新一任特首林鄭月娥是香港第一名女特首，她強調要為管治注入「新風格」。香港樓價不斷創新高，已經嚴重脫離一般家庭收入，亦證明政府多年的土地、房屋政策行之無效，實在有必要注入「新風格」，樓價才有望「正常化」。她提出「港人首置上車盤」，目的是讓一般家庭有機會擁有自置物業。更重要的是，「新風格」能否糾正政府多年來的政策失誤？
以往最大的政策錯誤是曾蔭權政府（2005年6月至2012年6月）沒有建立土地儲備。雖然梁振英政府（2012年7月至2017年6月）迅速地制定「長遠房屋策略」，定下房屋供應目標，銳意增加房屋供應，但奈何土地供應有限，而增加土地供應需時多年。土地供應不足，房屋供應自然不達標。
梁政府沒有周詳地制訂「長遠房屋策略」，定下不切實際的建屋目標，其間不斷向市場發放「不能達標」信息，即房屋供不應求。樓市本來已熾熱，這些信息簡直是火上加油。
樓價不斷上升，遠遠超過一般家庭收入升幅。隨着購買力減弱，新建單位的面積愈來愈小。原本一個大單位，現在「劏」成多個小單位，單位數目自然增加，卻完全是因為樓價愈來愈難負擔。負責任的政府應為此擔憂，但梁政府卻厚顏無恥，把小單位增加的問題當成是供應量增加，列為功績。梁政府以為可以自欺欺人，市場的眼睛卻是雪亮的。政府重量，市場卻重質，看穿了房屋供應沒有大幅增加，仍然是供不應求，樓價依然節節上升。
房策土策不可分 須制訂房屋需求政策
房策「新風格」應該糾正以上問題。第一，房策和土策再不可分開制訂。政府沒有土地儲備，應該很清楚土地供應有限、提高土地供應需時多年。沒有地哪有屋？市場明白「長遠房屋策略」不切實際，「長遠房屋策略」自然無效。
管治「新風格」應把房策和土策結合制訂，令政府正視增加土地和房屋供應的局限。正視局限後，政府應該明白，除了制訂房屋供應政策，還要制訂房屋需求政策。
第二，房屋政策的目標不應是一個簡單的房屋供應量。提高房屋供應是一個手段，目的是令到樓價更可負擔。上文提到，樓價上升令到「劏盤」情况出現。雖然「劏盤」增加單位數目，但這完全是表面的。「劏盤」出現證明梁政府的房策徹底失敗，因為樓價變得更難負擔。房策「新風格」的目標應該是令到樓價可負擔。要令樓價可負擔，制訂房屋需求政策是必然的，因為土地／房屋供應有限、提高土地／房屋供應需時多年。
房屋需求可分為本港和港外需求，又可分為住用和投資需求。如果房策「新風格」的目標是令到樓價可負擔，便要制訂去港外和投資化的房屋需求政策。界定港外需求比較直接，非香港永久居民（註1）置業一律可視作港外需求；界定投資需求比較複雜，已擁有物業者購入更多單位和公司購買住宅物業可視作投資需求。
投資物業的主要收入是租金收入。投資物業一般被視為出租物業，政府可向這些物業徵收應課差餉租值（註2），抵消其租金收入，使其投資價值消失；對於沒有出租的投資物業，應課差餉租值便是空置稅，使其投資價值同樣地消失。至於非香港永久居民買家，政府一律徵收應課差餉租值，使港外買家卻步。當港外買家卻步或物業投資價值消失，以上建議便能做到去港外和投資需求。
以上建議更可用來落實林鄭提出的「港人首置上車盤」。做法是在賣地時引入以下條款：在單位開售時，（1）非香港永久居民買家一律要繳交應課差餉租值；（2）至於香港永久居民買家，如他們擁有其他住宅物業，他們也要繳交應課差餉租值。換句話說，只有「港人首置客」不用繳付應課差餉租值。值得注意，如果「港人首置客」日後購入其他住宅物業，稅局便可運用條件二，向他們徵收應課差餉租值。
政府應盡早推「港人首置上車地」
以上安排令到「港人首置上車盤」失去港外和投資需求，「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價，變得更可負擔。除了更可負擔外，「港人首置上車盤」還有以下優點：
一、鎖定「港人首置客」，提供機會讓他們置業，直接提高置業率；
二、當「港人首置客」購入其他住宅物業後，他們將喪失「港人首置客」身分，而應課差餉租值提供極大誘因，令他們放售原來購入「港人首置上車盤」，為二手市場提供流動性；
三、「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價；居屋可以「港人首置上車盤」定價，提供折扣，讓更多人有置業機會。
基於上述種種優點，政府應盡早推出「港人首置上車地」。試驗、完善「港人首置上車盤」需時，希望政府把握時間、機會，讓「港人首置上車盤」發揚光大。
林鄭提出管治「新風格」和「港人首置上車盤」，是間接承認以往的土策、房策不濟，總算踏出了第一步。希望她在制訂土策、房策時，做到合二為一，把房策的目標定為令樓價回復至可負擔水平。除了增加房屋供應，去港外和投資需求同樣重要，「港人首置上車盤」可以是去港外和投資需求的試點，希望政府盡早推行。
註1：公司是非香港永久居民，港外買家不可以利用公司購買物業逃避規範
註2：應課差餉租值是假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租
（刊於明報2017年7月10日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170710/s00012/1499623756436）
No comments:
Post a Comment