得主，他是經濟學家
註4：實驗是一種研究方法，也可以用來研究理性行為，所以實驗經濟學（experimental economics）並不等同行為經濟學
（刊於明報2018年4月16日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20180416/s00012/1523815422311）
特首林鄭月娥提出「理財新哲學」，成為她領導之下新政府第一份《財政預算案》（2018-19年度《財政預算案》）的指導思想。何謂「理財新哲學」？從預算案第47-48段可見一斑：「……在確保公共財政穩健的前提下，應該採取前瞻性與策略性的理財方針，善用盈餘，為香港投資、為市民紓困……在制定公共財政政策時，我們力求創新，快速有效地回應社會訴求，為未來發展早佔先機。」
財政紀律 務須恪守
根據財政司司長陳茂波在此份預算案的解釋，「財政穩健」是指「審慎理財，維持穩健的財政儲備」；他進一步指出，「政府的《財政預算案》以現金收付制編訂，主要反映新財政年度的預計現金收支情況和接着4年的預測，並不全面反映政府的負債和已作出的承擔金額，例如超過3500億元進行中工程的尚餘承擔額。」
經過陳司長的專業解釋，我們應該明白，政府今後5年的財政儲備預測，是被（現金收付制）高估了，要審慎理財，不應大幅增加公共開支。
審慎理財從來知易行難，政府最新估計在2017-18年度錄得1380億元盈餘，遠遠高於去年《財政預算案》預計的163億元盈餘。面對龐大的意外盈餘，司長選擇放棄「公共開支不超越本地生產總值（GDP）20%的財政預算準則」，在今後5個財政年度，持續提高公共開支與本地生產總值的比例至接近22%。
公共開支趨升固然令人擔憂，更有甚者，司長不惜一改清晰的財政紀律準則，聲稱「會確保公共開支的增幅，符合香港的實際需要，並與香港的長遠財政承擔能力相稱」。
正如司長所說，政府的《財政預算案》以現金收付制編訂，根本無法準確預計「香港的長遠財政承擔能力」。因此司長有必要解釋清楚什麼是「香港的長遠財政承擔能力」、什麼是「香港的實際需要」；對財政預算準則含糊其詞，只會予人財政紀律鬆散的印象，皆因公共開支易放難收。
司長還須解釋他的「財政新準則」跟《基本法》第107條的矛盾，因為這一條規定「香港特別行政區的財政預算以量入為出為原則，力求收支平衡，避免赤字，並與本地生產總值的增長率相適應」；其中要求明顯比司長今年預算案中「審慎理財，維持穩健的財政儲備」的原則為高。
大是大非 絕不含糊
同樣地，第107條直截了當，規定「香港特別行政區的財政預算」必須「與本地生產總值的增長率相適應」。反觀司長預算案所述「公共開支的增幅，符合香港的實際需要，並與香港的長遠財政承擔能力相稱」，則未免措詞含混。
揭開「理財新哲學」、「財政新準則」的美麗包裝，我們看到2018-19年度《財政預算案》其實不符合《基本法》第107條，因而斷不可以接受。這是大是大非問題，絕不能含糊不清。
話說回頭，撇開原則問題，2018-19年度預算案其實有不少可取之處。例如司長在資源上全面配合在葵青區設立地區康健中心，再擴展至全港18區。社區醫療可提升市民的個人健康管理意識，預防疾病，避免不必要使用公立醫院服務。
另一例子是司長向衞生署額外撥款1億元，鼓勵市民採取健康生活模式，減少心血管疾病、癌症、糖尿病、慢性呼吸道疾病等非傳染病，同時促進精神健康和加強公眾教育，減少歧視。
進取可嘉 違「法」莫為
司長在這份《財政預算案》中還有不少「大動作」值得肯定，包括加大財政承擔，預留150億元，爭取落實取消強積金「對沖」安排。強積金供款本身已不能提供足夠的退休保障，「對沖」方案更進一步削弱僱員退休保障，是一項極不合理的安排。司長在財政承擔方面加碼，有助政府解決「對沖」問題。
此外，減輕個人稅務負擔亦屬「大動作」之一。特區政府已連續14年度錄得財政盈餘，過去大都以退稅形式把部分盈餘還富於民。司長這次大刀闊斧，除了退還更多盈餘，還擴闊、增加薪俸稅稅階，提升免稅額，以致減稅恒常化。歸根究柢，《基本法》第107條要求政府「力求收支平衡」，並不表示政府只求爭取最大盈餘，或用盡所有盈餘。盈餘過多理應減稅，無非是基本經濟原則。
2018-19年度《財政預算案》內容翔實，有不少值得肯定、嘉許之處。很可惜，其中「理財新哲學」、「財政新準則」既有冒進之嫌，況且削弱財政紀律，勢令公共開支的增幅持續高於本地生產總值的增幅，而有違《基本法》第107條的相關規定。
林鄭政府應該知所取捨，恪守公共開支增長受制於《基本法》的原則，在增加部分政策開支的同時，務須控制其他開支，才能確保《財政預算案》符合《基本法》框架所設定的要求。
房委會資助房屋小組先後在2017年11月和2018年1月通過白表居屋第二巿場計劃（白居二）和綠表置居計劃（綠置居）恆常化，逐漸落實特首林鄭月娥在她首份施政報告提出的新房屋政策。她的新房策有兩個重點，其一是「以置業為主導……致力建立置業階梯」。此重點是在居屋之下增設綠置居和在居屋之上提出「港人首置上車盤」（首置盤）；而白居二恆常化正式放寬二手居屋市場。新房策的另一重點是「在『長遠房屋策略』的基礎上，加大增加房屋單位方面的努力」。
香港樓價已持續高企多年。根據Demographia最新公布調查結果，香港樓價已連續8年為全球最難負擔。樓價難負擔的問題愈來愈嚴重，實在令人擔憂。當樓價處於現時超高水平，負責任的政府起碼要提醒市民樓市下跌風險十分大，應謹慎入市。特首卻反行其道，致力令收入不高的小市民置業。要知道無論是綠置居、白居二或首置盤的新業主，他們都要承受樓市下跌風險，而他們承受風險的能力卻是最弱。
白居二恒常化 雙重福利火上加油
縱然樓價下跌風險很大，但樓市異常亢奮，不少「合資格」市民仍樂於把握政府提供的機會入市，如以七折購入居屋；而綠置居定價更低至六折。政府除提供以上折扣優惠外，現在還推行白居二恆常化，提高居屋業主投資回報。
由於政府出售居屋時提供折扣，居屋業主需要向政府「補地價」才可自由放售其物業。如果居屋業主選擇不向政府補地價，他們的單位只可在受限制的未補地價二手居屋市場放售。所以二手居屋市場分為已補地價和未補地價，而未補地價二手居屋價和已補地價的，之間有一定折讓。這折讓就是政府應得的「地價」。
從前未補地價二手居屋的買家只限於符合綠表資格人士。白居二恆常化正式放寬未補地價二手居屋市場，除了符合綠表資格人士外，也讓一定數目符合白表資格人士購買未補地價二手居屋。由於白表資格較綠表資格寬鬆，白表買家的購買力一般比綠表買家的強。讓他們進入未補地價二手居屋市場，必然推高未補地價二手居屋價，減少它和已補地價二手居屋價之間的折讓。
換句話說，政府透過白居二恒常化，向居屋業主「送地價」。居屋業主在買入單位時已享受折扣優惠，入住居屋；現在住夠了，放售單位，白居二恒常化竟然讓他們再賺一筆地價，是不折不扣的雙重福利！
很不幸，白居二恒常化有更嚴重的後果。首先，已補地價二手居屋是未補地價二手居屋的代用品（substitute）。白居二恒常化推高未補地價二手居屋價，令一些買家轉向已補地價二手居屋市場，進而推高已補地價二手居屋價。而私樓又是已補地價二手居屋的代用品，在連鎖反應下私樓樓價只有更高。現時樓價已是超高水平，特首推行白居二恒常化，簡直是火上加油。
更令人費解的是現屆政府沿用上屆政府的樓市需求管理措施（俗稱「辣招」）。上屆政府希望以辣招冷卻樓市，結果辣招冷卻不了樓價，其間樓價大幅上升。辣招的實質效果只是令私樓二手成交萎縮。如果特首希望增加樓市二手供應，應該設法「走辣」（退市），增加私樓二手供應，避免和白居二恆常化政策自相矛盾。况且私樓二手市場規模遠遠比居屋的大，特首應分輕重，才有望為香港解決房屋這個「老、大」問題。
要知道「租置公屋」業主亦可在未補地價二手居屋市場放售，即白居二恆常化同樣讓他們享有雙重福利：買入時享受折扣優惠（比居屋的還優厚），賣出時賺取「地價」。特首現在推行綠置居恆常化，把新落成公屋賣給符合綠表資格人士；綠置居的折扣亦比居屋的優厚。雖然房委會資助房屋小組明言綠置居的二手轉售限制將比居屋的嚴格，但這些政策通常「經不起時間考驗」（time inconsistent）。在適當時候該小組會檢討綠置居的二手轉售安排，讓綠置居業主透過白居二恆常化，在未補地價二手居屋市場放售，賺取一筆可觀「地價」。
特首「致力建立置業階梯」，提出在居屋之上加設首置盤。雖然首置盤政策還未有細節，但特首已表明，首置盤的二手轉售限制將比居屋的嚴格。首置盤的定位在居屋之上，政府提供的折扣理應比居屋的低，為什麼它的二手轉售限制反而比居屋的嚴格？不合邏輯。其實大家也不必對特首的話太認真，她的話也是「經不起時間考驗」。到了適當時候自然有檢討，讓首置盤業主透過白居二恆常化，出售單位，賺政府一筆「地價」。
樓價難負擔的問題 得不到解決
新房策「以置業為主導」，推出綠置居、白居二恆常化和首置盤，催谷置業率。但香港房屋的根本問題是樓價極難負擔，治標治本之法是令樓價回復至可負擔水平。就此，政府應致力增加房屋供應；但增加房屋供應有不少阻力，如現有業主是很大的阻力。特首在未處理好樓價問題前催谷置業率，只會令新業主聯同現有業主齊齊反對增加房屋供應（尤其是私樓），防止樓價下跌。在新房策下，增加房屋供應將面對更大阻力。難怪新房策的重點是「加大增加房屋單位方面的努力」，而不是「加大增加房屋單位」。在這樣的政策下，樓價極難負擔的問題將得不到解決。
（刊於明報2018年2月11日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20180212/s00012/1518373283360）
早前AlphaGo擊敗所有人類挑戰者，令人嘩然，人工智能頓時成為熱門話題。我覺得人工智能並非一般熱潮，便開始學習認識人工智能。原來人工智能和對策論（game theory）結合已有一段時間。對策論我有點認識，可從對策論方面入手，向讀者介紹一個人工智能和對策論結合的成果———「程式機制設計」（algorithmic mechanism design）。
在經濟學裏，人是被假定為理性的。「理性」的意思是個人對不同選項有明確的排序（包括平排），而排得最高的選項便是他的選擇（註；非經濟學家，甚至是一些行為經濟學家，對「人是理性」的假設有不同意見，但這不是本文討論範圍）。理性的假設為個人選擇理論提供堅固的基礎，個人選擇理論已十分成熟。
在同一基礎上，Kenneth Arrow（1972年諾貝爾經濟學獎得主之一）開創社會選擇（social choice）理論。他認為社會選擇應該符合4個「基本」條件：（1）社會跟個人一樣，對不同選項有明確的排序；社會的選擇是（2）「最優的」（根據「Pareto準則」）、（3）非獨裁的，和（4 ）不受「不相干的」選項影響。這些條件看似理所當然，卻被Arrow證明是互相牴觸。這就是著名的「Arrow's不可能性定理」（impossibility theorem）。
令人「講真話」的機制
「Arrow's不可能性定理」並非無懈可擊。首先，他的第二個條件比第一個重要，因為社會得到最優的選擇才是最終目的；至於社會是否對所有選項有明確的排序，可以不用堅持。另外，什麼是「相干不相干」其實未有定論，所以他的第四個條件也不用堅持。第二和第三個條件非常合理，沒有牴觸，可以保存。社會選擇理論可在此基礎上重新發展。
另一方面，Allan Gibbard和Mark Satterthwaite指出社會選擇理論的理性基礎不足。他們指出個人對不同選項的排序是「在心中」的（private information），旁人「看不到」（unobservable）。他們認為人們可藉此作假、誤報排序，從中得益。因此他們提倡建立機制、提供誘因，讓人們「講真話」（truth telling）。從此，機制設計（mechanism design）成為選擇理論的重點。
Gibbard和Satterthwaite嘗試尋找令人「講真話」的機制，卻發現只有一些極端機制可行。撇除這些極端機制後，他們證明所有其他機制均不能讓人「講真話」，這就是以他們命名的「Gibbard-Satterthwaite不可能性定理」。社會選擇理論再次走進死胡同，社會選擇理論家卻沒有氣餒，從拍賣理論中找到出路。
賣家選用拍賣或招標時，往往是因為他們不清楚買家對該物件的真正價值，而買家的競投價或入標價通常低於他們對該物件的真正價值。William Vickrey（1996年諾貝爾經濟學獎得主之一）重塑「次價招標方案」（second-price sealed-bid auction），亦名為「Vickrey招標方案」。他證明「次價招標方案」令到投標者以真正價值入標，是一個不折不扣的「講真話」機制。
Vickrey能夠突破「Gibbard-Satterthwaite不可能性定理」，主要是因為勝出的投標者需要支付一個價錢；如果這個價錢設計得宜，如「Vickrey招標方案」，便能提供誘因，讓投標者「講真話」。Edward H. Clarke和Theodore Groves提出更巧妙的設計，名為「Vickrey-Clarke-Groves（VCG）原理」，成功擴展「Vickrey招標方案」，成為「VCG招標方案」，後來更完善為「VCG機制」。
電腦機制設計反過來用於經濟
在經濟學上「VCG機制」應用廣泛，可應用於單元拍賣（「Vickrey招標方案」是一種「VCG機制」）、多元拍賣（「VCG招標方案」是一種多元招標方案，可以用來幫助Google出售廣告位）、採購、雙邊貿易和公共項目。近年網絡興起，「VCG機制」亦可應用在通訊網絡中購買路徑。
以上最後的一個例子是將「VCG機制」應用於電腦科學。近年機制設計漸漸受到電腦科學家重視，有些電腦科學家把它發展成為「程式機制設計」，可反過來用於經濟上。例子是在互聯網上建立新的電腦化交易平台，由「超理性」的軟件操作，比傳統交易平台更成熟和複雜。這些應用統稱為「電子市場設計」（electronic market design）。
Arrow是偉大的經濟學家，開創社會選擇理論，目的是將個人排序集匯成社會排序。經過社會選擇理論家的不懈研究，最後突破「不可能性定理」，建立「VCG機制」。機制設計後來被電腦科學家發展成為程式機制設計，應用更為廣泛，甚至取代傳統交易平台，對我們的日常生活影響深遠，相信這是Arrow始料不及的。
註：如果有多於一個選項排在最高（由於平排是容許的），便需要在其中挑出一項，但這可以是任意的；例如在文章中，一般我對用「他」或「她」沒有特別喜好，所以我在輸入拼音後，便按電腦自動排序而定。
（刊於明報2017年12月11日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171211/s00012/1512929010357）
新特首林鄭月娥在10月11日發表她的第一份施政報告，施政報告第141段指出「在眾多民生議題中，房屋問題是最嚴峻、最棘手、最複雜的，但同時卻是市民最期望現屆政府能以創新思維，大刀闊斧可解決的問題。今日房屋供不應求、樓價飈升……本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面」。新的一份施政報告既有提到土地供應策略，還有較明確的房屋政策，兩者皆值得關注。
在土地供應策略方面，施政報告重提土地供應不足導致房屋供不應求，政府已提出不少增加土地的策略，亦得悉坊間有不少意見。理論上，選擇愈多愈好，政府卻好像患了「選擇困難症」，要在政府外成立一個「土地供應專責小組」（土策組），幫政府「推動社會以全面、宏觀的態度，去檢視不同土地供應選項的優劣，並凝聚社會最大的共識」。
其實社會對不同增加土地供應方法反覆爭拗是因為各方利益不一致。土策組沒有實權，很難擺平不同界別利益，更遑論凝聚「最大的共識」，對土策組有期望是不切實際。如果社會共識是政府增加土地供應的先決條件，那是真正的議而不決、香港的不幸。
土策組能夠凝聚共識固然理想；就算沒有共識，政府還是要盡力增加土地供應。香港土地供應嚴重不足是鐵一般的事實，我不相信單靠一兩個方法便可扭轉困局。既然政府有眾多土地供應選項，就應該多管齊下，拿出決心試盡所有可行方法，從實踐中尋找最有效增加土地供應的方法。沒有地，哪有屋？有效增加土地供應是扭轉房屋困局的唯一希望。
新特首強調創新思維，提出多項房屋政策，包括「綠置居」、「白居二」（白表免補地價購買二手居屋）恆常化，「港人首次置業」先導計劃和幾項過渡房屋安排（由於篇幅有限，本文不評論這幾項過渡房屋安排）。
綠置居必然令輪候公屋時間更長
「綠置居」先導計劃在2016年推出，把位於新蒲崗的一個公屋項目共857個單位，轉租為售，賣給綠表公屋住戶。與居屋相比，「綠置居」以更優惠折扣定價，對綠表公屋住戶有一定吸引力，加上先導計劃的單位數目不多，獲得18倍超額認購。客觀上，「綠置居」先導計劃由上屆政府推出，並不是新特首的新思維，她只是把「綠置居」恆常化。
第一，「綠置居」的概念是把新建公屋轉租為售。當政府向公屋住戶售出一個「綠置居」單位，也同時向該住戶收回一個公屋單位。收回單位在翻新後可分配給合資格的公屋輪候者。這機制的確不會減少公屋供應，但也不會增加公屋供應。
第二，「綠置居」的另一概念是把新建公屋賣給合資格的公屋輪候者，讓他們直接成為公屋業主。要注意，不是所有合資格的公屋輪候者皆可負擔購買「綠置居」。這機制為經濟條件較好的輪候者提供「上樓快線」，讓他們「打尖」入住公屋；經濟條件較差的輪候者只好「被打尖」，無奈地繼續排隊，輪候上樓的時間一定會更長。
另外，讓合資格的公屋輪候者購買「綠置居」會吸引更多人申請成為合資格的公屋輪候者。他們或會購買「綠置居」，「打尖」上樓，或會繼續排隊輪候公屋；無論如何，他們必然會令到輪候公屋時間更長。
推高未補價二手居屋價 自相矛盾
「白居二」先導計劃共有兩輪，先後於2013年和2015年推出，比「綠置居」更早。很明顯「白居二」也不是新特首的新思維，她也是只將它恆常化。
本來，未補價的二手居屋單位只供綠表人士選購，「白居二」讓白表人士也可購買未補價的二手居屋單位，即增加未補價的二手居屋的需求，未補價的二手居屋成交價再破頂是指日可待。新的施政報告明明是這樣寫：「今日房屋供不應求、樓價飈升……本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面。」到底新特首知不知，把未補價的二手居屋價推高是自相矛盾。
「綠置居」的折扣比居屋優惠，「綠置居」恆常化後便會吸走大量居屋綠表申請人；「白居二」讓居屋白表申請人多一個選擇，二手居屋有眾多選擇，「白居二」恆常化後會令到居屋白表申請人顯著減少。到時候，居屋可能會完成歷史任務，毋須再保留。
政府如何妥善管理發展商將是大挑戰
最後，「港人首次置業」（「首置」）總算是新特首的新思維。「首置」的定位在居屋之上，入息限額自然比居屋寬鬆，其轉讓的年期限制卻較居屋更嚴謹。到底「首置」最後如何定位，還有待將來釐清；在欠缺細節下，只作粗略評論。
新特首的「初步構思是透過地契條款，要求發展商作混合發展，即除興建私人房屋單位外，須設計、興建及出售指定數目的『首置』單位」。現在私人房屋已經全面豪宅化，「首置」單位是資助房屋，應否跟混合發展的私人房屋同樣豪宅化？如果「首置」單位次於混合發展的私人房屋，「首置」業主必然會向政府施壓，要求得到同等待遇，政府又如何處理這些沒完沒了的訴求？重點是發展商的利益和政府有分歧，政府如何妥善地管理發展商將會是一大挑戰。
新特首立志增加土地供應，盡力扭轉房屋供不應求、樓價飈升的困局。可惜她緣木求魚，假手土策組幫她凝聚共識，才積極增加土地供應；把「綠置居」恒常化會增加輪候公屋時間；將「白居二」恒常化更會推高未補價的二手居屋成交價；她的新思維「首置」還未成氣候。更可惜的是香港繼續受困於土地、房屋老問題。
（刊於明報2017年10月23日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171023/s00012/1508694942140）
政府一向指香港稅基狹窄。早於2000/01年度財政預算案，時任財政司長曾蔭權已提出「成立一個獨立的委員會……專責研究引進一些稅基廣闊的新稅項是否合適……其中也包括以消費為本的稅項」。現任財政司長陳茂波舊調重彈，上任不久後便在他的首份預算案（即2017/18年度財政預算案）表明「在財經事務及庫務局成立稅務政策組……研究擴闊稅基和增加收入」。經過多年研究與諮詢，政府還在原地踏步。問題是新稅項的稅基愈闊，反對的人便愈多，藉引入新稅項來擴闊稅基必然十分困難；但不引入新稅項，又可如何擴闊稅基？
現時稅基最廣闊的稅項
2017/18年度財政預算案指出，「本港稅基狹窄，而且政府收入來源集中。利得稅、薪俸稅、印花稅、差餉和賣地收入，共佔2015/16年度政府總收入約七成半」。以上首4項為香港四大稅收，其中的差餉稅基最廣闊。差餉原稱為「差役餉項」，早於1845年由殖民地的香港政府開徵，原本用作支付維持警隊所需的開支。差餉物業估價署出版的兩本書——《香港差餉稅收歷史》和《香港差餉稅制：評估、徵收及管理》——有助我們了解差餉如何經歷170多年演變，由「差役餉項」進化為現時最廣闊稅基的稅項。
首先，差餉由始至終是一項物業稅。起初，「差餉是將每幅土地、每間樓宇或建築物的『每年估值』，乘以一個徵收百分率來計算，稅款須由業主或佔用人支付……不過，這稅項徵收總額不得超逾警隊開支所需」（註1）。之後在1856至1875年期間，政府以同一方法，先後加徵「街燈餉項」、「食水餉項」和「消防餉項」。這些餉項雖然統稱為「差餉」，其實是一項物業稅，用來支付香港開埠時的市政設施和服務。
「直至1935年，政府才開始在新界徵收差餉。當時新界部分地區獲提供公共服務……因此政府認為須在這些地區徵收若干形式的差餉。」（註2）與此同時，差餉的稅基亦擴闊至新界。「1987年的《差餉（香港地區）（修訂）令》規定，自1988年4月1日起，全港所有餘下的地區均納入差餉徵收範圍。自此，香港全部地區均須徵收差餉。」（註3）由於差餉的稅基已擴闊至全港九新界所有地區，而「只有在少數特殊情况下，才可獲豁免差餉」（註4），差餉已成為最廣闊稅基的稅項。
差餉徵收率肯定有上調空間
差餉的評估單位是「物業單位」。根據《差餉條例》第2條，「物業單位」是「作為各別或獨立的租賃或持有單位而持有或佔用，或根據任何特許而持有或佔用的土地（包括有水淹蓋的土地）、建築物、構築物或建築物或構築物的部分」。上述「建築物或構築物的部分」條文曾引起爭議，差餉條例亦適時修訂和增訂，讓「物業單位」範圍順利延伸至「建築物或構築物的部分」，同時擴闊差餉的稅基。以下是有關的主要修訂和增訂：
- 「至1899年，差餉修訂條例訂明附設於物業單位的升降機和機械均可徵收差餉」（註5）；
- 「條例於1991年加入了第8A條條文……根據第8A條條文，『工業裝置』包括電纜、渠道、管道、鐵路軌道、油箱、工業裝置或機械的固定座架及支撐物」（註6）；
- 「1973年的《差餉條例》新增了第9條條文，訂明可就土地展示廣告用途的權利及廣告構築物的價值而徵收差餉」（註7）。
經過以上的修訂和增訂，差餉的稅基已不限於全港九新界的物業，還包括升降機、電纜、渠道、管道、鐵路軌道、油箱和廣告招牌等等。基本上，香港所有的家庭和機構均需繳付差餉，差餉的稅基遠遠比其他稅項廣闊。
如果政府需要擴闊稅基，大可增加差餉徵收百分率。現時差餉徵收百分率為5%，自1999年4月1日維持不變，只稍微高於歷史最低的4.5%（註8）；歷史最高的差餉徵收率是18%，遠高於現時的徵收率。現時的徵收率肯定有上調空間。
政府應避免錯估應課差餉租值
另外，有報道指出應課差餉租值明顯低於實際租金（註9）。以十大屋苑為例，各個屋苑的實際租金均有上升，升幅由0.3%至14%不等（2016年1月至2017年1月）；另一方面，只有3個屋苑的應課差餉租值在2017/18年度重估後上升，5個維持不變，兩個甚至下降。政府應該盡力避免低估（和高估）應課差餉租值，因應課差餉租值除了影響差餉收入外，還影響政府地租收入；地租徵收率是應課差餉租值3%。
政府捨易取難，不斷「迎難而上」，仍然努力嘗試引入新稅項，擴闊稅基和增加收入。政府的堅持值得欣賞，因居安思危可助香港面對將來的不測。但如果香港真的要擴闊稅基，首選應為增加差餉徵收率和避免低估應課差餉租值，因差餉的稅基最為廣闊。與引入新稅項相比，增加差餉徵收率和避免低估應課租值不涉重大額外費用，成本效益十分之高。再者，差餉在香港實施超過170年，其間不斷改善、完善，經得起時間考驗，是真正行之有效。
註1：《香港差餉稅收歷史》，第2頁
註2：《香港差餉稅制：評估、徵收及管理》，第8頁
註3：同註2，第9頁
註4：同註2，第67頁
註5：同註2，第17頁
註6：同註2，第18頁
註7：同註2，第19頁
註8：最低的差餉率只維持於1998/99一個財政年度
註9：〈嘉湖差餉租值升7% 十大屋苑最勁〉，2017年2月23日《明報》
（刊於《明報 》2017年8月28日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170828/s00012/1503857092699）
新一任特首林鄭月娥是香港第一名女特首，她強調要為管治注入「新風格」。香港樓價不斷創新高，已經嚴重脫離一般家庭收入，亦證明政府多年的土地、房屋政策行之無效，實在有必要注入「新風格」，樓價才有望「正常化」。她提出「港人首置上車盤」，目的是讓一般家庭有機會擁有自置物業。更重要的是，「新風格」能否糾正政府多年來的政策失誤？
以往最大的政策錯誤是曾蔭權政府（2005年6月至2012年6月）沒有建立土地儲備。雖然梁振英政府（2012年7月至2017年6月）迅速地制定「長遠房屋策略」，定下房屋供應目標，銳意增加房屋供應，但奈何土地供應有限，而增加土地供應需時多年。土地供應不足，房屋供應自然不達標。
梁政府沒有周詳地制訂「長遠房屋策略」，定下不切實際的建屋目標，其間不斷向市場發放「不能達標」信息，即房屋供不應求。樓市本來已熾熱，這些信息簡直是火上加油。
樓價不斷上升，遠遠超過一般家庭收入升幅。隨着購買力減弱，新建單位的面積愈來愈小。原本一個大單位，現在「劏」成多個小單位，單位數目自然增加，卻完全是因為樓價愈來愈難負擔。負責任的政府應為此擔憂，但梁政府卻厚顏無恥，把小單位增加的問題當成是供應量增加，列為功績。梁政府以為可以自欺欺人，市場的眼睛卻是雪亮的。政府重量，市場卻重質，看穿了房屋供應沒有大幅增加，仍然是供不應求，樓價依然節節上升。
房策土策不可分 須制訂房屋需求政策
房策「新風格」應該糾正以上問題。第一，房策和土策再不可分開制訂。政府沒有土地儲備，應該很清楚土地供應有限、提高土地供應需時多年。沒有地哪有屋？市場明白「長遠房屋策略」不切實際，「長遠房屋策略」自然無效。
管治「新風格」應把房策和土策結合制訂，令政府正視增加土地和房屋供應的局限。正視局限後，政府應該明白，除了制訂房屋供應政策，還要制訂房屋需求政策。
第二，房屋政策的目標不應是一個簡單的房屋供應量。提高房屋供應是一個手段，目的是令到樓價更可負擔。上文提到，樓價上升令到「劏盤」情况出現。雖然「劏盤」增加單位數目，但這完全是表面的。「劏盤」出現證明梁政府的房策徹底失敗，因為樓價變得更難負擔。房策「新風格」的目標應該是令到樓價可負擔。要令樓價可負擔，制訂房屋需求政策是必然的，因為土地／房屋供應有限、提高土地／房屋供應需時多年。
房屋需求可分為本港和港外需求，又可分為住用和投資需求。如果房策「新風格」的目標是令到樓價可負擔，便要制訂去港外和投資化的房屋需求政策。界定港外需求比較直接，非香港永久居民（註1）置業一律可視作港外需求；界定投資需求比較複雜，已擁有物業者購入更多單位和公司購買住宅物業可視作投資需求。
投資物業的主要收入是租金收入。投資物業一般被視為出租物業，政府可向這些物業徵收應課差餉租值（註2），抵消其租金收入，使其投資價值消失；對於沒有出租的投資物業，應課差餉租值便是空置稅，使其投資價值同樣地消失。至於非香港永久居民買家，政府一律徵收應課差餉租值，使港外買家卻步。當港外買家卻步或物業投資價值消失，以上建議便能做到去港外和投資需求。
以上建議更可用來落實林鄭提出的「港人首置上車盤」。做法是在賣地時引入以下條款：在單位開售時，（1）非香港永久居民買家一律要繳交應課差餉租值；（2）至於香港永久居民買家，如他們擁有其他住宅物業，他們也要繳交應課差餉租值。換句話說，只有「港人首置客」不用繳付應課差餉租值。值得注意，如果「港人首置客」日後購入其他住宅物業，稅局便可運用條件二，向他們徵收應課差餉租值。
政府應盡早推「港人首置上車地」
以上安排令到「港人首置上車盤」失去港外和投資需求，「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價，變得更可負擔。除了更可負擔外，「港人首置上車盤」還有以下優點：
一、鎖定「港人首置客」，提供機會讓他們置業，直接提高置業率；
二、當「港人首置客」購入其他住宅物業後，他們將喪失「港人首置客」身分，而應課差餉租值提供極大誘因，令他們放售原來購入「港人首置上車盤」，為二手市場提供流動性；
三、「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價；居屋可以「港人首置上車盤」定價，提供折扣，讓更多人有置業機會。
基於上述種種優點，政府應盡早推出「港人首置上車地」。試驗、完善「港人首置上車盤」需時，希望政府把握時間、機會，讓「港人首置上車盤」發揚光大。
林鄭提出管治「新風格」和「港人首置上車盤」，是間接承認以往的土策、房策不濟，總算踏出了第一步。希望她在制訂土策、房策時，做到合二為一，把房策的目標定為令樓價回復至可負擔水平。除了增加房屋供應，去港外和投資需求同樣重要，「港人首置上車盤」可以是去港外和投資需求的試點，希望政府盡早推行。
註1：公司是非香港永久居民，港外買家不可以利用公司購買物業逃避規範
註2：應課差餉租值是假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租
（刊於明報2017年7月10日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170710/s00012/1499623756436）
「股神」巴菲特原本堅持不沾科網股，但科網公司已不再是單純概念，變得與我們生活息息相關。最終「股神」也與時並進，不再執著，在2011年開始購入IBM股票。雖然他承認投資IBM失利，但去年仍然大手購入Apple股份，大賺一筆，還大嘆Google（和Walmart）是他錯過的最大投資機遇。巴菲特果然不愧為「股神」，坦然承認錯誤，修正投資策略，挽回聲譽，值得我們學習。
1993年諾貝爾經濟學獎其中一位得主是諾斯（North, 1920-2015；註1）。在獲獎演辭中（註2），他嚴厲批評當時發展經濟學，說它自第二次世界大戰結束後，50年來毫無進展。他批評當時發展經濟學偏重科技發展和人力資本投資，忽略制度（institutions）和相關誘因的重要性。他提倡制度分析在經濟學不可或缺，是新制度經濟學（new institutional economics）創立者之一。
科技日新月異 建新商業模式
我同意制度重要，但不同意制度一定比其他因素，如科技發展和人力資本投資，更重要。其實經濟分析最重要是客觀；主觀地認為某因素比其他因素更重要便會令分析大打折扣，甚至出錯。
在獲獎演辭中，諾斯指出「隨着人類日益相互依賴的環境複雜性的增加，更複雜的制度結構對於捕捉貿易潛在收益是必要的。這種演變要求社會發展制度，允許在時間和空間上進行匿名、非人際的交易」（註3）。
根據以上的論點，社會的經濟表現受制於它能否成功建立制度，讓人進行不記名、非人際的跨時空交易。此結論和諾斯的信念，即制度高於一切，是一致的。很可惜，隨着科技日新月異，科網公司已經建立新的商業模式，證明上述結論過時。
第一個例子是網上購物。在網上購物，買家和賣家各以自己的帳戶進行（註4）。在購物完畢和收到貨品後，買家可以評價賣家的貨品質量和服務質素，而這些評價是公開的。公開的評價影響賣家的聲譽，即交易不再是不記名的，賣家便有誘因維持、提高商品質量和服務質素。很明顯，網上買賣付款和交貨不需要在同一時間、地點進行，打破時空限制。運用新科技，科網公司解決了一個諾斯認為社會需要透過建立複雜的制度來處理的問題。
第二個例子是Uber。傳統的士服務是不記名的，乘客基本上對司機一無所知，如司機會否濫收車資、繞路而行，服務態度好壞；同樣地，司機也有機會接載到態度惡劣、拒付車資，甚至是打劫的乘客。另外，傳統的士服務受到發牌制度規管。在發牌制度下，現有牌主有很大誘因阻止政府發新牌，令到發牌制度變成進場障礙，窒礙競爭，的士服務便不能透過競爭而改善。
利用科技，Uber解決上述兩個問題。Uber司機和乘客各有自己帳戶，即交易不再是不記名的，司機和乘客各自需要為自己的行為負責。這安排可保障乘客得到優質服務，也可保障司機獲得合理回報。另一方面，Uber不設不合理入場障礙，一般私家車車主也可登記成為Uber司機。此舉促進Uber司機之間競爭，進一步提高服務質素。
Uber這個例子一再證明科技進步已令記名交易普及可行，可取代不記名交易，解決制度上的不足。很可惜，有好些地方，包括香港，還是不容許Uber合法經營。在這些地方，制度既不能解決不記名的士服務的問題，還被利用禁止Uber以科技提供解決方法。成事不足，敗事有餘，制度並非萬應靈丹。
不同問題 有不同解決方法
記名交易的例子還有很多，如Airbnb。Airbnb是分享經濟（sharing economy）的表表者。隨着分享經濟的興起，記名交易的例子會愈來愈多。但更多的例子也不能證明科技發展一定比制度重要，因也有例子支持制度比其他發展因素重要，如中國改革開放的經驗。重點是制度不一定高於其他發展因素，科技發展也不一定高於其他發展因素，餘此類推。
經濟分析一定要客觀，才能避免走錯方向；不同的問題有不同的解決方法。新制度經濟學家如果仍然堅持透過制度解決不記名交易，便是鑽牛角尖。我們都要向「股神」學習，知錯能改。同一道理，我們也不應堅持科技發展可解決所有經濟問題。前蘇聯曾經是科技強國，可是當年科技發達，經濟卻落後。更重要的是，不同經濟發展因素不是獨立的。制度可以促進科技發展，而創新科技應用需要制度配合，如Uber合法與否。
香港制度何時可接上？
發展科技，我不知道香港有什麼優勢。退而求其次，香港應有靈活的制度，才能配合創新科技的應用。很可惜，香港的制度不容許Uber合法經營，有很大的改善空間。分享經濟應該十分適合香港，出租用不着的東西，既有收入，又可節省寶貴儲物空間。說到寶貴空間，香港樓價租金高昂，分享房屋可以提供一個較低租金選擇。問題是：科技已經突破不記名交易，香港的制度何時可接得上？
註1：諾斯與福格（Fogel, 1926-2013）共享1993年諾貝爾經濟學獎
註2："Economic Performance through Time," Lecture to the memory of Alfred Nobel, December 9, 1993
註3：此乃Google翻譯的諾斯原文，我只小量修改
註4：有些購物網站容許買家以無帳戶形式購物，但買家要有能力付款，如以信用卡支付
（刊於《明報》2017年5月22日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170522/s00012/1495389881353）
雖然現屆政府的任期快將結束，但仍然努力修補其樓市調控措施的一個明顯漏洞。自今年4月12日起，住宅物業投資者再不可以利用「一約多伙」的漏洞來避免繳付較高的印花稅（稅率為15%）。其實現屆政府留給下屆政府的房屋問題，不是修修補補便可解決。由於現屆政府的房策和調控措施無效，5年來樓價大幅上升，現時樓價比之前更難負擔，下屆政府需要面對更嚴峻的挑戰。另外，現屆政府遺下多項無效的調控措施，如何退市亦要下屆政府費煞思量。
房屋問題不是修修補補便可解決
林鄭月娥在4月11日獲中央任命為第五屆特首。她的政綱有以下的房屋政策，包括建構「港人首置上車盤」、增加「綠置居」供應和讓未補地價的居屋出租。以上的政策欠缺細節，難以分析。本文嘗試揣測以上政策方向，目的是防範下屆政府重蹈現屆政府覆轍，在房策上一錯再錯。
房屋委員會在2016年10月推出「綠置居」先導計劃，先導計劃微調綠表居屋而成。第一，先導計劃把原本是居屋的景泰苑轉為 「綠置居」，提供合共857個單位。第二，「綠置居」的申請者資格沿用居屋綠表申請人的資格。第三，先導計劃微調居屋以市價七折定價至「綠置居」以市價六折發售。基於上述比較，「綠置居」的主要作用是令本來居屋綠表申請人受惠，讓他們轉往申請「綠置居」，以更大折扣置業。除非候任特首心目中的「綠置居」和以上「綠置居」差別很大，增加「綠置居」供應難免削弱綠表居屋吸引力，令綠表居屋申請人下降。一加一減，恐怕置業率和騰出公屋單位數量不會顯著增加。
長遠而言，「綠置居」二手市場將會和現時居屋二手市場一樣，欠缺流通性。居屋二手市場分為已補地價和未補地價。已補地價居屋和私樓買賣無異，不受限制，但補地價金額可觀，約為單位市值30%（註1），是居屋流入二手市場的主要障礙。未補地價居屋轉售有限制，主要的限制是買家須為居屋綠表合資格申請人。將來，「綠置居」二手市場會面對更大的障礙（更可觀的補地價，估計為市值40%）和同樣的限制（合資格買家）。活化居屋二手市場無可厚非，因可增加二手供應，讓買家有更多選擇。
未補價居屋放租 變相政府資助投資
在活化居屋市場方面，候任特首「建議研究推出試驗計劃，容許未補地價的居屋業主，通過與社會企業合作，把單位在市場放租，以增加居屋租務市場流通性」。以上政策讓居屋業主毋須補地價便可出租單位，賺取租金收入，即政府變相資助居屋業主投資住宅市場。現在住宅市場異常亢奮，市民希望政府能夠打擊投機、投資、海外需求，冷卻樓市，候任特首卻偏偏提出資助居屋業主投資住宅市場的政策，到底她想向市場傳遞什麼信息？
候任特首另外提出「在居屋之上，構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』，重燃置業希望」。何謂「可以負擔的」？Demographia為全球主要城市編算「中位數倍數」，中位數倍數愈高，房屋愈難負擔；中位數倍數高於5.0已被視作「極度不能負擔」。香港2016年的中位數倍數是18.1，全球最高，即香港房屋是全球最難負擔；同年全球第二高的中位數倍數是悉尼，其中位數倍數是12.2，遠遠低於香港。
居屋價是市價七折，以此計算，居屋的中位數倍數是12.7（18.1×0.7），仍然高於悉尼（全球第二高）的中位數倍數。如果「港人首置上車盤」定價在居屋之上，中產家庭面對的中位數倍數超過12.7，高於全球第二高的中位數倍數，難道候任特首認為這就是「可以負擔的」？以上計算也顯示居屋買家亦面對高於全球第二高的中位數倍數，下屆政府應該正視居屋價過高的問題。
為首置上車盤去投資化 賣地時加條款
香港的樓價已嚴重脫離購買力。如果候任特首的目的是「構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』」，她需要為「港人首置上車盤」去投資化。其中一個做法是在賣地時加入以下條款：（1）如果買家是非香港永久居民（註2），他們便要繳付應課差餉租值；（2）如果買家是香港永久居民，但他們已擁有其他住宅物業，包括居屋和「綠置居」，他們同樣要繳付應課差餉租值。以上條款可大大減低海外和投資需求，令樓價重新與港人購買力接軌。
下屆政府應盡量在賣地時加入以上條款，讓它發揮最大的效用。樓價與港人購買力接軌後，自然是可負擔的。以上條款的限制比申請居屋的限制小，可謂完全符合候任特首的房策：「在居屋之上，構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』，重燃置業希望。」
房策設計得宜 良好理念可實現
樓價與港人購買力接軌還有其他好處，例如港人購買力由收入而定，短期波幅不大，相對穩定；樓市隨之變得較為穩定，減低買家、業主甚至是發展商的風險。另外，居屋的定價不再是基於全球最難負擔樓價，避免出現居屋的中位數倍數高於全球第二高中位數倍數的荒謬現象。當居屋價回落後，政府便毋須向居屋綠表申請人提供更大的折扣，可以取消架牀疊屋的「綠置居」，簡化香港的房屋市場。
以上的例子說明，只要房策設計得宜，良好的理念是可以實現的。候任特首大可與她的班子動動腦筋，設計出更完善的房策，徹底解決香港房屋這一個老大難題。我想，給下屆政府5年時間，讓它令香港的中位數倍數下降至單位數水平，即10.0以下，應該難不倒下屆政府吧？（註3）
註1：注意，居屋以市價七折定價
註2：公司買家是非香港永久居民，所以它們要繳付應課差餉租值
註3：新加坡2016年的中位數倍數是4.8
（刊於《明報》2017年4月26日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170426/s00012/1493143574108）
香港政府快將換屆。特首選舉在下周日（3月26日）舉行，新特首由1194名選委選出。現屆政府視房屋問題為重中之重，先後制定「長遠房屋策略」和推出多項「需求管理」措施（俗稱「辣招」）。很可惜，事與願違，這些政策無法冷卻樓市，樓價不斷升破歷史高位；香港樓市更連續7年被列為「全球最不能負擔」（可參閱Demographia「中位數倍數」）。無論誰當上新特首，必須實事求是，承認過去房屋政策無效，汲取教訓，重訂房策，令到樓價回落至可負擔水平，方可徹底解決香港的房屋問題。
盼新特首把私樓供應發揮最大效用
下一任特首不需完全否定現有房策。「長遠房屋策略」的大原則是增加供應，此大原則適用於新房策；新房策的目的是令樓價下降至可負擔水平。「長遠房屋策略」卻十分粗疏，它只定下一個10年總供應量，而這個總供應量不分單位大小、不分公（屋）私（樓）。近年來，私樓單位愈建愈小，是因為樓價愈來愈高，買家只可負擔更小的單位。單位面積縮小後，單位數目自然增加，但總樓面面積卻沒有增加。現屆政府不斷強調成功增加私樓單位數目，但這只是表面的，下一任特首應引以為鑑。
同樣地，私樓供應和公屋供應不能混為一談。樓價不能負擔是因為私樓供不應求，對症下藥是增加私樓供應，樓價才會下跌。相反，增加公屋供應治標不治本；但香港土地有限，多建公屋便意味少建私樓，造成反效果。「長遠房屋策略」沒有考慮到此反效果，把公屋、私樓的供應目標比例定為6：4，以為主力增建公屋，便可解決香港的房屋問題；而事實是香港的樓價愈來愈不能負擔。由於政治考慮，下一任特首很可能仍然堅持多建公屋，但希望她／他設法把有限的私樓供應發揮最大的效用。
建議政府賣地加「一人一屋」條款
香港的土地有限，不可能把可發展的土地都用作房屋用途，也不可能把所有房屋土地興建私人住宅。當私人房屋土地供應增加有限時，下一任特首應設法令新增的土地發揮最大的效用。做法是跟從「買家印花稅」和「較高印花稅」（「雙辣招」）的大原則，分別是減低港外需求和投資需求。要強調的是，雖然以下建議用上「雙辣招」的大原則，但實際做法是天淵之別。
建議是政府在賣地時加入以下條款：當單位開售時，如果買家是非香港永久居民或已經擁有一個住宅單位，他們在購入單位後便要繳付該單位的「應課差餉租值」（註；「應課差餉租值」由差餉物業估價署根據以下方法估計：假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租）。如果買家已經擁有另一個住宅單位，此單位便被視作出租物業，繳付「應課差餉租值」正好抵消租金收入，大大減低投資意欲；如果該單位沒有出租，「應課差餉租值」便成為空置稅，同樣有效地減低投資意欲。同一道理，向非香港永久居民徵收「應課差餉租值」便能有效地減低港外需求。
如果買家是香港永久居民和沒有擁有其他住宅單位，他們便不需繳付「應課差餉租值」。如果此類買家同時購入多個單位，便不符合「沒有擁有其他住宅單位」的條件，他們只能聲明其中一個單位為自住單位，免交「應課差餉租值」，其他同時購入的單位一律要繳付「應課差餉租值」，堵塞現時「較高印花稅」的漏洞。
另一點要注意，如果此類買家當時只購入一個單位，而日後購入其他住宅單位後，他們便不再符合「沒有擁有其他住宅單位」的條件，即在購入其他住宅單位後，之前一個單位便需要繳付「應課差餉租值」。此舉是避免把之前一個單位作為投資用途。
以上設計可歸納為一個原則：一人一屋，港人住港。
可堵塞現時漏洞
現屆政府以為「適度有為、迎難而上」，對樓市一再「加辣」，其實是藥石亂投，其間樓價連續創新高。以上建議可幫助下一任特首準備退市（撤辣），因「應課差餉租值」可有效地減低投資和港外需求，可用來代替「較高印花稅」和「買家印花稅」；「應課差餉租值」更可堵塞現時「較高印花稅」的漏洞。在開始退市時，下一任特首應該保留「額外印花稅」，因撤銷「額外印花稅」可能讓「一人一屋」買家有機會藉短期投機買賣圖利。
因投資和港外需求受到抑制，「一人一屋」的售價理應比有投資成分的私樓低，這便可令樓價下跌。「一人一屋」卻不會為樓市帶來太大的衝擊。「一人一屋」的限制比居屋少，例如「一人一屋」沒有入息限制，買家只要是香港永久居民和沒有擁有其他住宅物業，便不用繳付「應課差餉租值」；此類買家甚至可以把「一人一屋」出租，也不用繳付「應課差餉租值」。居屋的30%折扣已經造成求過於供，「一人一屋」的售價折扣更小，估計不會超過20%。「一人一屋」並不是急進建議，下一任特首大可盡量在賣地時引入「一人一屋」條款，方可有效地令樓價下降。
如何退市 下任特首一大挑戰
約5年前，現屆政府已經意識到房屋問題是重中之重；下一任特首面對的房屋問題更嚴重。5年前的樓價已是「極度不能負擔」，而現時的樓價比5年前更不能負擔（請參閱Demographia）。現屆政府藥石亂投，引入不少「辣招」，如何退市已是下一任特首的一大挑戰。更大的挑戰是如何大幅增加房屋供應、如何分配公屋和私樓的供應，還有如何令有限的私樓供應發揮最大的效用。且看下一任特首如何應付這些挑戰。
註：公司是「非香港永久居民」，所以公司買家需要繳付「應課差餉租值」
（刊於《明報》2017年3月20日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170320/s00012/1489947746537）
現屆政府的最後一份施政報告在1月18日發表。無論是第一份施政報告或最後一份，現屆政府一直正確地把香港的房屋問題定為重中之重，其間制定《長遠房屋策略》，增加土地和房屋供應，還推出和加強多項需求管理措施，減少海外、投資和炒賣需求。政府的努力是有目共睹、無庸置疑的。
努力還努力，房屋政策是否有效應基於客觀標準。香港房屋的根本問題是樓價遠超可負擔水平，原因是私營房屋供不應求。當樓價「高不可擔」時，市民便轉向公營房屋，申請公屋、居屋，延長公屋輪候時間和減低居屋中籤機會。相反地，假如樓價回落至可負擔水平，公屋、居屋的需求便會相應減少，減輕建造公營房屋的壓力。因此，房屋政策有效與否取決於樓價是否可負擔。
政府應檢討政策為何無效
現屆政府在2012年7月1日開始。2012年6月的私人住宅售價指數是205.1（註1），而最近公布的指數是306.6（2016年11月），升幅約50%。之前樓價已是過高，現在樓價再升一半，現行房屋政策明顯無效。實事求是的政府應該檢討政策為什麼無效，而不是自吹自擂，硬說自己的政策已「有效」地令樓價升幅放緩。
當然，如果市民的入息升幅高於樓價，現行房屋政策還是有效的。2012年第2季的住戶每月入息中位數是20,600元（註2），而2016年第3季的數字為26,000元，升幅僅26%，只及樓價升幅約一半。單說「樓價升幅放緩」意義不大，樓價升幅應相對於入息升幅；只有在樓價升幅低於入息升幅時，可負擔水平才有改善。
更直接的數據是Demographia編製的樓價中位數相對入息中位數的倍數（簡稱「中位數倍數」）。根據2012年第3季數據，香港的中位數倍數是13.5（註3），而最新的數字為18.1（基於2016年第3季數據），升幅高於30%。根據Demographia的調查，香港已是連續7年錄得全球最高中位數的城市，去年的倍數（19）亦是紀錄最高的倍數。在現行房屋政策下，香港的樓價愈來愈不可負擔已是鐵一般事實，下一屆政府一定要正視此問題。
現政府好大喜功 吃力不討好
到底現行房屋政策出了什麼問題？現行房屋政策主要分為長遠房屋策略和多項需求管理措施。長遠房屋策略以供應主導，目標是為未來10年提供46萬個住宅單位，而公營房屋和私營房屋的比例定為6：4。樓價愈來愈不可負擔是因為私營房屋供不應求，最簡單直接的解決方法是主力增加私營房屋供應；現屆政府卻好大喜功，主力增建公營房屋，到頭來吃力不討好，受害的卻是「無殼蝸牛」。下一屆政府應引此為鑑，制訂到位的政策，才可改善樓價不可負擔的問題。
多項管理需求措施包括2012年10月27日推出的買家印花稅（「買印」），同日加強額外印花稅（「額印」），還有2013年2月23日推出和2016年11月4日加強「較高印花稅」（「高印」）。「買印」、「額印」、「高印」分別減低海外、炒賣、投資需求，但它們卻同時令到海外、炒賣、投資業主「惜售」，減少供應（註4）。需求和供應同時減少，互相抵消，所以這些需求管理措施作用有限。下一屆政府在限制海外、炒賣和投資需求時，應考慮和避免以上「負」作用，制訂到位的措施。
無論是長遠房屋策略，或者是多項需求管理措施，現行房屋政策皆不到位。下一屆政府應該重定房屋政策，把政策目標定為令樓價回復至可負擔水平。樓價可負擔才可讓人置業，住得較寬敞，達至安居樂業，亦可減少公營房屋需求，一石二鳥。
註1：私人住宅售價指數由差餉物業估價署編製（1999年＝100）
註2：住戶每月入息中位數由政府統計處編製
註3：Demographia界定中位數倍數5.1或以上已代表樓價「極度不可負擔」
註4：〈樓市用錯藥 降溫需換藥〉一文有較詳細解釋（《明報》2016年12月21日）
◆給特首參選人的試卷——特首選舉政綱評析系列
◆問特首參選人：如何避免重蹈覆轍，重定有效的房屋政策，令樓價回復至可負擔水平，讓廣大市民安居置業，珍惜香港如自己的家？
（刊於《明報》2017年2月3日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170203/s00012/1486058552482）
去年12月16日閉幕的中央經濟工作會議，對中國房地產指出「要堅持『房子是用來住的，不是用來炒的』的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落」。會議進一步指出「房子不是用來炒的」，包括「嚴格限制……投資投機性購房」：「要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。」
在經濟學中，房子擁有雙重特性，它既是投資品，又是消費品，而獨特之處更是生活必需品。這些特性存着根本的矛盾，難以化解。作為生活必需品，政府希望運用市場提供容易負擔、價格穩定的住房；另一方面，作為投資品，房價容易受到各種政策、經濟表現、利率、匯率、金融市場狀况、市場預期種種因素影響。在衆多因素影響下，房子的資產價值難免有波幅。政府沒有足夠能力同時應付衆多因素，穩住房價。
以上的分析說明政府在房地產政策上一定要取捨。要市場提供價格穩定的住房，房子不可以是投資品，即「房子不是用來炒的」。「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位為房地產政策立下清晰目標。有了清晰目標後，下一步是如何制訂、落實適當的政策，令房地產「去投資化」。
可考慮引入「房炒稅」 減投機意欲
在金融學中，資產價值取決於資產的將來收益（註1）；房子投資的主要將來收益是租金。制訂「房子不是用來炒的」的政策可考慮引入「房（防）炒稅」。「房炒稅」與租金掛鈎，抵消租金收益，令房子投資失去主要收益，大大減低投資投機意欲，房子便成不了投資品。
落實「房炒稅」要注意一點：「房炒稅」不宜與個別房子所收租金直接掛鈎。直接掛鈎給予房東極大誘因盡量壓低租金，巧立名目向租客收取各項收費，如按金、鑰匙金、水電費、管理費、維修費等等不能盡錄，目的是逃避「房炒稅」，令「房炒稅」失去效用。
因此，「房炒稅」只宜間接與房子應得租金掛鈎。房子應得租金估算可參考香港特區差餉物業估價署應課差餉租值的做法。應課差餉租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租」（註2）。香港早於1845年開徵差餉，差餉物業估價署有豐富經驗估算應課差餉租值，相關技術已經十分成熟。
要落實「房子是用來住的」的堅持，本地戶籍（本戶）居民可獲免徵「房炒稅」，而免徵只限一套房子。即是說，如果本戶居民擁有多於一套房子，除了免徵的一套房子外，其餘的房子一律要繳交「房炒稅」。其餘的房子可視作出租房子或空置房子，出租房子是投資品，「房炒稅」正正為此而設，防止房子成為投資品。至於空置房子，「房炒稅」的作用是空置稅，同樣有效地令房地產「去投資投機化」。以上財稅政策，大致可「支持合理自住購房」。
應因地制宜 切忌一刀切
以下探討實施「一套免徵」的一些技術細節。「一套免徵」宜以個人為單位。如果「一套免徵」以家庭為單位，為了逃避「房炒稅」，有些伴侶會選擇不結婚或假離婚。這些行為影響組織家庭、養兒育女，長遠對社會、人口結構有不良影響。以個人為單位亦可讓父母為子女預購自住房子，和「房子是用來住的」沒有牴觸。就算有家庭利用個人「一套免徵」購房子投資投機，「房炒稅」仍能嚴格限制投資投機性購房數目於該家庭本戶成員人數內。况且房地產市場應容許有限度投資，才可符合實際需要——總有一些（本戶或非本戶）居民要租房子住。
另一問題是「一套免徵」應否適用於非本戶居民？首先，非本戶居民絕不能跟本戶居民享有同等的「一套免徵」待遇。把同等待遇給予非本戶居民將引入龐大的外地投資需求，有違「房子不是用來炒的」的原意。但一些非本戶居民，如學生、僱員、企業家，有實際居住需要，對他們一律徵收「房炒稅」便有違「要支持合理自住購房」，所以他們應享有一定程度的「一套免徵」，例如「一套半徵」（他們有一套房子可獲免徵一半「房炒稅」），又例如「免徵」／「半徵」以家庭而不是個人為單位。這些中間落墨方案應因地制宜，切忌一刀切，可按不同情况而制訂合適的政策。
去投資投機化 房價得以穩定
如果將「房子是用來住的，不是用來炒的」解讀為「政策要支持合理自住購房，嚴格限制……投資投機性購房」，引入「房炒稅」便能嚴格限制投資投機性購房。房地產「去投資投機化」後，不會再有泡沫和大起大落，房價得以穩定。房地產投資投機需求減少後，房價隨之回落，變得更可負擔（註3）。穩定和可負擔的房價，加上「一套免徵」，便能「支持合理自住購房」。要實現「房子是用來住的，不是用來炒的」的堅持，可考慮為「房炒稅」（和「一套免徵」）立法。
雞年剛至，金雞報曉，意味天將明，象徵由黑暗到光明。「房子是用來住的，不是用來炒的」為雞年報曉，房地產將「去投資投機化」，房價不再大起大落，自住購房重現光明。謹此祝願大家置業安居、建家立業！
註1：將來資產重售價或會影響現時資產價值，但將來資產重售價還是取決於資產的將來收益
註2：www.rvd.gov.hk/tc/faqs/rates.html
註3：配合土地政策更能事半功倍
（刊於《明報》2017年1月30日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170130/s00012/1485712048558）
樓價不可負擔的問題已困擾香港多年。政府亦不敢怠慢，連番出招，就像早前調高和劃一非首次置業買家從價印花稅至15%（這些措施統稱為「辣招」）。類似「辣招」近年不少，全是由從價印花稅演化出來。雖然政府「辣招」多多，但樓價仍然高企不下。究竟政府是迎難而上、適度有為，還是藥石亂投？本文的目的是檢討和分析近年政府種種「辣招」，然後提出替代建議，以供參考。
長期以短期措施應付樓價高企
政府以往的印花稅措施比較簡單，只有從價印花稅一種。調高印花稅便成為打擊樓市的一大措施。在調高印花稅時，政府一貫把它說成是「短期措施」。事實上，自1988年4月1日起，政府只有提高而從未調低過從價印花稅稅率（註1）。政府長期以短期措施應付樓價高企問題，難怪香港樓價一路升多跌少。
政府在2010年11月20日開徵額外印花稅（額印），簡單的從價印花稅制自此變得複雜。起初，「額印」向兩年內同一物業買賣徵收5%至15%稅率。後來，政府於2012年10月27日「加辣」，把徵稅年期由2年增至3年和調高稅率至10%至20%。「額印」的目的是打擊短期買賣，藉此減低投機需求；但「針無兩頭利」，「額印」亦同時減低短期供應，因「額印」提供誘因，令業主把2至3年內購入物業轉售為租。需求和供應同時減少，互相抵消。因此，「額印」對樓價壓力有限，主要作用是令成交量下跌。
在「額印」「加辣」同日，政府亦開徵買家印花稅（買印）。「買印」向買家徵收15%印花稅，而香港永久居民可獲豁免。此舉的目的是減低海外需求，但也無可避免地減少供應。非香港永久居民業主會變得「惜售」，因他們將來購入物業需要繳付「買印」。同樣地，需求和供應同時減少，互相抵消，「買印」和 「額印」的作用相似。
辣招對成交影響大於樓價
另外，政府在2013年2月23日引入「較高印花稅」（高印），向非首次置業買家徵收雙倍從價印花稅，「高印」稅率高達8.5%。政府在2016年11月4日「加辣」，調高和劃一「高印」稅率至15%。雖然「高印」可以減低投資需求，但持有一個物業以上投資者會因一賣一買多繳稅款而「惜售」，供應隨之減少。
綜合以上分析，「額印」、「買印」和「高印」三「辣招」其實有辣有不辣，對成交影響大於樓價，所以「加辣」令成交銳減，卻不能有效地阻止樓價上升。
上述分析是較基本的經濟分析，更全面的經濟分析需要考慮市場如何預期政府未來會否「加辣」，甚至「減辣」。市場的預期是不可觀察的，我們只能大膽假設、小心分析，然後讓讀者自行判斷是否合理。
政府一方面認定從價印花稅是短期需求管理措施，但自1988年4月1日起從未調低過從價印花稅，已經超過28年。因此，我們假設市場預期將來從價印花稅是有加無減。
在2010年底，從價印花稅已實踐超過22年，事實證明效果不佳；政府卻在此時「加辣」，引入「額印」。約兩年後（即2012年底）「額印」開始失效，但政府仍然執迷不悟，為「額印」「加辣」和引入「買印」。「雙辣」（「加辣」後的「額印」和新的「買印」）失效更快，數月後（即2013年初）政府便要另外引入「高印」。這些所謂「辣招」明明對樓價無效，政府卻自以為「迎難而上」，繼續「適度有為」地「加辣」，在一個多月前為「高印」「加辣」。政府從沒汲取教訓，不斷地重複錯誤。我們可假設市場預期印花稅「辣招」有加無減。
一再加辣 不斷證明自己無知
市場預期印花稅和「辣招」有加無減有什麼意義？政府罔顧這些措施無效的事實，一而再再而三「加辣」，只是不斷向市場證明自己無知。每一次「加辣」只會令市場更相信政府對樓價無計可施，也想不到其他有效措施，市場便預期樓價繼續上升。在此預期下，買家追價、需求增加、業主「惜售」、供應減少、樓價上升，應驗市場預期。
政府頻頻出招、「辣招」多多，其實是藥石亂投。既然用錯藥，解決的方法不是加藥或減藥，而是換藥。印花稅和「辣招」的「負」作用是減少供應，換藥的目的是避免「負」作用，甚至是轉負為正，增加供應（註2）。
我的建議是向持有一個以上物業投資者（註3）和非香港永久居民業主徵收「超差餉」，「超差餉」等同現時應課差餉租值。應課差餉租值由差餉物業估價署評估，該租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租」（註4）。現時差餉為應課差餉租值5%，即「超差餉」是20倍差餉。「超差餉」可減少投資需求和海外需求，因投資者和海外買家需要每年繳付20倍差餉。
「超差餉」可同時增加供應，由於持有一個以上物業投資者和非香港永久居民業主需要每年繳付「超差餉」（即20倍差餉），但只要他們出售單位，便能避免繳付「超差餉」。「超差餉」不單沒有「辣招」的「負」作用，它還能轉負為正，在減少需求同時增加供應。
政府應立即停藥換藥
政府一方面把增加印花稅定為短期需求管理措施，但印花稅長期（超過28年）有加無減，可見政府目光如何短淺。政府近年更變本加厲，把簡單的印花稅制化為多種「辣招」，「辣招」其實對樓價「不辣」，明顯是用錯藥。政府現在應該立即停藥和換藥，停藥是把印花稅回復至最低水平，而換藥是引入「超差餉」，減少需求和增加供應，才能有望令高企樓價下跌。
註1：請參閱〈印花稅收費——不動產買賣或轉讓：由1988年4月1日至2010年3月31日〉
註2：以下的建議受郭國全先生啓發
註3：香港永久居民投資者的自住單位可獲豁免
註4：www.rvd.gov.hk/tc/faqs/rates.html
前幾天小兒子問我數學功課。題目如下：有3顆骰子（A、B、C），它們的6面分別為（A）1、1、5、5、9、9，（B）2、2、6、6、7、7和（C）3、3、4、4、8、8；2人各選一顆骰子，然後擲骰，點數較大者為勝。問題是應該「先下手為強」還是先禮後兵，讓對方先選？
以上其實是一道經典或然率謎題，名為「非傳遞骰子」（non-transitive dice）。「股神」巴菲特曾裝作紳士，讓他多年的橋牌拍檔Sharon Osberg在此局中「優先」選擇，令她中計。「股神」也試過向微軟的蓋茨重施故技，蓋茨到底精明過人，沒中巴菲特的計，反過來要「股神」先選。有興趣的讀者可在網上延伸閱讀，弄清楚其數學分析和讀一點相關討論，增長知識。
本文無意重複網上的數學分析和討論，只是以「非傳遞骰子」帶出傳統經濟學和對策論（game theory）的基本分別，從而說明對策論的一些用途。
傳統經濟學的缺失
傳統經濟學的原則是選擇愈多愈好，原因是理性的人可從眾多選擇中挑出最好的；當選擇增加時，更好的選擇或會出現，理性的人便可挑出更好的選擇。基於此原則，經濟學家一般提倡廢除不必要的限制，盡量給予人們自由選擇。
根據以上的原則，在「非傳遞骰子」局中應「先下手為強」，因為「先下手」有3顆骰子選擇，而「後下手」只剩2顆可選。但這個建議卻是錯的（蓋茨反過來要「股神」先選才是對的）。
我們可以用更簡單的例子說明以上的謬誤。以「包剪揼」為例，我相信無人會笨到先出手。例如先選「包」，對手可在餘下兩個選擇（「剪」和「揼」）中挑出「剪」而輕易取勝（同樣地，先選「剪」或「揼」也是必敗的）。傳統經濟學很明顯有缺失。
經濟單元互相緊扣 牽一髮動全身
傳統經濟學的問題是假設個別經濟單元的選擇是互不影響的，但如果你的選擇影響我，或我的選擇影響你，這假設便站不住腳。對策論正好彌補此不足，因為對策論幫助我們理解多個決策者在互相影響下如何作出決定。重點是不同經濟單元互相緊扣，有着千絲萬縷的關係，牽一髮而動全身，正確的分析再不能假設他們只顧如何自處。
試想想需求增加會否對現有供應者不利？傳統經濟學認為不大可能，因為現有供應者至少可選擇不增產、不加價，維持現狀不變。當然，通常增產和加價對現有供應者更有利。但以上分析往往局限於增幅不大的需求；當需求顯著地增加時，分析便不再那麼簡單。
近年香港愈來愈多人參與跑步運動，參加比賽的人數也相應增加。在跑季開始後，幾乎每個星期天也有比賽，而通常有數個比賽在同一天舉行。跑步比賽需求增加理應對主辦賽事者有利，但事實並非如此，有些老牌主辦者（個體戶）的賽事報名人數不增反減，甚至要停辦一些冷門賽事。
究其原因，大規模市場和小規模市場的性質是不同的，如有規模主辦商對小規模市場不感興趣，但大規模市場可吸引他們進場。和個體戶不同，有規模主辦商能夠發揮槓桿效應，在舉辦賽事之餘，還有足夠資源聯絡贊助商。賽事為贊助商提供宣傳，同時也為賽事本身宣傳，有效地吸引跑手參賽。另一方面，贊助商為賽事提供資源，參賽者自然覺得物有所值。
對策論可應用於上述例子，因為對策論不單止要求個體戶明白需求增加對自己的影響，更要知道對手（甚至是潛在對手）的反應。 當個體戶意識到跑手大幅增長會引起有規模主辦商垂涎，進場和他們競爭後，他們可能為參賽者大幅增長而憂心。
「摸着石頭過河」才能解民困
同一道理，大規模政策跟小規模政策的性質也不同，亦可用上對策論。當初政府推出「自由行」時，的確可以振興香港經濟，於是政府一再加大力度，擴大「自由行」。大規模「自由行」開始吸引專為服務「自由行」遊客的商店出現，而這些商店數目隨着「自由行」規模增加。這些商店和其他商店競逐商舖，導致租金上升，淘汰其他商舖，影響一般市民消費。這是政府始料不及的，最後要被迫收緊「自由行」。
使用對策論可避免線性思維，小規模政策行得通，不代表可把規模不斷擴大。在應用上，我們應該實際一點。如果評估潛在影響有困難，推行政策時便不應太急進。前車可鑑，「大躍進」是失敗的政治運動，「摸着石頭過河」才能解民困。
對策論也可應用於樓市印花稅。政府最近突然加重樓宇買賣印花稅，把稅率劃一為15%。首先，加稅對樓價的壓力有限。傳統的分析是加稅令供應減少，如原本持有多個單位的投資者在加稅後會變得更惜售，因為他們要為一賣一買繳重稅。
加稅亦會加重發展商的成本。雖然稅是由買家支付，但這是表面的。事實上，不少發展商主動把印花稅退回給買家。我們要注意一點，發展商對不同的買家退稅是不同的，需付較高印花稅的買家獲得退稅較多。政府的原意是保障「首次置業買家」，免他們受加稅影響。「首次置業買家」付稅較少，在發展商退稅安排下，得到的優惠比其他買家的較少。發展商這一招十分高明，把其他買家的15%印花稅部分轉移給「首次置業買家」，這卻是違反政策的原意！
在經濟學裏，對策論愈來愈重要，已是不可或缺。如果政府認真一點，把對策論應用到制訂政策上，我相信最終得益的是廣大市民。
2016年立法會選舉在不久前結束，已選出新一屆立法會議員，這批議員當中有不少被歸類為本土派。以往立法會大致可分為兩派：泛民和建制；現在本土派冒起，成為第三派。本土派議員當選主要是取代部分泛民議員（也有些是成功奪取建制派議席），反映出選民不滿落選議員的政績或沒有政績。
泛民已失信於民
泛民流失支持者可謂意料之內。他們的競選主題是投票給他們等於反對梁振英，使梁振英下台或不能連任。第一，為什麼投票給泛民等同反對梁振英？梁振英提出增加土地供應，難道投票給泛民便是反對增加土地供應？泛民應該明白，他們的職責是促使政府施政符合公衆利益。反對不利市民的政策可贏取選民支持，但過分拉布便會影響市民，失去支持。泛民應該強調自己的建樹，而不是只顧在梁振英身上「抽水」。除了建制派和泛民主派，選民還有其他的選擇，如本土派。
第二，泛民根本沒有能力令梁振英下台或阻止他連任。梁振英提出設創新及科技局，泛民極力反對；結果創新及科技局最終在2015年成立，局長隨即上任。連一個局長也不能阻止上任，泛民憑什麼令特首下台？另外，除非泛民能夠大幅增加選委議席，否則他們無力左右特首選舉。泛民言過其實，意圖欺騙選民，但選民的眼睛是雪亮的。
第三，選民原本有權選特首，但2015年泛民否決政改，直接剝奪選民選特首的權利。真佩服泛民仍能厚着臉皮，反過來跟選民要票，硬說投票給他們便等同反對梁振英連任。如果去年泛民支持通過政改，選民便有權選特首，可以自己投票支持或反對梁振英連任。現在選民無權選特首，也不見得泛民能左右特首選舉。民主發展不進則退，全拜泛民所賜，泛民已經失信於民。
可先從房屋着手 為香港做事
泛民令選民失望，選民不再支持他們，轉投本土派。本土派的議員應緊記選民的眼睛是雪亮的。如果你們毫無建樹，只懂拉布、抽水，甚至阻礙民主發展，選民將不會支持你們連任。你們現在應該開始計劃，如何在新一屆立法會做出成績，不讓選民失望。你們可以取代泛民，亦可同樣地被他人取代。
房屋是香港面對的一大問題，你們可以先從這方面着手，為香港做點事。首先，認清香港的房屋問題至為重要。香港的房屋問題是樓價過高，遠超可負擔水平，而原因是私人樓宇供不應求。當「無殼一族」負擔不起私樓時，他們唯有輪候公屋，令到公屋輪候時間增長。因此，樓價過高和公屋輪候時間長皆為病徵，病因是私樓供不應求。分清病徵和病因才可對症下藥，而增加土地供應和增建私樓是唯一治標治本的方法。
梁振英提出的長遠房屋策略又如何處理香港的房屋問題？長遠房屋策略首先推算香港未來10年的需求量，而政策的目標之一是把該需求量定為供應量，此謂「供應主導」房策。要知道未來10年的需求量只是一個推算，而任何推算皆有誤差。如果推算出現誤差，就算政府供應達標，也不代表房策成功。因為政府可以低估需求量，供應達標還是供不應求，樓價仍然高企不下；政府也可以高估需求量，供應達標變成供過於求，影響樓市或甚至整個金融系統的穩定。
另外，「供應主導」房策轉移視線，把房策表面化為供應達標。政府缺乏土地儲備，為了房屋供應達標，政府在售賣土地時設立最高單位面積限制（「限呎地」）或最低單位數目限制（「限量地」）。表面上，「限呎地」或「限量地」增加單位數目，但只是把大單位劏為多個細單位，整體樓面面積其實不變，自欺欺人。
公營房屋有着同樣的問題。政府正考慮將兩個細公屋單位分配給一個大家庭，但這樣增加公屋供應量有什麼意義？
長遠房屋策略另一政策目標是把公營房屋、私樓供應比例定為6：4。香港房屋問題的病因是私樓供應不足，治標治本之法是主力增建私樓。政府卻本末倒置，偏重提高公營房屋供應。難道政府認為，提高公營房屋供應比增建私樓能更有效地令樓價下降？香港土地供應有限，有效的房屋政策應以增建私樓為主，長遠房屋策略卻偏重提高公營房屋供應，治標不治本，是一大敗筆。
新任議員應該注意，就算長遠房屋策略的需求量推算正確，就算政府能在公營房屋、私樓供應各自達標，也不代表長遠房屋策略成功解決房屋問題。原因是香港土地供應有限，政府無可避免地以「劏樓」形式達標。「劏樓」達標是表面的，一個細單位不能滿足一個大家庭的需求，供不應求仍未解決。更嚴重的是長遠房屋策略以增建公營房屋為主，對樓價影響有限。
應提倡打擊濫用公屋
選民期望你們提出的政策比政府的更好。在房策方面，可參考以上分析，目標是令樓價回落至可負擔水平。有效的房策離不開增加土地供應和主力增建私樓。至於公營房屋方面，建築量應低於私樓的。為了幫助有需要的市民上樓和減短他們輪候上樓時間，你們應提倡打擊濫用公屋。打擊濫用公屋彰顯社會公義，你們可獲得有需要的市民和社會普遍的支持。
（刊於《明報》2016年10月3日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20161003/s00012/1475431218906）
機緣巧合，有幸讀到陳瑞璋先生所著的《東江縱隊：抗戰前後的香港游擊隊》一書。東江縱隊是中國共產黨的一支抗日游擊隊。在1939年初，由惠陽寳安人民抗日游擊隊和東莞模範壯丁游擊隊兩支部隊合併而成，但到1942至1943年才被正名為廣東省人民抗日游擊隊東江縱隊。此書對東江縱隊的誕生、國共內戰、縱隊的北撤和退伍，及文革後的命運有精要的描述。至於香港抗日戰爭的章節，主要集中在港九獨立大隊的人物及事迹。港九獨立大隊是東江縱隊的分支。
陳瑞璋出生於香港。他在1980年到1984年出任香港新界西貢政務專員，在此期間結識多名東江縱隊退伍老兵。他的爸爸曾以武裝參與保衛香港，隨後在廣西桂林任職英國新聞處，並在雲南昆明效力於英軍服務團。
讓關心香港的人更了解香港
由於港九獨立大隊的共產黨背景，港英政府沒有正式記載其在香港的抗日史迹。香港的抗日戰爭往往只提到由1941年12月8日日軍入侵到12月25日英軍投降的18日戰事；至於香港3年8個月淪陷期間的抗日游擊戰，只有坊間的片面描述。此書正好填補了這個空隙，為香港淪陷期間的抗日戰事提供有系統、較詳盡的論述，可讓關心香港的人更了解香港。
例如書中第105頁提到，1945年8月27日中共中央委員會發給東江縱隊一份電報，提示「必須有一個獨立的領導機構進行統一戰線的工作，團結國民黨左翼派別和中立派別的高層政治領導人。黃冠芳和梁威林負責與國民黨聯繫的工作……1946年6月東江縱隊北撤到山東煙台後，該聯絡處更名為新華社香港分社」。新華社香港分社便是現時中聯辦的前身。
讀此書時不禁令人怪責當時英國政府軟弱無力，只派小量軍隊守護香港。日軍在1941年12月8日入侵香港，英軍在3日後（即12月11日）已經棄守新界和九龍半島，退守香港島。英軍的無能令到當時150萬香港市民受虐於日軍的暴行。日軍的暴行更加令人髮指，歷史已將這些惡行一一記錄，人們的記憶卻不會永遠停留在那歷史一刻，事實上現在港人對日本和英國已大大改觀。
責怪市民不信政府 於事無補
很多人認為「六四」令到中港不能建立互信關係，但以上的歷史卻帶出一個新觀點：人們對政府的觀感會隨着時代而變遷。把港人的「六四」情意結視為死結的觀點未免太單一，只看到問題的表面。要知道市民對政府的信任往往是被動的，責怪市民不信任政府只會令問題惡化，於事無補。政府應該明白，贏取市民信任的責任在政府，要靠自己努力爭取，諉過於人等於推卸責任。
書中第57頁提到，港九獨立大隊大隊長蔡國樑向英軍服務團何禮文「提出了一些比較奇怪的要求，例如，他與中共沒有關係，他的部隊大多數成員是英籍人士……蔡國樑要求他幫助澄清這一『英國當局對他的共產黨聯繫的誤解』……此外，他要求何禮文把信息傳遞給『適當的機構，他的部隊與英國政府具有適當的明確關係』」。這些要求「比較奇怪」，因為港九獨立大隊受中共領導，而蔡國樑早於1938年5月加入共產黨。
書中第133頁提到，「回顧辛亥革命以來的中國歷史，人們可以看到南方的省份如廣東、廣西和福建往往是麻煩的來源……在多次政治動亂中，這3個省曾宣布成為事實上的『獨立』和『聯盟』。例如袁世凱1915年12月稱帝，廣東省連同其他一些省份就宣布獨立。還有，張發奎將軍在1931年曾經擔任過廣州國民政府軍事委員會的領導，聯同廣西軍閥宣布獨立於中央政府，拒絕執行蔣介石委員長的命令。更早些時候，清末1900年，天津和北京發生義和團運動，當時清政府的高級官員李鴻章就提出廣東和廣西獨立的主意」。
比例代表制種下禍根
現時香港有少數人提出「港獨」，我不支持港獨，因看不到港獨如何能對香港、中央有利。提出港獨只會令到社會更撕裂，非愛港者所為。很可惜，自1997年以後，立法會選舉地區直選由比例代表制產生，而比例代表制驅使更多候選人各走極端，培育分裂社會力量。比例代表制在1997年由臨時立法會引入，自此種下禍根，現在已是根深柢固，唯有無奈地接受社會分裂是香港的新常態。但無奈並不代表消極，政府應該汲取教訓，以後避免引入只有政治目的的制度。
其實此書更重要的貢獻是讓人們認識東江縱隊在近代史的角色（中英文版兼備）。雖然主題嚴肅，卻不失可讀性。書中記載很多港九獨立大隊的英雄事迹，包括抗日游擊戰，救援左翼幹部、知識分子、盟軍戰俘和平民，及日軍投降後填補真空。這些精彩的故事，我還是留待讀者自己體驗。
（刊於《明報》2016年8月15日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20160815/s00012/1471198457336）
自2011年起，政府已連續6年發售通脹掛鈎債券（iBond）。每年發售一批iBond，每一批iBond發售額為100億元，全獲得超額認購。今年有多於50萬人認購iBond，認購總金額超過225億元。根據iBond 的「獨特」分配機制，按認購額，每名認購者獲派一至三手iBond（一手iBond面值為1萬元）。
同仁法獨特之處
要明白iBond的分配機制為何「獨特」，先了解它如何運作。iBond的分配機制是基於「一人一手」原則。先假設iBond獲得超額認購和認購人數是100萬人或以下（註1）。在此情况下，100億元的iBond可滿足一人一手，即每名認購者均先獲派一手。此為第一輪分配。之後，100億元的iBond或未被全分配。（1）如果未被分配的iBond不足以滿足兩手或以上的認購者一人多一手，兩手或以上的認購者能否獲多一手由抽籤決定；（2）如果未被分配的iBond足以分發給兩手或以上的認購者一人多一手，兩手或以上的認購者均可獲派第二手。此為第二輪分配。接着，如果還有iBond未被分配，未被分配的iBond便以同一方式分發給三手或以上的認購者，餘此類推，直至100億元iBond全被分配為止。
由此可見，iBond的分配機制是重複使用「一人一手」原則，直到最後才以抽籤方式分配餘額。據我所知，此機制首次應用於iBond配售，其他證券發售，如首次公開招股集資，還沒有使用此機制。此機制亦未被香港以外的證券市場採用。此為此機制獨特之處之一。金管局甚至宣稱此機制是由該局一位高人想出來的（註2）。
我很高興金管局有位高人想出此機制，因為此機制在制度設計學裏十分重要。根據制度設計學的文獻，此機制早見於1982年，名為「the uniform rule」，由學者Jean-Pascal Bénassy提出（註3）。以前我也有論述過「the uniform rule」，把它譯作「同仁法」，取其一視同仁之意（註4）。金管局在《匯思》一文指出同仁法「最大優點是公平，不會因為大手『入飛』而增加獲派手數的機會率，人人機會均等」。此觀點與我《明報》〈同仁法〉一文所述的脗合。
此優點有另一含義，當投資者不可從抬高認購額而得益，他們自然誠實地按自己的真正需要而「入飛」。個人認購額便可用來反映真正需要（整體認購總額亦然）。換句話說，超額（或不足額）認購程度不再被扭曲，讓市場掌握準確信息。
設計「讓人誠實」機制是制度設計學的一大課題。學者Yves Sprumont還考慮「不管名氣」（anonymous）和「最具效益」（efficient）機制。他的研究指出，同仁法是唯一同時能符合「讓人誠實」、「不管名氣」和「最具效益」的分配機制（註5）。此為同仁法獨特之處之二。
Sprumont的文章引發很多相關的研究。我的老師William Thomson為此寫了一篇長達57頁、涵蓋118篇文章的詳盡文獻調查（literature survey）（註6）。結論是無論從策略的（strategic）或規範的（normative）角度研究，得出來的機制往往是同仁法。此乃同仁法獨特之處之三。
現是適當時機推動同仁法應用
經過多年研究，制度設計學得出一個很清晰的結論：同仁法獨一無二，是分配機制的首選。幸好金管局有位高人，在2011年想到用同仁法配售iBond，同仁法不再是紙上談兵。金管局小試牛刀，過去6年一直用同仁法配售iBond，效果理想。現在是適當時機，推動同仁法應用於發售其他證券，尤其是首次公開招股集資（此點在我《明報》〈同仁法〉一文有較詳細的論述）。
廣泛應用同仁法可發展、改革香港的金融市場，但將會面對挑戰，主要阻力源自發行商和投資銀行。同仁法對發行商和投資銀行皆不利。他們樂見投資者千方百計，如借孖展、向親友集資，竭力「入飛」，「谷爆」超額認購倍數。同仁法卻偏偏打消投資者抬高認購額的意欲，叫他們老實「入飛」。發行商和投資銀行對同仁法避之則吉，不用同仁法才是正常不過。
認清以上矛盾後，適度有為的政府應該迎難而上，積極推動香港證券市場廣泛使用同仁法。如果政府在這議題上選擇積極不干預，自由放任，便要面對官商勾結指控。
註1：如果iBond認購總額不多於100億時，則每名認購者均獲派他們的認購額，即iBond最終發行額不多於100億元；如果iBond獲得超額認購和認購人數多於100萬人，則由抽籤決定認購者能否獲一手。
註2：〈你可能不知道關於iBond的六件事〉，《匯思》，香港金融管理局，2016年6月21日
註3：The Economics of Market Disequilibrium, New York: Academic Press, 1982
註4：〈「同仁法」可消除超額認購假象〉，《明報》，2015年9月21日
註5："The Division Problem with Single-Peaked Preferences: A Characterization of the Uniform Allocation Rule", Econometrica, pp.509-519, 1991（一般讀者可能覺得Sprumont的文章比較難讀，另一選擇是我寫的優化版："An Alternative Characterization of the Uniform Rule", Social Choice and Welfare, pp.131-136, 1994）
註6："Fully Allocating a Commodity among Agents with Single-Peaked Preferences", University of Rochester mimeo, 2014
（刊於《明報》2016年6月27日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20160627/s00012/1466964098255）
經濟學家在解釋不同經濟現象時，首選是提供一個合乎理性的解釋。我們明白不是所有的經濟現象皆有理性的解釋，但如果找不到理性解釋時便假設人為非理 性，經濟學便會變得兒戲，因為人是理性與否不是由經濟學家的能力而定。經濟學家認定理性假設近乎現實，於是堅持理性假設，寧願承認自己能力有限，未能為所 有經濟現象提供理性解釋，也不輕易放棄理性假設。
堅持理性假設的重要
這並不是說經濟學家是教條主義。相反地，經濟學家是蠻開通的。2002年諾貝爾經濟學獎其中一位得主是卡尼曼（Daniel Kahneman）。卡尼曼是心理學家，他指出人有不少行為沒有單純的理性解釋，於是把心理學和經濟學結合，創造出一門新學問——行為經濟學。經濟學家願 意接受行為經濟學，因為它能彌補理性假設之不足。
堅持理性假設，但同時持開放態度，明白理性假設有其局限，不排除可彌補理性假設不足的學問，方是推動經濟學的正道。
以 下的例子，可讓我們明白為什麼堅持理性假設那麼重要。「羊群效應」一般被理解為非理性行為，因為這是純粹的模仿，並非深思熟慮的決定；經濟學家卻不以為然，認為「羊群效應」是有理性的解釋（Abhijit Banerjee, Sushil Bikhchandani, David Hirshleifer, and Ivo Welch）。
有兩家餐廳，只有一家提供隱世美食，另外一家是普通餐廳。從外表看，遊客分不出哪一家是隱世美食（即兩家餐廳是隱世美食的機會是均等的）。他們唯有先打聽兩家餐廳好壞，然後再作決定。
如果餐廳A是隱世美食，遊客收到餐廳A的推薦（即正確推薦）的機會是2/3，收到餐廳B的推薦（即錯誤推薦）的機會是1/3。（另一可能是餐廳B是隱世美食，在此情况下，遊客收到餐廳B和餐廳A的推薦的機會分別是2/3和1/3。）
當第一個遊客來到兩家餐廳時，他只有靠他收到的推薦作出決定。假設他收到的推薦是餐廳A，而根據貝葉斯法則（Bayes' rule），餐廳A是隱世美食的機會是2/3。理性的他便會選擇餐廳A。
當第二個遊客到達時，她除了收到另一個獨立的推薦，還觀察到第一個遊客選擇了餐廳A。首先，她推斷第一個遊客收到的推薦是餐廳A。她自己收到的推薦可能是餐廳A，也可能是餐廳B。讓我們集中討論「羊群效應」，假設她收到的推薦也是餐廳A。現在，她如同收到兩個餐廳A的獨立推薦，餐廳A是隱世美食的機會自然高於2/3（實際數字可用貝葉斯法則計算）。理性的她也會選擇餐廳A。
「羊群效應」開始出現。當第三個遊客到達時，他觀察到之前兩個遊客都選了餐廳A，便推斷他倆均收到餐廳A的推薦。其實第三個遊客也不必打聽兩家餐廳好壞，就算他收到的推薦是餐廳B，但因為之前兩個獨立的推薦皆是餐廳A，餐廳A是隱世美食的機會還是高於餐廳B（同樣地，實際數字可用貝葉斯法則計算）。理性的第三個遊客會忽略自己收到的推薦，甚至是放棄打聽兩家餐廳好壞，選擇模仿之前兩個遊客，到餐廳A進食。
第四個遊客跟第三個遊客的推論很相似。當她觀察到之前3個遊客都在餐廳A進食，她的推斷是有兩個收到餐廳A的推薦，另外一個是完全模仿的。理性的她便和第三個遊客一樣，選擇模仿其他人，到餐廳A進食。
同一道理，以後的遊客和第三個、第四個遊客一樣，理性地選擇模仿他人，全都湧到餐廳A去。這是不折不扣的「羊群效應」，但所有遊客的決定均是理性的。
教育對理性羊群效應無作用
以上的「羊群效應」是理性的結果，但不一定是理想的。餐廳A可能是普通餐廳，而第一個、第二個遊客同樣收到餐廳A的推薦（錯誤推薦）的機會是1/9（＝1/3 × 1/3）。換句話說，就算每一個人皆是理性的，「羊群效應」仍然有1/9機會出錯。
以上的分析到底有什麼意義。首先，政府一般應付「羊群效應」的方法是透過教育，改變公衆的心態，希望他們認真考慮過後才下決定，避免跟風。教育對非理性的「羊群效應」或有些作用；但對理性的「羊群效應」卻毫無作用，因每一個人的選擇已是理性的。
理性的「羊群效應」出現問題是因為個人能掌握的信息有限。第三個和之後的遊客忽略自己收到的推薦，或甚至放棄打聽兩家餐廳好壞，是因為無論他們得到什麼信息，也不能改變他們的決定。明白到這點後，政府應付理性的「羊群效應」的方法是應該幫他們克服有限信息的問題。
破壞言論自由 羊群效應無法自我糾正
政府可以向公衆發放信息，讓他們掌握多些信息。要注意的是，政府的辦事效率一般比私人市場低，政府可能不能及時發放信息。另外，現在政府愈來愈政治化，公衆不禁懷疑政府發放信息的政治目的。這樣的信息缺乏公信力，只會淪為垃圾信息。
公衆另外可透過傳媒獲得更多信息，但大前提是傳媒具有公信力。由於政治考慮，政府肆意破壞言論自由；受到政治壓力，傳媒開始自我審查，甚至迎合政府。觀衆、讀者的眼睛是雪亮的。傳媒變了質，公信力自然下降，逐漸被公衆捨棄。
高度政治化的政府亦開始干預學術自由，目的是減少政府不喜歡聽到的聲音；而後果是社會上的獨立分析少了，影響公衆的知情權。
政府變得高度政治化，肆意破壞言論自由，干預學術自由。民望低的管治者以為這樣可提供管治上的便利，後果卻是令到公衆失去可靠信息的渠道，理性的「羊群效應」無法自我糾正錯誤，反而使更多人跟風和政府作對。
（刊於《明報》2016年5月9日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20160509/s00012/1462730490136）
