《施政報告》的一些警惕

在1月14日發表的2015年《施政報告》可謂政治先行，施政報告第2章是「政制發展」，第1章第10段更點名警惕香港大學學生會的刊物《學苑》。「港獨」百害而無一 利，我有自由表態不支持，也有自由不表態。梁振英當然也有言論自由，但他不能用施政報告來表達個人言論，因他是以特首的身分來發表施政報告。近年來，特首和各政治問責官員選擇用個人身分來表達意見愈來愈普遍，這才是我們要警惕的。

施政報告第2章第16段提到行政長官普選辦法的第二輪公眾諮詢已經展開。政府應該把握這次機會，向公眾解釋清楚人大常委會決定的8‧31框架雖然十分嚴格，但還是有空間讓香港選民用白票、廢票，甚至罷票來否決提名委員會所產生的行政長官候選人。這個否決權十分重要，它可以給予提名委員會無比壓力，令到他們向香港選民提供真正的選擇（註）。

上述方案（或統稱為「白票守尾門」方案）符合人大常委會 8‧31框架。 如果泛民議員們否決此類方案，便同時剝奪全港選民在2017年選特首時可享有的投票權和否決權。請泛民議員們尊重民主精神，讓香港選民自己決定是否接受人大常委會8‧31框架的安排。自回歸以來，香港特首產生辦法一直在原地踏步，泛民主派應該勇敢一點，擁抱民主發展，進一步才是海闊天空。

泛民主派現時表明不接受人大常委會8‧31框架，包括「白票守尾門」方案，政府也樂得順水推舟，冷對待之。其實泛民主派和政府都不是真心為香港爭取民主，市民自然心裏有數。在去年第4季出現的佔領運動，是香港歷來最大型的民主運動，泛民主派不是被邊緣化嗎？大型的民主運動（並不一定是佔領運動）將會不時發 生，直到有可取信於民的政治人物出現，重奪民心。

未來10年房屋總供應或報大數

香港始終是一個經濟城市，施政報告不能只談政治。與施政報告同時發布的還有《施政綱領》，其總序指出「今年《施政報告》提出兩項對香港長遠發展有重要影響的政策，其一是剛於去年12月公布的長遠房屋策略，其二是人口政策」。

運輸及房屋局在去年12月16日發表「長遠房屋策略 」，將未來10年房屋總供應目標由2014/15年度至2023/24年度的47萬個新住宅單位更新至2015/16年度至2024/25年度的48萬個新住宅單位；而維持公營和私營房屋新供應比例在60：40。

未來10年房屋總供應目標表面上增加了1萬個單位，但實情並非如此。由於建屋需時，2014/15年度的實際房屋供應未能達到更新前的房屋供應目標（即平均 每年47,000個單位），兩者之差便要靠之後追加單位來填補。所謂新增1萬個單位，其實有部分是用來填補二者之差。如果政府不扣除此差額，便是報大新增 單位數目。此問題在未來數年只會變得更差， 因為建屋需時，達不到標的情况將會持續數年。

長遠房屋策略是影響香港重大的政策，政府應該有所警惕，矯正上述問題，以正視聽。

香港的房屋問題是樓價高企，遠超一般市民可負擔水平（病徵），原因是供不應求（病源）。一般市民負擔不起私營房屋，唯有求助於政府，申請公營房屋。當更多人申請公屋時，輪候公屋時間便會增加，令到更多人提早申請公屋，如一些剛畢業的大學生，形成惡性循環（另一病徵）。同一樣的惡性循環亦存在於居屋申請，居屋申請人數增加會令到更多人提早申請居屋，增加抽居屋的次數，從而增加抽中居屋的機會（又一病徵）。

要徹底解決香港的房屋問題，便要對症下藥，增加私營房屋供應。

長遠房屋策略卻把公營和私營房屋新供應比例訂在60：40，偏重增加公營房屋新供應。增加公營房屋供應只可以暫時紓緩上述公屋和居屋的病徵，對樓價影響有限，治標不治本。

我們明白增加房屋供應需時，權宜之計是先增加公營房屋數目，優先幫助最有需要的人。此為短暫措施，將短暫措施當作長遠房屋策略便是藥石亂投，虛耗香港的稀有土地資源。政府應該有所警惕，在增加房屋供應之餘，更要調高私營房屋新供應比例。

延新公務員退休年齡 權宜之計

另一重大決策是人口政策。施政報告第135段明確指出「香港的勞動人口預期於2018年左右開始下降」，此問題既嚴重——影響到香港的整體生產力，又迫切——預期約3年後便會發生。

我們且看看施政報告如何應對這個既嚴重，又迫切的問題。政府決定延遲公務員的退休年齡，但只限於新入職公務員。大部分新入職公務員只會在數十年後才退休，試問只延遲他們的退休年齡又如何能夠防止約3年後便出現的勞動人口下降？

政府當然明白延遲所有公務員的退休年齡才是立竿見影，但這難免對部分公務員有短暫的影響，尤其是等待上位的公務員。面對小部分公務員的反對，政府竟然沒有勇氣迎難而上，最後選擇權宜之計，這又如何令人信服政府有能力、決心和勇氣為香港創出路？

這屆政府希望有所作為，可惜力不從心，缺乏能力、決心和勇氣去解決重大的政治和經濟議題。香港的民主和經濟發展將受到嚴重影響，我們提出警惕責無旁貸。

註：較詳細的論述載於筆者2014年9月26日的文章〈設「有效投票率」 建合法普選制度〉

（刊於《明報》2015年1月26日http://news.mingpao.com/pns/程騰歡﹕《施政報告》的一些警惕/web_tc/article/20150126/s00012/1422209837590）

設「有效投票率」 建合法普選制度

《基本法》第45條規定「行政長官的產生辦法根據香港特別行政區的實際情況和循序漸進的原則而規定，最終達至由一個有廣泛代表性的提名委員會按民主程序提名後普選產生的目標。」

香港於1997年7月1日回歸，經歷四任行政長官「選舉」；首四任行政長官均由小圈子選舉產生，從第一任的400人推選委員會（推委會）到第四任的1200人選舉委員會（選委會），全是小圈子。

行政長官的產生辦法與普選目標不着邊際，主要是因為「循序漸進」的原則不到位。

第一任行政長官人選先由一個400人組成的推委會經提名、選舉產生。400名推委來自四大界別︰（一）工商、金融界；（二）專業界；（三）勞工、基層、宗教等界；（四）原政界人士、香港地區全國人大代表、香港地區全國政協委員的代表。各界別各佔100名推委。

舊有選制難言進步

推委會的提名、選舉程序如下︰得到50名或以上推委提名，便可成為行政長官候選人，然後由400名推委以不記名、一人一票方式選出行政長官人選（人選還須經中央政府任命，才能成為行政長官）。

第二任行政長官的產生辦法與第一任的大同小異，主要分別是把負責推選第一任行政長官的400人推委會擴大至一個800人的選委會，800名選委同樣來自四大界別（與推委會的四大界別基本相同），各界別各佔200名選委。

第二任行政長官候選人的提名門檻相應調整，由至少50名推委提名改為至少100名選委提名。行政長官人選由800名選委選出（同樣是以不記名、一人一票方式），然後由中央政府任命。

第三任行政長官的產生辦法與第二任的一模一樣，不進則退，遑論「循序漸進」。

第四任行政長官的產生辦法只是把選委會由800人擴至1200人，四大界別基本不變，各界別各佔300名選委，提名門檻由至少100名選委提名調整為至少150名選委提名。除此之外，沒有其他改動。

這些小圈子選舉完全沒有普選成分，普選行政長官是否遙遙無期？

這倒也不是，根據人大常委會2007年12月29日的決定︰「2017年香港特別行政區第五任行政長官的選舉可以實行由普選產生的辦法；在行政長官由普選產生以後，香港特別行政區立法會的選舉可以實行全部議員由普選產生的辦法」。

2014年8月31日，人大常委會確定「從2017年開始，香港特行政區行政長官選舉可以實行由普選產生的辦法」和訂下普選行政長官的框架如下︰

一、須組成一個有廣泛代表性的提名委員會，提名委員會的人數、構成和委員產生辦法按照第四任行政長官選舉委員會的人數、構成和委員產生辦法而規定；

二、提名委員會按民主程序提名產生二至三名行政長官候選人，每名候選人均須獲得提名委員會全體委員半數以上的支持；

三、香港特別行政區合資格選民均有行政長官選舉權，依法從行政長官候選人中選出一名行政長官人選；

四、行政長官人選經普選產生後，由中央人民政府任命。

選民未有真正選擇

普選行政長官不再是遙不可及，最快可以於2017年實現。問題是，在人大常委會所訂的框架下，有什麼機制可以令提委會為香港選民提供真正的選擇？如果選民沒有真正的選擇，普選行政長官又有什麼意義？

至於選民是否有真正的選擇，就應該貫徹民主精神，讓他們自己判斷，如果選民認為他們有真正的選擇，便會把票投予他們支持的候選人；如果他們覺得沒有真正的選擇，便會放棄投票，甚至投白票、廢票以示不滿。

換句話說，選民的投票行為可以用來反映他們是否有真正的選擇，有效票愈多，代表愈多選民有真的選擇，這樣的選舉結果才有代表性、認受性；反之，過少的有效票，反映所有候選人都得不到足夠選民支持。一個沒有選民基礎的候選人，是不合適的行政長官人選。

在設計香港的普選制度時，應避免產生沒有選民基礎、不合適的行政長官人選。當然，中央政府可以否決不合適的行政長官人選，但此為極端情況，對一國兩制的影響難以估計，不可以不防範。

要保證香港的普選制度能夠產生有足夠選民基礎的行政長官人選，可以設立「有效投票率」下限，例如有半數以上登記選民投有效票，普選產生的行政長官人選才算有效，否則，選舉便屬無效，提委會須按照人大常委會的框架再提名2至3位候選人參與普選，直至到有半數以上登記選民投有效票為止。

請各方拿出智慧

上文提出的建議，指出在人大常委會的框架下，只要貫徹民主精神，還是有空間建立一個機制，讓香港選民在普選行政長官時享有真正的選擇。這個機制完全符合大常委會的決定，證明以對抗的方法，甚至是非法的手段，來爭取「真普選」不是唯一的途徑。

人大常委會的框架十分嚴格，是反映中央政府在香港實現普選行政長官的憂慮。無論如何，框架還是訂下來，證明中央政府還是有一定決心推行普選。然而，現在還需「經立法會全體議員三分之二多數通過，行政長官同意」，香港才有望於2017年落實普選行政長官。

「上帝關上了一扇門，必然會為你打開另一扇窗」。立法會全體議員、行政長官，請拿出你們的智慧，為香港建立一個合法的普選制度，讓選民有真正的選擇。

（刊於《信報》2014年9月26日http://www.hkej.com/template/dailynews/jsp/detail.jsp?dnews_id=4123&cat_id=6&title_id=715988）

李先知：泛民杯葛政改諮詢 有辣有唔辣，《明報》2014年9月10日
何濼生：人大框架下開創民主出路，《明報》2014年10月5日
趙耀華：討論反對人大框架的各種理由，《明報》2014年10月6日

William Thomson, A Pioneer of Mechanism Design and Fairness

I was introduced to the "uniform rule"[1] by my Professor William Thomson at Rochester in 1991-92 and was immediately fascinated by Sprumont's (1991)[2] characterization of the uniform rule, which shows that it is the only "non-manipulable" (see the next paragraph) allocation mechanism that satisfies Pareto efficiency and anonymity when individuals' preferences are "single-peaked".

Preferences are usually assumed to be convex in economics and single-peakedness is one such assumption. In mechanism design, it is typical to assume that the exact preference of an individual is private information, i.e. unknown to other individuals, including the mechanism designer. Nevertheless, mechanism designers can overcome such an asymmetric information problem by identifying mechanisms that are non-manipulable, i.e. incentives are provided by structured mechanisms to make truth-telling a dominant strategy for all individuals.

While information asymmetry and incentive compatibility are important aspects of mechanism design, a question dear to the heart of the public is whether "fairness" is served by the mechanisms or not. Mechanism designers should not shy way from this question and William has not. William is a pioneer of and has committed his career to mechanism design and fairness.

William recognizes that there is no unique notion of fairness and contributes to several formulations of it, including but not limited to, consistency (the shares allocated to others should not be affected by an individual leaving the group with his allocated share), resource monotonicity, population monotonicity and replacement principle (solidarity is the common theme of the last three formulations).

When William applied the above formulations of fairness to Sprumont's allocation problem, he obtained a number of alternative characterizations of the uniform rule.[3] The central role of the uniform rule in the literature was established by William and has subsequently been reinforced by numerous researches. I am privileged to take part in the formation of the literature.

The uniform rule is now applied to the real world. The Hong Kong Government started to issue iBond[4] in July 2011 and the inaugural issuance was oversubscribed. The HK Government decided to issue a maximum of HK$10 billion[5] iBond before receiving a total of HK$13.16 billion subscription from 155,835 subscribers. The uniform rule was used to allocate the iBond to the 155,835 subscribers as follows:

"[A]mong all the valid applications, those who have applied for 44 units or less will be allocated the full amount of bond applied for. There are a total of 150,869 such applications. In addition, there are 4,966 valid applications that have applied for more than 44 units. Each of them will be allocated 44 units first, and 1,344 of them will be allocated one additional unit of bond based on ballot results."[6]

In the two subsequent issuances of iBond by the HK Government (May 2012 and May 2013), oversubscriptions were received again. The uniform rule remained to be the allocation mechanism in both cases. The fourth issuance of iBond is on the way, and so will be the uniform rule.

William is a pioneer of mechanism design and fairness. One of his babies, the uniform rule, has made its way to the real world. The overdue of the uniform rule manifests that William is way ahead of many others. The dues of his other babies are uncertain. One thing is sure, though. When more of his babies are born, the world will be very different.

[1] See the seventh paragraph for a real-world example illustrating the uniform rule.
[2] Yves Sprumont, "The Division Problem with Single-Peaked Preferences: A Characterization of the the Uniform Allocation Rule," Econometrica, Vol. 59, No. 2 (March 1991), pp. 509-519.
[3] William Thomson, "Consistent Solutions to the Problem of Fair Division When Preferences Are Single-Peaked," Journal of Economic Theory, Volume 63, Issue 2 (August 1994), pp. 219-245; "Resource-Monotonic Solutions to the Problem of Fair Division When Preferences Are Single-Peaked," Social Choice and Welfare, Volume 11, Issue 3 (July 1994), pp. 205-223; "Population-Monotonic Solutions to the Problem of Fair Division When Preferences Are Single-Peaked," Economic Theory, Volume 5, Issue 2 (1995), pp. 229-246; "The Replacement Principle in Economies with Single-Peaked Preferences," Journal of Economic Theory, Volume 76, Issue 1 (September 1997), pp. 145-168.
[4] iBond is an inflation-linked bond, similar to Treasury Inflation Protected Securities (TIPS) in the US.
[5] The exchange rate between US Dollar and HK Dollar is US$ 1 = HK$ 7.8.
[6] See http://www.hkgb.gov.hk/en/news/press_20110726.html.

控開支 促經濟 防財赤

香港政府的財政狀況目前十分健康。2013-14 財政年度的總收入估計為4478 億元，總開支4358 億元，入足敷支，為政府帶來120 億元盈餘，更令財政儲備升至7459億元。

《基本法》第107 條規定「香港特別行政區的財政預算以量入為出為原則，力求收支平衡，避免赤字，並與本地生產總值的增長率相適應」。

政府的財政預算是否符合《基本法》第107 條，不能單憑2013-14 年度（或其他單一年度）的財政表現來定斷。

香港於1997 年7 月1 日回歸中國，《基本法》亦同時生效。回歸初期，香港先後經歷亞洲金融風暴、科網爆破和沙士爆發，經濟大受打擊，政府收入隨之下降，財政赤字先後出現於1998-99 年度（亞洲金融風暴）、2000-01 至2003-04 連續四個年度（科網爆破及沙士爆發）。

嚴控開支 當務之急

面對如此嚴峻的考驗，港府仍能扭轉劣勢，轉赤為盈，令財政儲備自2004-05年度起連續上升，累積至現時的7459 億元，比1997-98年度的年終財政備多2884億元。

如果綜觀1997-1998 至2013-2014共十七個年度的財政數據，政府理應已符合《基本法》第107條中「力求收支平衡，避免赤字」的規定，體現「量入為出」的原則。

然而，政府的財政預算是否完全符合《基本法》第107條，還要看她是否與本地生產總值的增長率「相適應」。

在過去的十七個財政年度，政府總收入和名義本地生產總值分別累計增長59.2%和54.6%，兩者相若；政府總收入可謂與名義本地生產總值的增長率「相適應」，可是兩者卻遠遠低於同期的政府總開支累計增長124.2%，政府總開支實在說不上與名義本地生產總值的增長率「相適應」，有違《基本法》第107條之虞。

上述問題十分嚴重，當務之急是嚴格控制政府開支。財政司司長曾俊華亦意識到問題嚴重，在2014-15 年度《財政預算案》中，他建議削減政府總開支至4209 億元（比去年少149 億元）。此建議符合《基本法》第107條精神。

曾司長的建議成效如何，2014-15 年度《財政預算案》有以下的預測。1997-98 至2014-15 共十八個年度的政府總開支累計增長111.5%，同期的政府總收入和名義本地生產總值分別累計增長52.9%和61.5%；前者依然與後二者有很大的距離，問題尚未解決，司長仍須努力。

如果司長不繼續努力控制開支，政府的財政狀況將會惡化。長遠財政計劃工作小組（長計小組）甚至預測，結構性財政赤字必然會出現。長計小組推算政府的財政狀況於2014-15 至2041-42 年度期間的變化，期間的實質本地生產總值假設為平均每年增長2.8%。長計小組以下的兩個「基本情景」推算值得參考。

根據長計小組的推算，如果政府服務水平按歷史趨勢增長，政府總開支的平均每年增長率為7.5%； 結構性赤字將於七年後（2021-2022 年度）出現，財政儲備更會於之後的十年（2031-2032年度）耗盡，跟着政府便要借貸度日。

長計小組另外推算，如果政府維持現有服務水平不變，政府總開支的平均每年增長率將下降至5.3% ， 結構性赤字延遲至2029-2030 年度才會出現， 財政儲備更可維持至2041-42 年度。

按照長計小組的推算，雖然政府有足夠的財力維持現有服務水平不變，但結構性赤字仍會於2029-2030 年度出現，有違《基本法》第107條。

有見及此，長計小組集中向曾司長建議控制開支、增加收入和平衡收支。另一方面，長計小組卻完全沒有提出促進經濟增長的建議，只作出以下的推算。

假若實質本地生產總值平均每年增長3.1%（ 「基本情景」為2.8%），政府既可保持現有服務水平不變，又能避免結構性赤字出現。

延遲退休 不能治本

在作出上述推算後，長計小組卻指出「經濟的趨勢增長率難以大幅高於3%」。第一，3.1%不是大幅高於3%；第二，在過去五年，香港的實質本地生產總值平均每年增長3.9%，長計小組未免過於保守。

政府應有更闊大眼光，在加強財政管理之餘，還應促進經濟增長，雙管齊下方為上策。以下是一些促進經濟增長的建議：

一、取締退休年齡

隨着香港人口老化，勞動人口預計於2018 年開始減少，拖慢經濟增長。政府已提議延遲退休年齡，但此法治標不治本，任何預設的退休年齡均牽涉年齡歧視，而年齡歧視或其他歧視會妨礙求職、就業、晉升等等，要提升整體人口的生產力，政府應積極消除各種歧視，包括年齡、性別、種族，甚至族群，例如，政府應立法取締退休年齡，而不是把它延遲。

二、調整稅制，鼓勵生產

過去的十七個年度的財政數據顯示，政府收入和盈餘都跟隨經濟增長增加，經濟增長為政府帶來減稅空間。政府應調整稅制，使稅率和經濟增長掛；經濟蓬勃時，稅率自動調低。低稅率鼓勵生產，刺激經濟增長，再創造減稅空間，形成良性循環。

近年政府開支激增，遠超政府收入和經濟增長，有違反《基本法》之虞，長此下去，結構性赤字無可避免。面對如此嚴峻情況，政府不可單靠收緊財政管理，更應盡力促進經濟增長，雙管齊下，方可避免結構性赤字之餘，又不用削減現有服務水平。

 （刊於《信報》2014年5月9日http://forum.hkej.com/node/112742）

「供應主導」的房策謬誤

特區政府於2012 年9 月成立長遠房屋策略督導委員會（ 「長策會」），一年後，長策會於2013 年9 月3 日以《凝聚共識、建設家園》為題，發表第一份「長遠房屋策略諮詢文件」，提出的長遠房屋策略建議，作出為期三個月的公眾諮詢。

近年物業價格和租金不斷上升，現有水平明顯超越市民的負擔能力。早於2010 年11 月，政府已開徵額外印花稅，其後加以強化，並加推其他需求管理措施，但樓價和租金依然高企不下。這說明需求管理只可以暫時穩住樓市，要樓價和租金調整到合乎市民的負擔能力，增加房屋供應還是必須的。但這又談何容易！

第一，政府沒有足夠的土地儲備。短期而言，政府只能有限度地增加房屋供應；長遠而言，政府視土地發展為一項巨大挑戰，房屋供應能否持續增加尚為未知之數。既然如此，樓價和租金又怎會不持續高企？

就算政府真的可以成功發展足夠土地，日後土地儲備充足，增加房屋供應再不成問題，但另一難題卻是，增加房屋供應要到多少才算合適？

高估低估影響大

在這方面，長策會倒是迎難而上，提出一個明確的房屋供應目標。根據它的推算，未來十年總房屋需求應介乎440,000 個至500,000 個單位之間，並建議總房屋供應目標應是中點數的470,000個單位。

長策會先以統計處於2013 年1 月公布的最新家庭住戶推算為基礎，計算出未來十年將有294,000 個住戶淨增長。此為基本情境數目。

長策會進一步採用計量經濟模型進行情境分析，量化住戶組成情況與經濟表現和房屋市場情況的關係。為得到住戶數目淨增長上限，長策會假設實質本地生產總值增長率和空置率於未來十年均較2002至2011年的長期平均數（分別為每年4.5%和5.5%）高1 個百分點。此謂高情境，以高情境算出住戶數目淨增長上限為316,050 個，比基本情境數目高7.5%。

低情境正好與高情境相反，長策會假設實質本地生產總值增長率和空置率於未來十年均較2002至2011年的長期平均數低1 個百分點；用低情境算出的住戶數目淨增長下限為271,950 個，比基本情境數目低7.5%。

要注意住戶數目淨增長上限和下限的中點數是294,000，剛好與基本情境數目相同。中點數和基本情境數目相同，通常只會在線性模型發生。

如果長策會是運用線性模型進行對稱的高低情境分析，再建議採用上限和下限的中點數，便是忽略了中點數和基本情境數目相同的簡單道理，做法多此一舉。情境分析應該是更有意義的。

須知道，任何推算都有可能出錯，亦即是說長策會的推算有可能低估或高估未來十年的總房屋需求。低估總房屋需求的後果是供不應求將會持續，對調整樓價和租金於事無補；高估總房屋需求有可能造成供過於求，過分打擊樓市，產生嚴重的經濟後果。

既然低估和高估總房屋需求都有可能，長遠房屋策略便須有兩手準備。在這方面，情境分析正好大派用場。

其實，高情境可以理解為基本情境低估總房屋需求的情境。因此，政府應根據總房屋需求上限（即500,000 個單位）來發展土地。萬一基本情境（即470,000 個單位）低估總房屋需求，土地發展足應付500,000 個單位，政府依然可以在短期增加房屋供應，應付意料之外的需求。

同一道理，低情境可以理解為基本情境高估總房屋需求的情境。政府應根據總房屋需求下限（即440,000 個單位）來向公營和私營房屋提供土地，以防基本情境高估總房屋需求，造成供過於求。如果實際需求高於總房屋需求下限，只要不高過500,000 個單位，這還是可以應付的。

供應比例不合邏輯

說到底，如果長遠房屋策略以供應主導，充足的土地儲備還是最重要的。長策會的中點數建議未如理想，如果政府根據該建議發展土地，將沒有足夠的土地應付意料之外的需求。 

當然，總房屋需求上限和下限的推算都可能出錯，政府應定期及按有需要時更新推算，盡早糾正錯誤。雖然長策會已建議政府每年更新推算一次，但這是不足夠的，因為樓市和有關政策可在一年內有很大的變化。除了每年定期更新推算一次外，政府應按有需要時作出及時更新。

長策會進一步建議公私營房屋供應比例在未來十年應為6：4。

根據以上分析，樓價和租金遠超市民的負擔能力的原因是私營房屋供不應求，要扭轉這個局面，便要主力增加私營房屋供應。當樓價和租金調整至合乎市民的負擔能力時，公營房屋（出租或自置）的需求便會自然減少。換句話說，主力增加私營房屋供應，可同時解決公私營房屋供求失衡的困局，可說一石二鳥。

相反，主力增加公營房屋供應，只可以暫時滿足部分市民的房屋需求，只要樓價和租金超乎市民的負擔能力，公營房屋需求是無休止的。因此，公營房屋供應於未來十年不應比私營房屋供應為高。

現時的樓價和租金遠超市民負擔能力，主要原因是私營房屋供不應求。長策會建議新的長遠房屋策略應以供應主導是可以理解的，但它的總房屋供應目標建議卻未如理想，當中的情境分析有待改善，上文已提出如何適當運用情境分析。

此外，長策會的公私營房屋供應比例不合邏輯，要扭轉私營房屋供不應求，應主力增加私營房屋供應，主力增加公營房屋供應，只會事倍功半。

（刊於《信報》2013年11月29日http://forum.hkej.com/node/107976）

解除賣地制度中的「勝利者咒」

梁振英政府的首份《施政報告》和首份《財政預算案》先後於1月16日和2月27日發表，相隔不足一個半月。近年來，樓價、租金不斷飆升，令到政府多次以「辣招」打擊樓市。樓價、租金瘋漲背後更深層次的問題是土地持續供應不足。此深層次問題不單止影響民生，更窒礙經濟發展，情況已經十分嚴峻。今屆政府的首要任務是如何提供充足土地滿足市場需求。

這學期，我初次教《香港經濟制度》，認為與選修這門課的學生探討上述問題是合適的。不少學生都知道香港政府是全港土地的唯一供應者，但他們卻不大清楚政府的賣地制度。為此，我着學生參與一個摸擬政府賣地的實驗，讓他們從中認識政府的賣地制度，包括招標和拍賣土地，以及香港獨有的「勾地機制」。這節互動教學用了兩個星期，在《施政報告》發表後不久開始，《預算案》發表前剛完結。

恰巧地，在《預算案》發表後僅僅一天，發展局局長陳茂波突然宣布取消政府沿用多年，稱之為「行之有效」的「勾地機制」。同時，政府決定在2013/14財政年度第一季放棄拍賣土地，以招標方式出售全部土地。

政府以上的兩個決定我和學生都在堂上探討過。哪我們是否和政府所見略同呢？

先從這次互動教學說起。在課堂上，我讓學生透過一個模擬政府招標賣地的實驗，來認識政府的賣地制度。

首先，我跟學生說招標的地皮有一個真正價值，但這個真正價值不會在實驗完畢前揭曉。每位參與實驗的學生只會收到一個估價，有些學生收到的估價比真正價值為高，有些則為低，而這些估價的整體平均值就是真正價值。

為了令到學生明白以上估價和真正價值的關係，我讓他們任意提問，給予他們充份時間了解當中的細節。唯一限制是收到估價的同學不可以直接或間接地交換估價。除此之外，他們可以隨意找沒有收到估價的同學討論。

接着我便向學生講解投標規則，投標以「暗標」形式進行（即入標的同學是不知道其他同學的入標價），價高者得，中標者支付其入標價。這些都是常用的規則，也是政府招標賣地依照的規則。

當同學入標完畢後，我便揭曉他們的入標價和地皮的真正價值。價高者得，入標價最高的同學中標。如果中標價低於真正價值，兩者之差便是中標者的預期利潤；反之，它就是中標者的預期損失。

這次實驗的結果是中標價高於真正價值。雖然中標者在招標投地中「勝」出，但他出價過高，結果是虧本。這現象就是「勝利者咒」。

我對以上的實驗結果並不感到意外。這個實驗我曾經多次用於教學，對象包括主修不同科目的本科生、經濟學碩士生、工商管理學碩士生、修讀工商管理學碩士的行政人員、還有公開講課的聽衆。每次實驗的結果都一樣：中標者以過高的入標價「勝」出，逃不過「勝利者咒」。

言歸正傳，我的目的是要讓學生透過一個互動實驗來認識「勝利者咒」，作為討論政府賣地制度的知識基礎。有了知識基礎後，我首先跟學生討論：招標和拍賣土地兩個機制如何取捨？

我向學生提出一連串的問題。以下是我們的對答：

問：「勝利者咒」是因為中標者出價過高而虧本，是否理性行為？
答：不是。

問：如何理性地入標？入標時應該保守還是進取？
答：入標時進取會出價過高而虧本，保守出價才是理性的。

問：發展商是理性還是非理性的？他們會如何入標？
答：發展商十分精明，他們應該是理性的，會審慎入標。

跟着我向學生解釋招標和拍賣的分別。兩者的主要分別是招標以暗標方式舉行，而拍賣的競投是公開的。因此，拍賣容許競投者在競投過程中揣測對手所掌握的信息、對後市的看法。拍賣的可觀性高，因為觀戰者亦可以同樣揣摸競投者的底牌。在香港，政府土地拍賣有很高的新聞價值，甚至有不少傳媒提供整個土地公開競投過程的即時報導。

然後，我繼續向學生發問。

問：發展商可以在投標過程中揣摸其他發展商的底牌嗎？
答：招標以暗標方式舉行，發展商無從入手。

問：哪一個機制可以幫助發展商在投地時看清後市：招標還是拍賣？
答：兩者之中，只有透過拍賣的公開競投才可以達至以上效果。

問：哪一個機制會令到發展商更積極出價：招標還是拍賣？
答：拍賣可以幫助發展商看清後市，他們應該會更積極出價。

問：賣家應該選用哪個機制：招標還是拍賣？
答：賣家當然希望買家積極出價，選用拍賣是理所當然的。

我跟學生說，如果賣家以為招標中的「勝利者咒」對他們有利，他們是低估了對手。精明的競投者會審慎入標，把「勝利者咒」化為「賣家咒」。聰明的賣家不會選用招標機制，向自己下咒。

問：你們贊成政府招標賣地嗎？
答：不贊成。政府土地是公共資源，市民才是真正的「賣家」，政府選用招標賣地，豈不是向市民下咒！

政府選用招標賣地，不是向自己下咒，而是向市民（真正的賣家）下咒，「賣家咒」變成了「全民咒」。我們的結論十分清楚：「務實為民」【註1】的政府應以拍賣土地為主要賣地機制，盡量避免招標賣地。

我們的結論和政府的決定剛剛相反。政府決定在2013/14財政年度第一季放棄拍賣土地，以招標方式出售全部土地。哪政府又所持甚麼理據？

地政總署署長甯漢豪有這樣的回應：「公開拍賣雖然有一定『可觀性』，不過目前每季以招標形式出售土地更有效的方法，相比起將土地公開拍賣，招標可令發展商更冷靜地競價…」

政府的回應令人莫名其妙。難道精明的發展商還要政府指點如何競價？更甚的是，「發展商更冷靜地競價」只會令中標價下降，影響庫房收入。究竟政府選用招標賣地是「為民」還是「為地產商」？

在比較完招標和拍賣兩種機制後，我向學生介紹香港獨有的「勾地機制」。「勾地機制」是一個比較複雜的制度，我便不再要求學生在堂上跟我即時對答。

基本上，「勾地機制」是在拍賣土地前加入一個「勾地」程序。在「勾地機制」下，政府為每一個財政年度制定一份「勾地表」。「勾地表」列出該財政年度的可供發展土地。如果發展商對「勾地表」内的土地有興趣，他們可以向政府出價申請，此為「勾地」。申請「勾地」的大部份資料是不公開的，如發展商的身份和出價。如果發展商的出價達到政府心目中的「公開市值」（Open Market Value）【註2】八成或以上，申請便會被接納，而成功「勾地」的發展商需要向政府繳付一筆押金。之後，政府便為該地皮安排公開拍賣，以政府接納該發展商的出價為拍賣的第一口價。在拍賣時，如果該發展商或其他發展商承接第一口價，押金便原銀奉還該發展商。

我跟學生說「勾地機制」的設計概念是市場主導。市場主導的好處是在樓價上升時，發展商的「勾地」意欲增加，會更積極「勾地」，增加物業供應；相反地，在樓價下跌時，發展商的「勾地」意欲下降，土地、物業供應便相應減少。因此，市場主導的機制是可以令到樓價較為穩定。

很可惜，政府設計的「勾地機制」十分粗疏。我向學生指出其中兩個缺陷。

第一個缺陷是源於「勾地」申請是不公開的。我着學生想想這和招標中的暗標有什麽關連。他們不用多久便指出暗標衍生出「勝利者咒」，不公開的「勾地」申請便衍生出「勾地者咒」。面對「勾地者咒」，發展商的理性反應是審慎「勾地」，結果出價達不到政府心目中的「公開市價」八成，導致「勾地」頻頻失敗。

在檢討「勾地機制」時，政府只懂得責怪發展商出價過低，卻不懂得自我反省「勾地」程序的設計惹來「勾地者咒」。如果政府懂得對症下藥，又有能力優化「勾地機制」，便不用突然取消沿用多年「行之有效」的「勾地機制」。

第二個缺陷更加顯淺。發展商成功「勾地」其實是免費為政府以八折或更高價包銷土地，而該發展商卻要承受一定的風險。政府設計的「勾地」程序原來是要發展商提供免費午餐，但「世上是沒有免費午餐的」。連這個基本道理都不懂，政府又怎能設計出一個真正有效的市場主導機制。

我對學生說，希望他們不要跟其他人一般見識。「勾地機制」不濟不是因為它是市場主導，而是因為政府不濟，缺乏知識設計出一個真正有效的市場主導賣地機制。

只要我們有一定的知識基礎，上述的兩個缺陷都可以解決。解決方法可以參閱下列的文章：

Ching, Stephen, “Unlocking the Winner’s Curse in the Application List System”, HKCER Letters, Vol. 85, January-March 2006

程騰歡，「完善勾地制 勝恢復賣地」，香港經濟日報，2011年04月18日

Wong, Richard, “How the Application List System Becomes the Winner’s Curse”, YC Richard Wong on the Political Economy of HK and China, 2012-11-01

在課堂上，我和學生以知識為本探討香港的賣地制度，卻發覺政府的知識基礎十分薄弱，所制定的土地政策，有意或無意，惹來「勝利者咒」、「賣家咒」、「全民咒」、還有「勾地者咒」；甚至天真到要發展上提供免費午餐。政府如此無知，受害者卻是擁有公共資源（土地）的市民。如果今屆政府是真的「務實為民」，請在制定政策時，以知識為本，「智中求變」方為正道。

【註1】「穩中求變 務實為民」是梁振英首份施政報告的主題。
【註2】「公開市值」是名不符實；它是一個專業估值，但其估值及估值方法卻是不公開的。

（刊於《信報》2013-04-08http://www.hkej.com/template/dailynews/jsp/detail.jsp?dnews_id=3674&cat_id=6&title_id=589302）

取消勾地不智 樓市後患堪憂

財政司司長曾俊華在2月27日宣讀梁振英政府的首份《財政預算案》。在《預算案》的第二段，曾俊華已開宗明義地表明他是為特首梁振英的第一份《施政報告》內的「一系列涉及六百億元的新政策……提供財政資源，作出全面配合。」

政府面對現實 勾地名存實亡

《施政報告》的一大重點是增加房屋及土地供應。《預算案》作出相應的配合，其中的一個例子是：「在二零一三/一四年度賣地計劃中，我們納入四十六幅住宅土地，總共可供興建約一萬三千六百個單位，其中二十八幅是新增土地。」（見《預算案》第一百段。）

在《預算案》公布後僅僅一天，發展局局長陳茂波突然宣布取消勾地制度，改為由政府主動出售全部土地。陳茂波指出：「自從政府二零一零年引入政府 主動賣地機制，實際上已取回政府土地供應的主導權。事實上，二零一一至一二年度及二零一二至一三年度，政府售出共五十一幅住宅用地，其中由發展商勾出的只 有三幅，政府主動出售的佔四十八幅，超過九成。」

陳茂波所指的「政府主動賣地機制」其實由曾俊華在《2010/11財政預算案》引入，曾俊華當時是這樣說：「在出售政府土地方面，我們認為應維 持以市場主導的勾地表為主要制度，同時亦推行優化措施……會在勾地表內指定數幅市區住宅用地，如未被成功勾出，政府會在未來兩年因應情況安排作公開拍賣或 招標。」（見《2010/11財政預算案》第二十六段。）

曾俊華在往後的兩份《預算案》，即《2011/12財政預算案》和《2012/13財政預算案》，繼續宣稱勾地表為主要賣地制度。

港府後知後覺 勢增樓市震盪

在2010年引入「主動賣地機制」時，記者已立刻質疑會否令到勾地制度名存實亡。本着鍥而不捨精神，記者在過去三年重複追問勾地制度是否名存實亡。事實勝於「語言偽術」，政府終於由陳茂波承認，記者是對的，曾俊華是錯的。

我無意討好記者，更加不是針對曾俊華。我只是想借這一個例子說明一個道理：任何人要求政府在變幻莫測的樓市（或其他大幅波動的投資市場）先知先覺是不切實際的，因為政府通常是不知不覺，而最多是後知後覺。
 
取消以市場主導的勾地制度是否明智？我們要考慮以下的情況：樓市泡沫終有一天會爆破。

現在全部土地改為由政府主動出售，到將來樓市泡沫爆破時，我相信政府起初會無動於衷，繼續主動冷卻樓市，加劇樓價下跌，直至樓市明顯崩潰時，才後知後覺，變為主動救市。
 
改善勾地制 真正市場主導
 
取消勾地制度不會令到政府變得先知先覺，無濟於事。反而政府應該要研究如何完善勾地制度，才可以避免因不知不覺、後知後覺而犯錯，糊裏糊塗地取消勾地制度是不智之舉。

那保留勾地制度就可以令政府先知先覺嗎？單單保留勾地制度是不足夠的，因為勾地制度有缺陷。我們首先要認清勾地制度的缺陷是甚麼，然後才可以對症下藥，提出解決辦法，完善勾地制度，使它成為一個真正以市場主導的賣地制度，政府便可以免於落後形勢。

如果政府有心提供足夠而不過多的土地給市場，便要盡力完善勾地制度，解決方法可以參考以下的文章：

Ching, Stephen, "Unlocking the Winner's Curse in the Application List System", HKCER Letters, Vol. 85, January-March 2006

程騰歡，「完善勾地制 勝恢復賣地」，香港經濟日報，2011年04月18日

Wong, Richard, "How the Application List System Becomes the Winner's Curse", YC Richard Wong on the Political Economy of HK and China, 2012-11-01 

（刊於《香港經濟日報 》2013-03-05http://www.hket.com/eti/article/1067cf00-0cf1-442b-8435-d0506f07f076-482399）