房委會資助房屋小組先後在2017年11月和2018年1月通過白表居屋第二巿場計劃（白居二）和綠表置居計劃（綠置居）恆常化，逐漸落實特首林鄭月娥在她首份施政報告提出的新房屋政策。她的新房策有兩個重點，其一是「以置業為主導……致力建立置業階梯」。此重點是在居屋之下增設綠置居和在居屋之上提出「港人首置上車盤」（首置盤）；而白居二恆常化正式放寬二手居屋市場。新房策的另一重點是「在『長遠房屋策略』的基礎上，加大增加房屋單位方面的努力」。
香港樓價已持續高企多年。根據Demographia最新公布調查結果，香港樓價已連續8年為全球最難負擔。樓價難負擔的問題愈來愈嚴重，實在令人擔憂。當樓價處於現時超高水平，負責任的政府起碼要提醒市民樓市下跌風險十分大，應謹慎入市。特首卻反行其道，致力令收入不高的小市民置業。要知道無論是綠置居、白居二或首置盤的新業主，他們都要承受樓市下跌風險，而他們承受風險的能力卻是最弱。
白居二恒常化 雙重福利火上加油
縱然樓價下跌風險很大，但樓市異常亢奮，不少「合資格」市民仍樂於把握政府提供的機會入市，如以七折購入居屋；而綠置居定價更低至六折。政府除提供以上折扣優惠外，現在還推行白居二恆常化，提高居屋業主投資回報。
由於政府出售居屋時提供折扣，居屋業主需要向政府「補地價」才可自由放售其物業。如果居屋業主選擇不向政府補地價，他們的單位只可在受限制的未補地價二手居屋市場放售。所以二手居屋市場分為已補地價和未補地價，而未補地價二手居屋價和已補地價的，之間有一定折讓。這折讓就是政府應得的「地價」。
從前未補地價二手居屋的買家只限於符合綠表資格人士。白居二恆常化正式放寬未補地價二手居屋市場，除了符合綠表資格人士外，也讓一定數目符合白表資格人士購買未補地價二手居屋。由於白表資格較綠表資格寬鬆，白表買家的購買力一般比綠表買家的強。讓他們進入未補地價二手居屋市場，必然推高未補地價二手居屋價，減少它和已補地價二手居屋價之間的折讓。
換句話說，政府透過白居二恒常化，向居屋業主「送地價」。居屋業主在買入單位時已享受折扣優惠，入住居屋；現在住夠了，放售單位，白居二恒常化竟然讓他們再賺一筆地價，是不折不扣的雙重福利！
很不幸，白居二恒常化有更嚴重的後果。首先，已補地價二手居屋是未補地價二手居屋的代用品（substitute）。白居二恒常化推高未補地價二手居屋價，令一些買家轉向已補地價二手居屋市場，進而推高已補地價二手居屋價。而私樓又是已補地價二手居屋的代用品，在連鎖反應下私樓樓價只有更高。現時樓價已是超高水平，特首推行白居二恒常化，簡直是火上加油。
更令人費解的是現屆政府沿用上屆政府的樓市需求管理措施（俗稱「辣招」）。上屆政府希望以辣招冷卻樓市，結果辣招冷卻不了樓價，其間樓價大幅上升。辣招的實質效果只是令私樓二手成交萎縮。如果特首希望增加樓市二手供應，應該設法「走辣」（退市），增加私樓二手供應，避免和白居二恆常化政策自相矛盾。况且私樓二手市場規模遠遠比居屋的大，特首應分輕重，才有望為香港解決房屋這個「老、大」問題。
要知道「租置公屋」業主亦可在未補地價二手居屋市場放售，即白居二恆常化同樣讓他們享有雙重福利：買入時享受折扣優惠（比居屋的還優厚），賣出時賺取「地價」。特首現在推行綠置居恆常化，把新落成公屋賣給符合綠表資格人士；綠置居的折扣亦比居屋的優厚。雖然房委會資助房屋小組明言綠置居的二手轉售限制將比居屋的嚴格，但這些政策通常「經不起時間考驗」（time inconsistent）。在適當時候該小組會檢討綠置居的二手轉售安排，讓綠置居業主透過白居二恆常化，在未補地價二手居屋市場放售，賺取一筆可觀「地價」。
特首「致力建立置業階梯」，提出在居屋之上加設首置盤。雖然首置盤政策還未有細節，但特首已表明，首置盤的二手轉售限制將比居屋的嚴格。首置盤的定位在居屋之上，政府提供的折扣理應比居屋的低，為什麼它的二手轉售限制反而比居屋的嚴格？不合邏輯。其實大家也不必對特首的話太認真，她的話也是「經不起時間考驗」。到了適當時候自然有檢討，讓首置盤業主透過白居二恆常化，出售單位，賺政府一筆「地價」。
樓價難負擔的問題 得不到解決
新房策「以置業為主導」，推出綠置居、白居二恆常化和首置盤，催谷置業率。但香港房屋的根本問題是樓價極難負擔，治標治本之法是令樓價回復至可負擔水平。就此，政府應致力增加房屋供應；但增加房屋供應有不少阻力，如現有業主是很大的阻力。特首在未處理好樓價問題前催谷置業率，只會令新業主聯同現有業主齊齊反對增加房屋供應（尤其是私樓），防止樓價下跌。在新房策下，增加房屋供應將面對更大阻力。難怪新房策的重點是「加大增加房屋單位方面的努力」，而不是「加大增加房屋單位」。在這樣的政策下，樓價極難負擔的問題將得不到解決。
（刊於明報2018年2月11日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20180212/s00012/1518373283360）
Monday, February 12, 2018
Monday, December 11, 2017
人工智能——程式機制設計
早前AlphaGo擊敗所有人類挑戰者，令人嘩然，人工智能頓時成為熱門話題。我覺得人工智能並非一般熱潮，便開始學習認識人工智能。原來人工智能和對策論（game theory）結合已有一段時間。對策論我有點認識，可從對策論方面入手，向讀者介紹一個人工智能和對策論結合的成果———「程式機制設計」（algorithmic mechanism design）。
在經濟學裏，人是被假定為理性的。「理性」的意思是個人對不同選項有明確的排序（包括平排），而排得最高的選項便是他的選擇（註；非經濟學家，甚至是一些行為經濟學家，對「人是理性」的假設有不同意見，但這不是本文討論範圍）。理性的假設為個人選擇理論提供堅固的基礎，個人選擇理論已十分成熟。
在同一基礎上，Kenneth Arrow（1972年諾貝爾經濟學獎得主之一）開創社會選擇（social choice）理論。他認為社會選擇應該符合4個「基本」條件：（1）社會跟個人一樣，對不同選項有明確的排序；社會的選擇是（2）「最優的」（根據「Pareto準則」）、（3）非獨裁的，和（4 ）不受「不相干的」選項影響。這些條件看似理所當然，卻被Arrow證明是互相牴觸。這就是著名的「Arrow's不可能性定理」（impossibility theorem）。
令人「講真話」的機制
「Arrow's不可能性定理」並非無懈可擊。首先，他的第二個條件比第一個重要，因為社會得到最優的選擇才是最終目的；至於社會是否對所有選項有明確的排序，可以不用堅持。另外，什麼是「相干不相干」其實未有定論，所以他的第四個條件也不用堅持。第二和第三個條件非常合理，沒有牴觸，可以保存。社會選擇理論可在此基礎上重新發展。
另一方面，Allan Gibbard和Mark Satterthwaite指出社會選擇理論的理性基礎不足。他們指出個人對不同選項的排序是「在心中」的（private information），旁人「看不到」（unobservable）。他們認為人們可藉此作假、誤報排序，從中得益。因此他們提倡建立機制、提供誘因，讓人們「講真話」（truth telling）。從此，機制設計（mechanism design）成為選擇理論的重點。
Gibbard和Satterthwaite嘗試尋找令人「講真話」的機制，卻發現只有一些極端機制可行。撇除這些極端機制後，他們證明所有其他機制均不能讓人「講真話」，這就是以他們命名的「Gibbard-Satterthwaite不可能性定理」。社會選擇理論再次走進死胡同，社會選擇理論家卻沒有氣餒，從拍賣理論中找到出路。
賣家選用拍賣或招標時，往往是因為他們不清楚買家對該物件的真正價值，而買家的競投價或入標價通常低於他們對該物件的真正價值。William Vickrey（1996年諾貝爾經濟學獎得主之一）重塑「次價招標方案」（second-price sealed-bid auction），亦名為「Vickrey招標方案」。他證明「次價招標方案」令到投標者以真正價值入標，是一個不折不扣的「講真話」機制。
Vickrey能夠突破「Gibbard-Satterthwaite不可能性定理」，主要是因為勝出的投標者需要支付一個價錢；如果這個價錢設計得宜，如「Vickrey招標方案」，便能提供誘因，讓投標者「講真話」。Edward H. Clarke和Theodore Groves提出更巧妙的設計，名為「Vickrey-Clarke-Groves（VCG）原理」，成功擴展「Vickrey招標方案」，成為「VCG招標方案」，後來更完善為「VCG機制」。
電腦機制設計反過來用於經濟
在經濟學上「VCG機制」應用廣泛，可應用於單元拍賣（「Vickrey招標方案」是一種「VCG機制」）、多元拍賣（「VCG招標方案」是一種多元招標方案，可以用來幫助Google出售廣告位）、採購、雙邊貿易和公共項目。近年網絡興起，「VCG機制」亦可應用在通訊網絡中購買路徑。
以上最後的一個例子是將「VCG機制」應用於電腦科學。近年機制設計漸漸受到電腦科學家重視，有些電腦科學家把它發展成為「程式機制設計」，可反過來用於經濟上。例子是在互聯網上建立新的電腦化交易平台，由「超理性」的軟件操作，比傳統交易平台更成熟和複雜。這些應用統稱為「電子市場設計」（electronic market design）。
Arrow是偉大的經濟學家，開創社會選擇理論，目的是將個人排序集匯成社會排序。經過社會選擇理論家的不懈研究，最後突破「不可能性定理」，建立「VCG機制」。機制設計後來被電腦科學家發展成為程式機制設計，應用更為廣泛，甚至取代傳統交易平台，對我們的日常生活影響深遠，相信這是Arrow始料不及的。
註：如果有多於一個選項排在最高（由於平排是容許的），便需要在其中挑出一項，但這可以是任意的；例如在文章中，一般我對用「他」或「她」沒有特別喜好，所以我在輸入拼音後，便按電腦自動排序而定。
（刊於明報2017年12月11日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171211/s00012/1512929010357）
在經濟學裏，人是被假定為理性的。「理性」的意思是個人對不同選項有明確的排序（包括平排），而排得最高的選項便是他的選擇（註；非經濟學家，甚至是一些行為經濟學家，對「人是理性」的假設有不同意見，但這不是本文討論範圍）。理性的假設為個人選擇理論提供堅固的基礎，個人選擇理論已十分成熟。
在同一基礎上，Kenneth Arrow（1972年諾貝爾經濟學獎得主之一）開創社會選擇（social choice）理論。他認為社會選擇應該符合4個「基本」條件：（1）社會跟個人一樣，對不同選項有明確的排序；社會的選擇是（2）「最優的」（根據「Pareto準則」）、（3）非獨裁的，和（4 ）不受「不相干的」選項影響。這些條件看似理所當然，卻被Arrow證明是互相牴觸。這就是著名的「Arrow's不可能性定理」（impossibility theorem）。
令人「講真話」的機制
「Arrow's不可能性定理」並非無懈可擊。首先，他的第二個條件比第一個重要，因為社會得到最優的選擇才是最終目的；至於社會是否對所有選項有明確的排序，可以不用堅持。另外，什麼是「相干不相干」其實未有定論，所以他的第四個條件也不用堅持。第二和第三個條件非常合理，沒有牴觸，可以保存。社會選擇理論可在此基礎上重新發展。
另一方面，Allan Gibbard和Mark Satterthwaite指出社會選擇理論的理性基礎不足。他們指出個人對不同選項的排序是「在心中」的（private information），旁人「看不到」（unobservable）。他們認為人們可藉此作假、誤報排序，從中得益。因此他們提倡建立機制、提供誘因，讓人們「講真話」（truth telling）。從此，機制設計（mechanism design）成為選擇理論的重點。
Gibbard和Satterthwaite嘗試尋找令人「講真話」的機制，卻發現只有一些極端機制可行。撇除這些極端機制後，他們證明所有其他機制均不能讓人「講真話」，這就是以他們命名的「Gibbard-Satterthwaite不可能性定理」。社會選擇理論再次走進死胡同，社會選擇理論家卻沒有氣餒，從拍賣理論中找到出路。
賣家選用拍賣或招標時，往往是因為他們不清楚買家對該物件的真正價值，而買家的競投價或入標價通常低於他們對該物件的真正價值。William Vickrey（1996年諾貝爾經濟學獎得主之一）重塑「次價招標方案」（second-price sealed-bid auction），亦名為「Vickrey招標方案」。他證明「次價招標方案」令到投標者以真正價值入標，是一個不折不扣的「講真話」機制。
Vickrey能夠突破「Gibbard-Satterthwaite不可能性定理」，主要是因為勝出的投標者需要支付一個價錢；如果這個價錢設計得宜，如「Vickrey招標方案」，便能提供誘因，讓投標者「講真話」。Edward H. Clarke和Theodore Groves提出更巧妙的設計，名為「Vickrey-Clarke-Groves（VCG）原理」，成功擴展「Vickrey招標方案」，成為「VCG招標方案」，後來更完善為「VCG機制」。
電腦機制設計反過來用於經濟
在經濟學上「VCG機制」應用廣泛，可應用於單元拍賣（「Vickrey招標方案」是一種「VCG機制」）、多元拍賣（「VCG招標方案」是一種多元招標方案，可以用來幫助Google出售廣告位）、採購、雙邊貿易和公共項目。近年網絡興起，「VCG機制」亦可應用在通訊網絡中購買路徑。
以上最後的一個例子是將「VCG機制」應用於電腦科學。近年機制設計漸漸受到電腦科學家重視，有些電腦科學家把它發展成為「程式機制設計」，可反過來用於經濟上。例子是在互聯網上建立新的電腦化交易平台，由「超理性」的軟件操作，比傳統交易平台更成熟和複雜。這些應用統稱為「電子市場設計」（electronic market design）。
Arrow是偉大的經濟學家，開創社會選擇理論，目的是將個人排序集匯成社會排序。經過社會選擇理論家的不懈研究，最後突破「不可能性定理」，建立「VCG機制」。機制設計後來被電腦科學家發展成為程式機制設計，應用更為廣泛，甚至取代傳統交易平台，對我們的日常生活影響深遠，相信這是Arrow始料不及的。
註：如果有多於一個選項排在最高（由於平排是容許的），便需要在其中挑出一項，但這可以是任意的；例如在文章中，一般我對用「他」或「她」沒有特別喜好，所以我在輸入拼音後，便按電腦自動排序而定。
（刊於明報2017年12月11日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171211/s00012/1512929010357）
Monday, October 23, 2017
新特首能解決土地、房屋老問題嗎？
新特首林鄭月娥在10月11日發表她的第一份施政報告，施政報告第141段指出「在眾多民生議題中，房屋問題是最嚴峻、最棘手、最複雜的，但同時卻是市民最期望現屆政府能以創新思維，大刀闊斧可解決的問題。今日房屋供不應求、樓價飈升……本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面」。新的一份施政報告既有提到土地供應策略，還有較明確的房屋政策，兩者皆值得關注。
在土地供應策略方面，施政報告重提土地供應不足導致房屋供不應求，政府已提出不少增加土地的策略，亦得悉坊間有不少意見。理論上，選擇愈多愈好，政府卻好像患了「選擇困難症」，要在政府外成立一個「土地供應專責小組」（土策組），幫政府「推動社會以全面、宏觀的態度，去檢視不同土地供應選項的優劣，並凝聚社會最大的共識」。
其實社會對不同增加土地供應方法反覆爭拗是因為各方利益不一致。土策組沒有實權，很難擺平不同界別利益，更遑論凝聚「最大的共識」，對土策組有期望是不切實際。如果社會共識是政府增加土地供應的先決條件，那是真正的議而不決、香港的不幸。
土策組能夠凝聚共識固然理想；就算沒有共識，政府還是要盡力增加土地供應。香港土地供應嚴重不足是鐵一般的事實，我不相信單靠一兩個方法便可扭轉困局。既然政府有眾多土地供應選項，就應該多管齊下，拿出決心試盡所有可行方法，從實踐中尋找最有效增加土地供應的方法。沒有地，哪有屋？有效增加土地供應是扭轉房屋困局的唯一希望。
新特首強調創新思維，提出多項房屋政策，包括「綠置居」、「白居二」（白表免補地價購買二手居屋）恆常化，「港人首次置業」先導計劃和幾項過渡房屋安排（由於篇幅有限，本文不評論這幾項過渡房屋安排）。
綠置居必然令輪候公屋時間更長
「綠置居」先導計劃在2016年推出，把位於新蒲崗的一個公屋項目共857個單位，轉租為售，賣給綠表公屋住戶。與居屋相比，「綠置居」以更優惠折扣定價，對綠表公屋住戶有一定吸引力，加上先導計劃的單位數目不多，獲得18倍超額認購。客觀上，「綠置居」先導計劃由上屆政府推出，並不是新特首的新思維，她只是把「綠置居」恆常化。
第一，「綠置居」的概念是把新建公屋轉租為售。當政府向公屋住戶售出一個「綠置居」單位，也同時向該住戶收回一個公屋單位。收回單位在翻新後可分配給合資格的公屋輪候者。這機制的確不會減少公屋供應，但也不會增加公屋供應。
第二，「綠置居」的另一概念是把新建公屋賣給合資格的公屋輪候者，讓他們直接成為公屋業主。要注意，不是所有合資格的公屋輪候者皆可負擔購買「綠置居」。這機制為經濟條件較好的輪候者提供「上樓快線」，讓他們「打尖」入住公屋；經濟條件較差的輪候者只好「被打尖」，無奈地繼續排隊，輪候上樓的時間一定會更長。
另外，讓合資格的公屋輪候者購買「綠置居」會吸引更多人申請成為合資格的公屋輪候者。他們或會購買「綠置居」，「打尖」上樓，或會繼續排隊輪候公屋；無論如何，他們必然會令到輪候公屋時間更長。
推高未補價二手居屋價 自相矛盾
「白居二」先導計劃共有兩輪，先後於2013年和2015年推出，比「綠置居」更早。很明顯「白居二」也不是新特首的新思維，她也是只將它恆常化。
本來，未補價的二手居屋單位只供綠表人士選購，「白居二」讓白表人士也可購買未補價的二手居屋單位，即增加未補價的二手居屋的需求，未補價的二手居屋成交價再破頂是指日可待。新的施政報告明明是這樣寫：「今日房屋供不應求、樓價飈升……本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面。」到底新特首知不知，把未補價的二手居屋價推高是自相矛盾。
「綠置居」的折扣比居屋優惠，「綠置居」恆常化後便會吸走大量居屋綠表申請人；「白居二」讓居屋白表申請人多一個選擇，二手居屋有眾多選擇，「白居二」恆常化後會令到居屋白表申請人顯著減少。到時候，居屋可能會完成歷史任務，毋須再保留。
政府如何妥善管理發展商將是大挑戰
最後，「港人首次置業」（「首置」）總算是新特首的新思維。「首置」的定位在居屋之上，入息限額自然比居屋寬鬆，其轉讓的年期限制卻較居屋更嚴謹。到底「首置」最後如何定位，還有待將來釐清；在欠缺細節下，只作粗略評論。
新特首的「初步構思是透過地契條款，要求發展商作混合發展，即除興建私人房屋單位外，須設計、興建及出售指定數目的『首置』單位」。現在私人房屋已經全面豪宅化，「首置」單位是資助房屋，應否跟混合發展的私人房屋同樣豪宅化？如果「首置」單位次於混合發展的私人房屋，「首置」業主必然會向政府施壓，要求得到同等待遇，政府又如何處理這些沒完沒了的訴求？重點是發展商的利益和政府有分歧，政府如何妥善地管理發展商將會是一大挑戰。
新特首立志增加土地供應，盡力扭轉房屋供不應求、樓價飈升的困局。可惜她緣木求魚，假手土策組幫她凝聚共識，才積極增加土地供應；把「綠置居」恒常化會增加輪候公屋時間；將「白居二」恒常化更會推高未補價的二手居屋成交價；她的新思維「首置」還未成氣候。更可惜的是香港繼續受困於土地、房屋老問題。
（刊於明報2017年10月23日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171023/s00012/1508694942140）
在土地供應策略方面，施政報告重提土地供應不足導致房屋供不應求，政府已提出不少增加土地的策略，亦得悉坊間有不少意見。理論上，選擇愈多愈好，政府卻好像患了「選擇困難症」，要在政府外成立一個「土地供應專責小組」（土策組），幫政府「推動社會以全面、宏觀的態度，去檢視不同土地供應選項的優劣，並凝聚社會最大的共識」。
其實社會對不同增加土地供應方法反覆爭拗是因為各方利益不一致。土策組沒有實權，很難擺平不同界別利益，更遑論凝聚「最大的共識」，對土策組有期望是不切實際。如果社會共識是政府增加土地供應的先決條件，那是真正的議而不決、香港的不幸。
土策組能夠凝聚共識固然理想；就算沒有共識，政府還是要盡力增加土地供應。香港土地供應嚴重不足是鐵一般的事實，我不相信單靠一兩個方法便可扭轉困局。既然政府有眾多土地供應選項，就應該多管齊下，拿出決心試盡所有可行方法，從實踐中尋找最有效增加土地供應的方法。沒有地，哪有屋？有效增加土地供應是扭轉房屋困局的唯一希望。
新特首強調創新思維，提出多項房屋政策，包括「綠置居」、「白居二」（白表免補地價購買二手居屋）恆常化，「港人首次置業」先導計劃和幾項過渡房屋安排（由於篇幅有限，本文不評論這幾項過渡房屋安排）。
綠置居必然令輪候公屋時間更長
「綠置居」先導計劃在2016年推出，把位於新蒲崗的一個公屋項目共857個單位，轉租為售，賣給綠表公屋住戶。與居屋相比，「綠置居」以更優惠折扣定價，對綠表公屋住戶有一定吸引力，加上先導計劃的單位數目不多，獲得18倍超額認購。客觀上，「綠置居」先導計劃由上屆政府推出，並不是新特首的新思維，她只是把「綠置居」恆常化。
第一，「綠置居」的概念是把新建公屋轉租為售。當政府向公屋住戶售出一個「綠置居」單位，也同時向該住戶收回一個公屋單位。收回單位在翻新後可分配給合資格的公屋輪候者。這機制的確不會減少公屋供應，但也不會增加公屋供應。
第二，「綠置居」的另一概念是把新建公屋賣給合資格的公屋輪候者，讓他們直接成為公屋業主。要注意，不是所有合資格的公屋輪候者皆可負擔購買「綠置居」。這機制為經濟條件較好的輪候者提供「上樓快線」，讓他們「打尖」入住公屋；經濟條件較差的輪候者只好「被打尖」，無奈地繼續排隊，輪候上樓的時間一定會更長。
另外，讓合資格的公屋輪候者購買「綠置居」會吸引更多人申請成為合資格的公屋輪候者。他們或會購買「綠置居」，「打尖」上樓，或會繼續排隊輪候公屋；無論如何，他們必然會令到輪候公屋時間更長。
推高未補價二手居屋價 自相矛盾
「白居二」先導計劃共有兩輪，先後於2013年和2015年推出，比「綠置居」更早。很明顯「白居二」也不是新特首的新思維，她也是只將它恆常化。
本來，未補價的二手居屋單位只供綠表人士選購，「白居二」讓白表人士也可購買未補價的二手居屋單位，即增加未補價的二手居屋的需求，未補價的二手居屋成交價再破頂是指日可待。新的施政報告明明是這樣寫：「今日房屋供不應求、樓價飈升……本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面。」到底新特首知不知，把未補價的二手居屋價推高是自相矛盾。
「綠置居」的折扣比居屋優惠，「綠置居」恆常化後便會吸走大量居屋綠表申請人；「白居二」讓居屋白表申請人多一個選擇，二手居屋有眾多選擇，「白居二」恆常化後會令到居屋白表申請人顯著減少。到時候，居屋可能會完成歷史任務，毋須再保留。
政府如何妥善管理發展商將是大挑戰
最後，「港人首次置業」（「首置」）總算是新特首的新思維。「首置」的定位在居屋之上，入息限額自然比居屋寬鬆，其轉讓的年期限制卻較居屋更嚴謹。到底「首置」最後如何定位，還有待將來釐清；在欠缺細節下，只作粗略評論。
新特首的「初步構思是透過地契條款，要求發展商作混合發展，即除興建私人房屋單位外，須設計、興建及出售指定數目的『首置』單位」。現在私人房屋已經全面豪宅化，「首置」單位是資助房屋，應否跟混合發展的私人房屋同樣豪宅化？如果「首置」單位次於混合發展的私人房屋，「首置」業主必然會向政府施壓，要求得到同等待遇，政府又如何處理這些沒完沒了的訴求？重點是發展商的利益和政府有分歧，政府如何妥善地管理發展商將會是一大挑戰。
新特首立志增加土地供應，盡力扭轉房屋供不應求、樓價飈升的困局。可惜她緣木求魚，假手土策組幫她凝聚共識，才積極增加土地供應；把「綠置居」恒常化會增加輪候公屋時間；將「白居二」恒常化更會推高未補價的二手居屋成交價；她的新思維「首置」還未成氣候。更可惜的是香港繼續受困於土地、房屋老問題。
（刊於明報2017年10月23日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171023/s00012/1508694942140）
Monday, August 28, 2017
香港稅基 似窄不窄
政府一向指香港稅基狹窄。早於2000/01年度財政預算案，時任財政司長曾蔭權已提出「成立一個獨立的委員會……專責研究引進一些稅基廣闊的新稅項是否合適……其中也包括以消費為本的稅項」。現任財政司長陳茂波舊調重彈，上任不久後便在他的首份預算案（即2017/18年度財政預算案）表明「在財經事務及庫務局成立稅務政策組……研究擴闊稅基和增加收入」。經過多年研究與諮詢，政府還在原地踏步。問題是新稅項的稅基愈闊，反對的人便愈多，藉引入新稅項來擴闊稅基必然十分困難；但不引入新稅項，又可如何擴闊稅基？
現時稅基最廣闊的稅項
2017/18年度財政預算案指出，「本港稅基狹窄，而且政府收入來源集中。利得稅、薪俸稅、印花稅、差餉和賣地收入，共佔2015/16年度政府總收入約七成半」。以上首4項為香港四大稅收，其中的差餉稅基最廣闊。差餉原稱為「差役餉項」，早於1845年由殖民地的香港政府開徵，原本用作支付維持警隊所需的開支。差餉物業估價署出版的兩本書——《香港差餉稅收歷史》和《香港差餉稅制：評估、徵收及管理》——有助我們了解差餉如何經歷170多年演變，由「差役餉項」進化為現時最廣闊稅基的稅項。
首先，差餉由始至終是一項物業稅。起初，「差餉是將每幅土地、每間樓宇或建築物的『每年估值』，乘以一個徵收百分率來計算，稅款須由業主或佔用人支付……不過，這稅項徵收總額不得超逾警隊開支所需」（註1）。之後在1856至1875年期間，政府以同一方法，先後加徵「街燈餉項」、「食水餉項」和「消防餉項」。這些餉項雖然統稱為「差餉」，其實是一項物業稅，用來支付香港開埠時的市政設施和服務。
「直至1935年，政府才開始在新界徵收差餉。當時新界部分地區獲提供公共服務……因此政府認為須在這些地區徵收若干形式的差餉。」（註2）與此同時，差餉的稅基亦擴闊至新界。「1987年的《差餉（香港地區）（修訂）令》規定，自1988年4月1日起，全港所有餘下的地區均納入差餉徵收範圍。自此，香港全部地區均須徵收差餉。」（註3）由於差餉的稅基已擴闊至全港九新界所有地區，而「只有在少數特殊情况下，才可獲豁免差餉」（註4），差餉已成為最廣闊稅基的稅項。
差餉徵收率肯定有上調空間
差餉的評估單位是「物業單位」。根據《差餉條例》第2條，「物業單位」是「作為各別或獨立的租賃或持有單位而持有或佔用，或根據任何特許而持有或佔用的土地（包括有水淹蓋的土地）、建築物、構築物或建築物或構築物的部分」。上述「建築物或構築物的部分」條文曾引起爭議，差餉條例亦適時修訂和增訂，讓「物業單位」範圍順利延伸至「建築物或構築物的部分」，同時擴闊差餉的稅基。以下是有關的主要修訂和增訂：
如果政府需要擴闊稅基，大可增加差餉徵收百分率。現時差餉徵收百分率為5%，自1999年4月1日維持不變，只稍微高於歷史最低的4.5%（註8）；歷史最高的差餉徵收率是18%，遠高於現時的徵收率。現時的徵收率肯定有上調空間。
政府應避免錯估應課差餉租值
另外，有報道指出應課差餉租值明顯低於實際租金（註9）。以十大屋苑為例，各個屋苑的實際租金均有上升，升幅由0.3%至14%不等（2016年1月至2017年1月）；另一方面，只有3個屋苑的應課差餉租值在2017/18年度重估後上升，5個維持不變，兩個甚至下降。政府應該盡力避免低估（和高估）應課差餉租值，因應課差餉租值除了影響差餉收入外，還影響政府地租收入；地租徵收率是應課差餉租值3%。
政府捨易取難，不斷「迎難而上」，仍然努力嘗試引入新稅項，擴闊稅基和增加收入。政府的堅持值得欣賞，因居安思危可助香港面對將來的不測。但如果香港真的要擴闊稅基，首選應為增加差餉徵收率和避免低估應課差餉租值，因差餉的稅基最為廣闊。與引入新稅項相比，增加差餉徵收率和避免低估應課租值不涉重大額外費用，成本效益十分之高。再者，差餉在香港實施超過170年，其間不斷改善、完善，經得起時間考驗，是真正行之有效。
註1：《香港差餉稅收歷史》，第2頁
註2：《香港差餉稅制：評估、徵收及管理》，第8頁
註3：同註2，第9頁
註4：同註2，第67頁
註5：同註2，第17頁
註6：同註2，第18頁
註7：同註2，第19頁
註8：最低的差餉率只維持於1998/99一個財政年度
註9：〈嘉湖差餉租值升7% 十大屋苑最勁〉，2017年2月23日《明報》
（刊於《明報 》2017年8月28日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170828/s00012/1503857092699）
現時稅基最廣闊的稅項
2017/18年度財政預算案指出，「本港稅基狹窄，而且政府收入來源集中。利得稅、薪俸稅、印花稅、差餉和賣地收入，共佔2015/16年度政府總收入約七成半」。以上首4項為香港四大稅收，其中的差餉稅基最廣闊。差餉原稱為「差役餉項」，早於1845年由殖民地的香港政府開徵，原本用作支付維持警隊所需的開支。差餉物業估價署出版的兩本書——《香港差餉稅收歷史》和《香港差餉稅制：評估、徵收及管理》——有助我們了解差餉如何經歷170多年演變，由「差役餉項」進化為現時最廣闊稅基的稅項。
首先，差餉由始至終是一項物業稅。起初，「差餉是將每幅土地、每間樓宇或建築物的『每年估值』，乘以一個徵收百分率來計算，稅款須由業主或佔用人支付……不過，這稅項徵收總額不得超逾警隊開支所需」（註1）。之後在1856至1875年期間，政府以同一方法，先後加徵「街燈餉項」、「食水餉項」和「消防餉項」。這些餉項雖然統稱為「差餉」，其實是一項物業稅，用來支付香港開埠時的市政設施和服務。
「直至1935年，政府才開始在新界徵收差餉。當時新界部分地區獲提供公共服務……因此政府認為須在這些地區徵收若干形式的差餉。」（註2）與此同時，差餉的稅基亦擴闊至新界。「1987年的《差餉（香港地區）（修訂）令》規定，自1988年4月1日起，全港所有餘下的地區均納入差餉徵收範圍。自此，香港全部地區均須徵收差餉。」（註3）由於差餉的稅基已擴闊至全港九新界所有地區，而「只有在少數特殊情况下，才可獲豁免差餉」（註4），差餉已成為最廣闊稅基的稅項。
差餉徵收率肯定有上調空間
差餉的評估單位是「物業單位」。根據《差餉條例》第2條，「物業單位」是「作為各別或獨立的租賃或持有單位而持有或佔用，或根據任何特許而持有或佔用的土地（包括有水淹蓋的土地）、建築物、構築物或建築物或構築物的部分」。上述「建築物或構築物的部分」條文曾引起爭議，差餉條例亦適時修訂和增訂，讓「物業單位」範圍順利延伸至「建築物或構築物的部分」，同時擴闊差餉的稅基。以下是有關的主要修訂和增訂：
- 「至1899年，差餉修訂條例訂明附設於物業單位的升降機和機械均可徵收差餉」（註5）；
- 「條例於1991年加入了第8A條條文……根據第8A條條文，『工業裝置』包括電纜、渠道、管道、鐵路軌道、油箱、工業裝置或機械的固定座架及支撐物」（註6）；
- 「1973年的《差餉條例》新增了第9條條文，訂明可就土地展示廣告用途的權利及廣告構築物的價值而徵收差餉」（註7）。
如果政府需要擴闊稅基，大可增加差餉徵收百分率。現時差餉徵收百分率為5%，自1999年4月1日維持不變，只稍微高於歷史最低的4.5%（註8）；歷史最高的差餉徵收率是18%，遠高於現時的徵收率。現時的徵收率肯定有上調空間。
政府應避免錯估應課差餉租值
另外，有報道指出應課差餉租值明顯低於實際租金（註9）。以十大屋苑為例，各個屋苑的實際租金均有上升，升幅由0.3%至14%不等（2016年1月至2017年1月）；另一方面，只有3個屋苑的應課差餉租值在2017/18年度重估後上升，5個維持不變，兩個甚至下降。政府應該盡力避免低估（和高估）應課差餉租值，因應課差餉租值除了影響差餉收入外，還影響政府地租收入；地租徵收率是應課差餉租值3%。
政府捨易取難，不斷「迎難而上」，仍然努力嘗試引入新稅項，擴闊稅基和增加收入。政府的堅持值得欣賞，因居安思危可助香港面對將來的不測。但如果香港真的要擴闊稅基，首選應為增加差餉徵收率和避免低估應課差餉租值，因差餉的稅基最為廣闊。與引入新稅項相比，增加差餉徵收率和避免低估應課租值不涉重大額外費用，成本效益十分之高。再者，差餉在香港實施超過170年，其間不斷改善、完善，經得起時間考驗，是真正行之有效。
註1：《香港差餉稅收歷史》，第2頁
註2：《香港差餉稅制：評估、徵收及管理》，第8頁
註3：同註2，第9頁
註4：同註2，第67頁
註5：同註2，第17頁
註6：同註2，第18頁
註7：同註2，第19頁
註8：最低的差餉率只維持於1998/99一個財政年度
註9：〈嘉湖差餉租值升7% 十大屋苑最勁〉，2017年2月23日《明報》
（刊於《明報 》2017年8月28日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170828/s00012/1503857092699）
Monday, July 10, 2017
房策「新風格」 糾正舊錯誤
新一任特首林鄭月娥是香港第一名女特首，她強調要為管治注入「新風格」。香港樓價不斷創新高，已經嚴重脫離一般家庭收入，亦證明政府多年的土地、房屋政策行之無效，實在有必要注入「新風格」，樓價才有望「正常化」。她提出「港人首置上車盤」，目的是讓一般家庭有機會擁有自置物業。更重要的是，「新風格」能否糾正政府多年來的政策失誤？
以往最大的政策錯誤是曾蔭權政府（2005年6月至2012年6月）沒有建立土地儲備。雖然梁振英政府（2012年7月至2017年6月）迅速地制定「長遠房屋策略」，定下房屋供應目標，銳意增加房屋供應，但奈何土地供應有限，而增加土地供應需時多年。土地供應不足，房屋供應自然不達標。
梁政府沒有周詳地制訂「長遠房屋策略」，定下不切實際的建屋目標，其間不斷向市場發放「不能達標」信息，即房屋供不應求。樓市本來已熾熱，這些信息簡直是火上加油。
樓價不斷上升，遠遠超過一般家庭收入升幅。隨着購買力減弱，新建單位的面積愈來愈小。原本一個大單位，現在「劏」成多個小單位，單位數目自然增加，卻完全是因為樓價愈來愈難負擔。負責任的政府應為此擔憂，但梁政府卻厚顏無恥，把小單位增加的問題當成是供應量增加，列為功績。梁政府以為可以自欺欺人，市場的眼睛卻是雪亮的。政府重量，市場卻重質，看穿了房屋供應沒有大幅增加，仍然是供不應求，樓價依然節節上升。
房策土策不可分 須制訂房屋需求政策
房策「新風格」應該糾正以上問題。第一，房策和土策再不可分開制訂。政府沒有土地儲備，應該很清楚土地供應有限、提高土地供應需時多年。沒有地哪有屋？市場明白「長遠房屋策略」不切實際，「長遠房屋策略」自然無效。
管治「新風格」應把房策和土策結合制訂，令政府正視增加土地和房屋供應的局限。正視局限後，政府應該明白，除了制訂房屋供應政策，還要制訂房屋需求政策。
第二，房屋政策的目標不應是一個簡單的房屋供應量。提高房屋供應是一個手段，目的是令到樓價更可負擔。上文提到，樓價上升令到「劏盤」情况出現。雖然「劏盤」增加單位數目，但這完全是表面的。「劏盤」出現證明梁政府的房策徹底失敗，因為樓價變得更難負擔。房策「新風格」的目標應該是令到樓價可負擔。要令樓價可負擔，制訂房屋需求政策是必然的，因為土地／房屋供應有限、提高土地／房屋供應需時多年。
房屋需求可分為本港和港外需求，又可分為住用和投資需求。如果房策「新風格」的目標是令到樓價可負擔，便要制訂去港外和投資化的房屋需求政策。界定港外需求比較直接，非香港永久居民（註1）置業一律可視作港外需求；界定投資需求比較複雜，已擁有物業者購入更多單位和公司購買住宅物業可視作投資需求。
投資物業的主要收入是租金收入。投資物業一般被視為出租物業，政府可向這些物業徵收應課差餉租值（註2），抵消其租金收入，使其投資價值消失；對於沒有出租的投資物業，應課差餉租值便是空置稅，使其投資價值同樣地消失。至於非香港永久居民買家，政府一律徵收應課差餉租值，使港外買家卻步。當港外買家卻步或物業投資價值消失，以上建議便能做到去港外和投資需求。
以上建議更可用來落實林鄭提出的「港人首置上車盤」。做法是在賣地時引入以下條款：在單位開售時，（1）非香港永久居民買家一律要繳交應課差餉租值；（2）至於香港永久居民買家，如他們擁有其他住宅物業，他們也要繳交應課差餉租值。換句話說，只有「港人首置客」不用繳付應課差餉租值。值得注意，如果「港人首置客」日後購入其他住宅物業，稅局便可運用條件二，向他們徵收應課差餉租值。
政府應盡早推「港人首置上車地」
以上安排令到「港人首置上車盤」失去港外和投資需求，「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價，變得更可負擔。除了更可負擔外，「港人首置上車盤」還有以下優點：
一、鎖定「港人首置客」，提供機會讓他們置業，直接提高置業率；
二、當「港人首置客」購入其他住宅物業後，他們將喪失「港人首置客」身分，而應課差餉租值提供極大誘因，令他們放售原來購入「港人首置上車盤」，為二手市場提供流動性；
三、「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價；居屋可以「港人首置上車盤」定價，提供折扣，讓更多人有置業機會。
基於上述種種優點，政府應盡早推出「港人首置上車地」。試驗、完善「港人首置上車盤」需時，希望政府把握時間、機會，讓「港人首置上車盤」發揚光大。
林鄭提出管治「新風格」和「港人首置上車盤」，是間接承認以往的土策、房策不濟，總算踏出了第一步。希望她在制訂土策、房策時，做到合二為一，把房策的目標定為令樓價回復至可負擔水平。除了增加房屋供應，去港外和投資需求同樣重要，「港人首置上車盤」可以是去港外和投資需求的試點，希望政府盡早推行。
註1：公司是非香港永久居民，港外買家不可以利用公司購買物業逃避規範
註2：應課差餉租值是假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租
（刊於明報2017年7月10日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170710/s00012/1499623756436）
以往最大的政策錯誤是曾蔭權政府（2005年6月至2012年6月）沒有建立土地儲備。雖然梁振英政府（2012年7月至2017年6月）迅速地制定「長遠房屋策略」，定下房屋供應目標，銳意增加房屋供應，但奈何土地供應有限，而增加土地供應需時多年。土地供應不足，房屋供應自然不達標。
梁政府沒有周詳地制訂「長遠房屋策略」，定下不切實際的建屋目標，其間不斷向市場發放「不能達標」信息，即房屋供不應求。樓市本來已熾熱，這些信息簡直是火上加油。
樓價不斷上升，遠遠超過一般家庭收入升幅。隨着購買力減弱，新建單位的面積愈來愈小。原本一個大單位，現在「劏」成多個小單位，單位數目自然增加，卻完全是因為樓價愈來愈難負擔。負責任的政府應為此擔憂，但梁政府卻厚顏無恥，把小單位增加的問題當成是供應量增加，列為功績。梁政府以為可以自欺欺人，市場的眼睛卻是雪亮的。政府重量，市場卻重質，看穿了房屋供應沒有大幅增加，仍然是供不應求，樓價依然節節上升。
房策土策不可分 須制訂房屋需求政策
房策「新風格」應該糾正以上問題。第一，房策和土策再不可分開制訂。政府沒有土地儲備，應該很清楚土地供應有限、提高土地供應需時多年。沒有地哪有屋？市場明白「長遠房屋策略」不切實際，「長遠房屋策略」自然無效。
管治「新風格」應把房策和土策結合制訂，令政府正視增加土地和房屋供應的局限。正視局限後，政府應該明白，除了制訂房屋供應政策，還要制訂房屋需求政策。
第二，房屋政策的目標不應是一個簡單的房屋供應量。提高房屋供應是一個手段，目的是令到樓價更可負擔。上文提到，樓價上升令到「劏盤」情况出現。雖然「劏盤」增加單位數目，但這完全是表面的。「劏盤」出現證明梁政府的房策徹底失敗，因為樓價變得更難負擔。房策「新風格」的目標應該是令到樓價可負擔。要令樓價可負擔，制訂房屋需求政策是必然的，因為土地／房屋供應有限、提高土地／房屋供應需時多年。
房屋需求可分為本港和港外需求，又可分為住用和投資需求。如果房策「新風格」的目標是令到樓價可負擔，便要制訂去港外和投資化的房屋需求政策。界定港外需求比較直接，非香港永久居民（註1）置業一律可視作港外需求；界定投資需求比較複雜，已擁有物業者購入更多單位和公司購買住宅物業可視作投資需求。
投資物業的主要收入是租金收入。投資物業一般被視為出租物業，政府可向這些物業徵收應課差餉租值（註2），抵消其租金收入，使其投資價值消失；對於沒有出租的投資物業，應課差餉租值便是空置稅，使其投資價值同樣地消失。至於非香港永久居民買家，政府一律徵收應課差餉租值，使港外買家卻步。當港外買家卻步或物業投資價值消失，以上建議便能做到去港外和投資需求。
以上建議更可用來落實林鄭提出的「港人首置上車盤」。做法是在賣地時引入以下條款：在單位開售時，（1）非香港永久居民買家一律要繳交應課差餉租值；（2）至於香港永久居民買家，如他們擁有其他住宅物業，他們也要繳交應課差餉租值。換句話說，只有「港人首置客」不用繳付應課差餉租值。值得注意，如果「港人首置客」日後購入其他住宅物業，稅局便可運用條件二，向他們徵收應課差餉租值。
政府應盡早推「港人首置上車地」
以上安排令到「港人首置上車盤」失去港外和投資需求，「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價，變得更可負擔。除了更可負擔外，「港人首置上車盤」還有以下優點：
一、鎖定「港人首置客」，提供機會讓他們置業，直接提高置業率；
二、當「港人首置客」購入其他住宅物業後，他們將喪失「港人首置客」身分，而應課差餉租值提供極大誘因，令他們放售原來購入「港人首置上車盤」，為二手市場提供流動性；
三、「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價；居屋可以「港人首置上車盤」定價，提供折扣，讓更多人有置業機會。
基於上述種種優點，政府應盡早推出「港人首置上車地」。試驗、完善「港人首置上車盤」需時，希望政府把握時間、機會，讓「港人首置上車盤」發揚光大。
林鄭提出管治「新風格」和「港人首置上車盤」，是間接承認以往的土策、房策不濟，總算踏出了第一步。希望她在制訂土策、房策時，做到合二為一，把房策的目標定為令樓價回復至可負擔水平。除了增加房屋供應，去港外和投資需求同樣重要，「港人首置上車盤」可以是去港外和投資需求的試點，希望政府盡早推行。
註1：公司是非香港永久居民，港外買家不可以利用公司購買物業逃避規範
註2：應課差餉租值是假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租
（刊於明報2017年7月10日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170710/s00012/1499623756436）
Monday, May 22, 2017
突破不記名交易 創新科技建商機
「股神」巴菲特原本堅持不沾科網股，但科網公司已不再是單純概念，變得與我們生活息息相關。最終「股神」也與時並進，不再執著，在2011年開始購入IBM股票。雖然他承認投資IBM失利，但去年仍然大手購入Apple股份，大賺一筆，還大嘆Google（和Walmart）是他錯過的最大投資機遇。巴菲特果然不愧為「股神」，坦然承認錯誤，修正投資策略，挽回聲譽，值得我們學習。
1993年諾貝爾經濟學獎其中一位得主是諾斯（North, 1920-2015；註1）。在獲獎演辭中（註2），他嚴厲批評當時發展經濟學，說它自第二次世界大戰結束後，50年來毫無進展。他批評當時發展經濟學偏重科技發展和人力資本投資，忽略制度（institutions）和相關誘因的重要性。他提倡制度分析在經濟學不可或缺，是新制度經濟學（new institutional economics）創立者之一。
科技日新月異 建新商業模式
我同意制度重要，但不同意制度一定比其他因素，如科技發展和人力資本投資，更重要。其實經濟分析最重要是客觀；主觀地認為某因素比其他因素更重要便會令分析大打折扣，甚至出錯。
在獲獎演辭中，諾斯指出「隨着人類日益相互依賴的環境複雜性的增加，更複雜的制度結構對於捕捉貿易潛在收益是必要的。這種演變要求社會發展制度，允許在時間和空間上進行匿名、非人際的交易」（註3）。
根據以上的論點，社會的經濟表現受制於它能否成功建立制度，讓人進行不記名、非人際的跨時空交易。此結論和諾斯的信念，即制度高於一切，是一致的。很可惜，隨着科技日新月異，科網公司已經建立新的商業模式，證明上述結論過時。
第一個例子是網上購物。在網上購物，買家和賣家各以自己的帳戶進行（註4）。在購物完畢和收到貨品後，買家可以評價賣家的貨品質量和服務質素，而這些評價是公開的。公開的評價影響賣家的聲譽，即交易不再是不記名的，賣家便有誘因維持、提高商品質量和服務質素。很明顯，網上買賣付款和交貨不需要在同一時間、地點進行，打破時空限制。運用新科技，科網公司解決了一個諾斯認為社會需要透過建立複雜的制度來處理的問題。
第二個例子是Uber。傳統的士服務是不記名的，乘客基本上對司機一無所知，如司機會否濫收車資、繞路而行，服務態度好壞；同樣地，司機也有機會接載到態度惡劣、拒付車資，甚至是打劫的乘客。另外，傳統的士服務受到發牌制度規管。在發牌制度下，現有牌主有很大誘因阻止政府發新牌，令到發牌制度變成進場障礙，窒礙競爭，的士服務便不能透過競爭而改善。
利用科技，Uber解決上述兩個問題。Uber司機和乘客各有自己帳戶，即交易不再是不記名的，司機和乘客各自需要為自己的行為負責。這安排可保障乘客得到優質服務，也可保障司機獲得合理回報。另一方面，Uber不設不合理入場障礙，一般私家車車主也可登記成為Uber司機。此舉促進Uber司機之間競爭，進一步提高服務質素。
Uber這個例子一再證明科技進步已令記名交易普及可行，可取代不記名交易，解決制度上的不足。很可惜，有好些地方，包括香港，還是不容許Uber合法經營。在這些地方，制度既不能解決不記名的士服務的問題，還被利用禁止Uber以科技提供解決方法。成事不足，敗事有餘，制度並非萬應靈丹。
不同問題 有不同解決方法
記名交易的例子還有很多，如Airbnb。Airbnb是分享經濟（sharing economy）的表表者。隨着分享經濟的興起，記名交易的例子會愈來愈多。但更多的例子也不能證明科技發展一定比制度重要，因也有例子支持制度比其他發展因素重要，如中國改革開放的經驗。重點是制度不一定高於其他發展因素，科技發展也不一定高於其他發展因素，餘此類推。
經濟分析一定要客觀，才能避免走錯方向；不同的問題有不同的解決方法。新制度經濟學家如果仍然堅持透過制度解決不記名交易，便是鑽牛角尖。我們都要向「股神」學習，知錯能改。同一道理，我們也不應堅持科技發展可解決所有經濟問題。前蘇聯曾經是科技強國，可是當年科技發達，經濟卻落後。更重要的是，不同經濟發展因素不是獨立的。制度可以促進科技發展，而創新科技應用需要制度配合，如Uber合法與否。
香港制度何時可接上？
發展科技，我不知道香港有什麼優勢。退而求其次，香港應有靈活的制度，才能配合創新科技的應用。很可惜，香港的制度不容許Uber合法經營，有很大的改善空間。分享經濟應該十分適合香港，出租用不着的東西，既有收入，又可節省寶貴儲物空間。說到寶貴空間，香港樓價租金高昂，分享房屋可以提供一個較低租金選擇。問題是：科技已經突破不記名交易，香港的制度何時可接得上？
註1：諾斯與福格（Fogel, 1926-2013）共享1993年諾貝爾經濟學獎
註2："Economic Performance through Time," Lecture to the memory of Alfred Nobel, December 9, 1993
註3：此乃Google翻譯的諾斯原文，我只小量修改
註4：有些購物網站容許買家以無帳戶形式購物，但買家要有能力付款，如以信用卡支付
（刊於《明報》2017年5月22日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170522/s00012/1495389881353）
1993年諾貝爾經濟學獎其中一位得主是諾斯（North, 1920-2015；註1）。在獲獎演辭中（註2），他嚴厲批評當時發展經濟學，說它自第二次世界大戰結束後，50年來毫無進展。他批評當時發展經濟學偏重科技發展和人力資本投資，忽略制度（institutions）和相關誘因的重要性。他提倡制度分析在經濟學不可或缺，是新制度經濟學（new institutional economics）創立者之一。
科技日新月異 建新商業模式
我同意制度重要，但不同意制度一定比其他因素，如科技發展和人力資本投資，更重要。其實經濟分析最重要是客觀；主觀地認為某因素比其他因素更重要便會令分析大打折扣，甚至出錯。
在獲獎演辭中，諾斯指出「隨着人類日益相互依賴的環境複雜性的增加，更複雜的制度結構對於捕捉貿易潛在收益是必要的。這種演變要求社會發展制度，允許在時間和空間上進行匿名、非人際的交易」（註3）。
根據以上的論點，社會的經濟表現受制於它能否成功建立制度，讓人進行不記名、非人際的跨時空交易。此結論和諾斯的信念，即制度高於一切，是一致的。很可惜，隨着科技日新月異，科網公司已經建立新的商業模式，證明上述結論過時。
第一個例子是網上購物。在網上購物，買家和賣家各以自己的帳戶進行（註4）。在購物完畢和收到貨品後，買家可以評價賣家的貨品質量和服務質素，而這些評價是公開的。公開的評價影響賣家的聲譽，即交易不再是不記名的，賣家便有誘因維持、提高商品質量和服務質素。很明顯，網上買賣付款和交貨不需要在同一時間、地點進行，打破時空限制。運用新科技，科網公司解決了一個諾斯認為社會需要透過建立複雜的制度來處理的問題。
第二個例子是Uber。傳統的士服務是不記名的，乘客基本上對司機一無所知，如司機會否濫收車資、繞路而行，服務態度好壞；同樣地，司機也有機會接載到態度惡劣、拒付車資，甚至是打劫的乘客。另外，傳統的士服務受到發牌制度規管。在發牌制度下，現有牌主有很大誘因阻止政府發新牌，令到發牌制度變成進場障礙，窒礙競爭，的士服務便不能透過競爭而改善。
利用科技，Uber解決上述兩個問題。Uber司機和乘客各有自己帳戶，即交易不再是不記名的，司機和乘客各自需要為自己的行為負責。這安排可保障乘客得到優質服務，也可保障司機獲得合理回報。另一方面，Uber不設不合理入場障礙，一般私家車車主也可登記成為Uber司機。此舉促進Uber司機之間競爭，進一步提高服務質素。
Uber這個例子一再證明科技進步已令記名交易普及可行，可取代不記名交易，解決制度上的不足。很可惜，有好些地方，包括香港，還是不容許Uber合法經營。在這些地方，制度既不能解決不記名的士服務的問題，還被利用禁止Uber以科技提供解決方法。成事不足，敗事有餘，制度並非萬應靈丹。
不同問題 有不同解決方法
記名交易的例子還有很多，如Airbnb。Airbnb是分享經濟（sharing economy）的表表者。隨着分享經濟的興起，記名交易的例子會愈來愈多。但更多的例子也不能證明科技發展一定比制度重要，因也有例子支持制度比其他發展因素重要，如中國改革開放的經驗。重點是制度不一定高於其他發展因素，科技發展也不一定高於其他發展因素，餘此類推。
經濟分析一定要客觀，才能避免走錯方向；不同的問題有不同的解決方法。新制度經濟學家如果仍然堅持透過制度解決不記名交易，便是鑽牛角尖。我們都要向「股神」學習，知錯能改。同一道理，我們也不應堅持科技發展可解決所有經濟問題。前蘇聯曾經是科技強國，可是當年科技發達，經濟卻落後。更重要的是，不同經濟發展因素不是獨立的。制度可以促進科技發展，而創新科技應用需要制度配合，如Uber合法與否。
香港制度何時可接上？
發展科技，我不知道香港有什麼優勢。退而求其次，香港應有靈活的制度，才能配合創新科技的應用。很可惜，香港的制度不容許Uber合法經營，有很大的改善空間。分享經濟應該十分適合香港，出租用不着的東西，既有收入，又可節省寶貴儲物空間。說到寶貴空間，香港樓價租金高昂，分享房屋可以提供一個較低租金選擇。問題是：科技已經突破不記名交易，香港的制度何時可接得上？
註1：諾斯與福格（Fogel, 1926-2013）共享1993年諾貝爾經濟學獎
註2："Economic Performance through Time," Lecture to the memory of Alfred Nobel, December 9, 1993
註3：此乃Google翻譯的諾斯原文，我只小量修改
註4：有些購物網站容許買家以無帳戶形式購物，但買家要有能力付款，如以信用卡支付
（刊於《明報》2017年5月22日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170522/s00012/1495389881353）
Wednesday, April 26, 2017
良好的理念 空洞的房策
雖然現屆政府的任期快將結束，但仍然努力修補其樓市調控措施的一個明顯漏洞。自今年4月12日起，住宅物業投資者再不可以利用「一約多伙」的漏洞來避免繳付較高的印花稅（稅率為15%）。其實現屆政府留給下屆政府的房屋問題，不是修修補補便可解決。由於現屆政府的房策和調控措施無效，5年來樓價大幅上升，現時樓價比之前更難負擔，下屆政府需要面對更嚴峻的挑戰。另外，現屆政府遺下多項無效的調控措施，如何退市亦要下屆政府費煞思量。
房屋問題不是修修補補便可解決
林鄭月娥在4月11日獲中央任命為第五屆特首。她的政綱有以下的房屋政策，包括建構「港人首置上車盤」、增加「綠置居」供應和讓未補地價的居屋出租。以上的政策欠缺細節，難以分析。本文嘗試揣測以上政策方向，目的是防範下屆政府重蹈現屆政府覆轍，在房策上一錯再錯。
房屋委員會在2016年10月推出「綠置居」先導計劃，先導計劃微調綠表居屋而成。第一，先導計劃把原本是居屋的景泰苑轉為 「綠置居」，提供合共857個單位。第二，「綠置居」的申請者資格沿用居屋綠表申請人的資格。第三，先導計劃微調居屋以市價七折定價至「綠置居」以市價六折發售。基於上述比較，「綠置居」的主要作用是令本來居屋綠表申請人受惠，讓他們轉往申請「綠置居」，以更大折扣置業。除非候任特首心目中的「綠置居」和以上「綠置居」差別很大，增加「綠置居」供應難免削弱綠表居屋吸引力，令綠表居屋申請人下降。一加一減，恐怕置業率和騰出公屋單位數量不會顯著增加。
長遠而言，「綠置居」二手市場將會和現時居屋二手市場一樣，欠缺流通性。居屋二手市場分為已補地價和未補地價。已補地價居屋和私樓買賣無異，不受限制，但補地價金額可觀，約為單位市值30%（註1），是居屋流入二手市場的主要障礙。未補地價居屋轉售有限制，主要的限制是買家須為居屋綠表合資格申請人。將來，「綠置居」二手市場會面對更大的障礙（更可觀的補地價，估計為市值40%）和同樣的限制（合資格買家）。活化居屋二手市場無可厚非，因可增加二手供應，讓買家有更多選擇。
未補價居屋放租 變相政府資助投資
在活化居屋市場方面，候任特首「建議研究推出試驗計劃，容許未補地價的居屋業主，通過與社會企業合作，把單位在市場放租，以增加居屋租務市場流通性」。以上政策讓居屋業主毋須補地價便可出租單位，賺取租金收入，即政府變相資助居屋業主投資住宅市場。現在住宅市場異常亢奮，市民希望政府能夠打擊投機、投資、海外需求，冷卻樓市，候任特首卻偏偏提出資助居屋業主投資住宅市場的政策，到底她想向市場傳遞什麼信息？
候任特首另外提出「在居屋之上，構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』，重燃置業希望」。何謂「可以負擔的」？Demographia為全球主要城市編算「中位數倍數」，中位數倍數愈高，房屋愈難負擔；中位數倍數高於5.0已被視作「極度不能負擔」。香港2016年的中位數倍數是18.1，全球最高，即香港房屋是全球最難負擔；同年全球第二高的中位數倍數是悉尼，其中位數倍數是12.2，遠遠低於香港。
居屋價是市價七折，以此計算，居屋的中位數倍數是12.7（18.1×0.7），仍然高於悉尼（全球第二高）的中位數倍數。如果「港人首置上車盤」定價在居屋之上，中產家庭面對的中位數倍數超過12.7，高於全球第二高的中位數倍數，難道候任特首認為這就是「可以負擔的」？以上計算也顯示居屋買家亦面對高於全球第二高的中位數倍數，下屆政府應該正視居屋價過高的問題。
為首置上車盤去投資化 賣地時加條款
香港的樓價已嚴重脫離購買力。如果候任特首的目的是「構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』」，她需要為「港人首置上車盤」去投資化。其中一個做法是在賣地時加入以下條款：（1）如果買家是非香港永久居民（註2），他們便要繳付應課差餉租值；（2）如果買家是香港永久居民，但他們已擁有其他住宅物業，包括居屋和「綠置居」，他們同樣要繳付應課差餉租值。以上條款可大大減低海外和投資需求，令樓價重新與港人購買力接軌。
下屆政府應盡量在賣地時加入以上條款，讓它發揮最大的效用。樓價與港人購買力接軌後，自然是可負擔的。以上條款的限制比申請居屋的限制小，可謂完全符合候任特首的房策：「在居屋之上，構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』，重燃置業希望。」
房策設計得宜 良好理念可實現
樓價與港人購買力接軌還有其他好處，例如港人購買力由收入而定，短期波幅不大，相對穩定；樓市隨之變得較為穩定，減低買家、業主甚至是發展商的風險。另外，居屋的定價不再是基於全球最難負擔樓價，避免出現居屋的中位數倍數高於全球第二高中位數倍數的荒謬現象。當居屋價回落後，政府便毋須向居屋綠表申請人提供更大的折扣，可以取消架牀疊屋的「綠置居」，簡化香港的房屋市場。
以上的例子說明，只要房策設計得宜，良好的理念是可以實現的。候任特首大可與她的班子動動腦筋，設計出更完善的房策，徹底解決香港房屋這一個老大難題。我想，給下屆政府5年時間，讓它令香港的中位數倍數下降至單位數水平，即10.0以下，應該難不倒下屆政府吧？（註3）
註1：注意，居屋以市價七折定價
註2：公司買家是非香港永久居民，所以它們要繳付應課差餉租值
註3：新加坡2016年的中位數倍數是4.8
（刊於《明報》2017年4月26日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170426/s00012/1493143574108）
房屋問題不是修修補補便可解決
林鄭月娥在4月11日獲中央任命為第五屆特首。她的政綱有以下的房屋政策，包括建構「港人首置上車盤」、增加「綠置居」供應和讓未補地價的居屋出租。以上的政策欠缺細節，難以分析。本文嘗試揣測以上政策方向，目的是防範下屆政府重蹈現屆政府覆轍，在房策上一錯再錯。
房屋委員會在2016年10月推出「綠置居」先導計劃，先導計劃微調綠表居屋而成。第一，先導計劃把原本是居屋的景泰苑轉為 「綠置居」，提供合共857個單位。第二，「綠置居」的申請者資格沿用居屋綠表申請人的資格。第三，先導計劃微調居屋以市價七折定價至「綠置居」以市價六折發售。基於上述比較，「綠置居」的主要作用是令本來居屋綠表申請人受惠，讓他們轉往申請「綠置居」，以更大折扣置業。除非候任特首心目中的「綠置居」和以上「綠置居」差別很大，增加「綠置居」供應難免削弱綠表居屋吸引力，令綠表居屋申請人下降。一加一減，恐怕置業率和騰出公屋單位數量不會顯著增加。
長遠而言，「綠置居」二手市場將會和現時居屋二手市場一樣，欠缺流通性。居屋二手市場分為已補地價和未補地價。已補地價居屋和私樓買賣無異，不受限制，但補地價金額可觀，約為單位市值30%（註1），是居屋流入二手市場的主要障礙。未補地價居屋轉售有限制，主要的限制是買家須為居屋綠表合資格申請人。將來，「綠置居」二手市場會面對更大的障礙（更可觀的補地價，估計為市值40%）和同樣的限制（合資格買家）。活化居屋二手市場無可厚非，因可增加二手供應，讓買家有更多選擇。
未補價居屋放租 變相政府資助投資
在活化居屋市場方面，候任特首「建議研究推出試驗計劃，容許未補地價的居屋業主，通過與社會企業合作，把單位在市場放租，以增加居屋租務市場流通性」。以上政策讓居屋業主毋須補地價便可出租單位，賺取租金收入，即政府變相資助居屋業主投資住宅市場。現在住宅市場異常亢奮，市民希望政府能夠打擊投機、投資、海外需求，冷卻樓市，候任特首卻偏偏提出資助居屋業主投資住宅市場的政策，到底她想向市場傳遞什麼信息？
候任特首另外提出「在居屋之上，構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』，重燃置業希望」。何謂「可以負擔的」？Demographia為全球主要城市編算「中位數倍數」，中位數倍數愈高，房屋愈難負擔；中位數倍數高於5.0已被視作「極度不能負擔」。香港2016年的中位數倍數是18.1，全球最高，即香港房屋是全球最難負擔；同年全球第二高的中位數倍數是悉尼，其中位數倍數是12.2，遠遠低於香港。
居屋價是市價七折，以此計算，居屋的中位數倍數是12.7（18.1×0.7），仍然高於悉尼（全球第二高）的中位數倍數。如果「港人首置上車盤」定價在居屋之上，中產家庭面對的中位數倍數超過12.7，高於全球第二高的中位數倍數，難道候任特首認為這就是「可以負擔的」？以上計算也顯示居屋買家亦面對高於全球第二高的中位數倍數，下屆政府應該正視居屋價過高的問題。
為首置上車盤去投資化 賣地時加條款
香港的樓價已嚴重脫離購買力。如果候任特首的目的是「構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』」，她需要為「港人首置上車盤」去投資化。其中一個做法是在賣地時加入以下條款：（1）如果買家是非香港永久居民（註2），他們便要繳付應課差餉租值；（2）如果買家是香港永久居民，但他們已擁有其他住宅物業，包括居屋和「綠置居」，他們同樣要繳付應課差餉租值。以上條款可大大減低海外和投資需求，令樓價重新與港人購買力接軌。
下屆政府應盡量在賣地時加入以上條款，讓它發揮最大的效用。樓價與港人購買力接軌後，自然是可負擔的。以上條款的限制比申請居屋的限制小，可謂完全符合候任特首的房策：「在居屋之上，構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』，重燃置業希望。」
房策設計得宜 良好理念可實現
樓價與港人購買力接軌還有其他好處，例如港人購買力由收入而定，短期波幅不大，相對穩定；樓市隨之變得較為穩定，減低買家、業主甚至是發展商的風險。另外，居屋的定價不再是基於全球最難負擔樓價，避免出現居屋的中位數倍數高於全球第二高中位數倍數的荒謬現象。當居屋價回落後，政府便毋須向居屋綠表申請人提供更大的折扣，可以取消架牀疊屋的「綠置居」，簡化香港的房屋市場。
以上的例子說明，只要房策設計得宜，良好的理念是可以實現的。候任特首大可與她的班子動動腦筋，設計出更完善的房策，徹底解決香港房屋這一個老大難題。我想，給下屆政府5年時間，讓它令香港的中位數倍數下降至單位數水平，即10.0以下，應該難不倒下屆政府吧？（註3）
註1：注意，居屋以市價七折定價
註2：公司買家是非香港永久居民，所以它們要繳付應課差餉租值
註3：新加坡2016年的中位數倍數是4.8
（刊於《明報》2017年4月26日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170426/s00012/1493143574108）
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