「供應主導」的房策謬誤

特區政府於2012 年9 月成立長遠房屋策略督導委員會（ 「長策會」），一年後，長策會於2013 年9 月3 日以《凝聚共識、建設家園》為題，發表第一份「長遠房屋策略諮詢文件」，提出的長遠房屋策略建議，作出為期三個月的公眾諮詢。

近年物業價格和租金不斷上升，現有水平明顯超越市民的負擔能力。早於2010 年11 月，政府已開徵額外印花稅，其後加以強化，並加推其他需求管理措施，但樓價和租金依然高企不下。這說明需求管理只可以暫時穩住樓市，要樓價和租金調整到合乎市民的負擔能力，增加房屋供應還是必須的。但這又談何容易！

第一，政府沒有足夠的土地儲備。短期而言，政府只能有限度地增加房屋供應；長遠而言，政府視土地發展為一項巨大挑戰，房屋供應能否持續增加尚為未知之數。既然如此，樓價和租金又怎會不持續高企？

就算政府真的可以成功發展足夠土地，日後土地儲備充足，增加房屋供應再不成問題，但另一難題卻是，增加房屋供應要到多少才算合適？

高估低估影響大

在這方面，長策會倒是迎難而上，提出一個明確的房屋供應目標。根據它的推算，未來十年總房屋需求應介乎440,000 個至500,000 個單位之間，並建議總房屋供應目標應是中點數的470,000個單位。

長策會先以統計處於2013 年1 月公布的最新家庭住戶推算為基礎，計算出未來十年將有294,000 個住戶淨增長。此為基本情境數目。

長策會進一步採用計量經濟模型進行情境分析，量化住戶組成情況與經濟表現和房屋市場情況的關係。為得到住戶數目淨增長上限，長策會假設實質本地生產總值增長率和空置率於未來十年均較2002至2011年的長期平均數（分別為每年4.5%和5.5%）高1 個百分點。此謂高情境，以高情境算出住戶數目淨增長上限為316,050 個，比基本情境數目高7.5%。

低情境正好與高情境相反，長策會假設實質本地生產總值增長率和空置率於未來十年均較2002至2011年的長期平均數低1 個百分點；用低情境算出的住戶數目淨增長下限為271,950 個，比基本情境數目低7.5%。

要注意住戶數目淨增長上限和下限的中點數是294,000，剛好與基本情境數目相同。中點數和基本情境數目相同，通常只會在線性模型發生。

如果長策會是運用線性模型進行對稱的高低情境分析，再建議採用上限和下限的中點數，便是忽略了中點數和基本情境數目相同的簡單道理，做法多此一舉。情境分析應該是更有意義的。

須知道，任何推算都有可能出錯，亦即是說長策會的推算有可能低估或高估未來十年的總房屋需求。低估總房屋需求的後果是供不應求將會持續，對調整樓價和租金於事無補；高估總房屋需求有可能造成供過於求，過分打擊樓市，產生嚴重的經濟後果。

既然低估和高估總房屋需求都有可能，長遠房屋策略便須有兩手準備。在這方面，情境分析正好大派用場。

其實，高情境可以理解為基本情境低估總房屋需求的情境。因此，政府應根據總房屋需求上限（即500,000 個單位）來發展土地。萬一基本情境（即470,000 個單位）低估總房屋需求，土地發展足應付500,000 個單位，政府依然可以在短期增加房屋供應，應付意料之外的需求。

同一道理，低情境可以理解為基本情境高估總房屋需求的情境。政府應根據總房屋需求下限（即440,000 個單位）來向公營和私營房屋提供土地，以防基本情境高估總房屋需求，造成供過於求。如果實際需求高於總房屋需求下限，只要不高過500,000 個單位，這還是可以應付的。

供應比例不合邏輯

說到底，如果長遠房屋策略以供應主導，充足的土地儲備還是最重要的。長策會的中點數建議未如理想，如果政府根據該建議發展土地，將沒有足夠的土地應付意料之外的需求。 

當然，總房屋需求上限和下限的推算都可能出錯，政府應定期及按有需要時更新推算，盡早糾正錯誤。雖然長策會已建議政府每年更新推算一次，但這是不足夠的，因為樓市和有關政策可在一年內有很大的變化。除了每年定期更新推算一次外，政府應按有需要時作出及時更新。

長策會進一步建議公私營房屋供應比例在未來十年應為6：4。

根據以上分析，樓價和租金遠超市民的負擔能力的原因是私營房屋供不應求，要扭轉這個局面，便要主力增加私營房屋供應。當樓價和租金調整至合乎市民的負擔能力時，公營房屋（出租或自置）的需求便會自然減少。換句話說，主力增加私營房屋供應，可同時解決公私營房屋供求失衡的困局，可說一石二鳥。

相反，主力增加公營房屋供應，只可以暫時滿足部分市民的房屋需求，只要樓價和租金超乎市民的負擔能力，公營房屋需求是無休止的。因此，公營房屋供應於未來十年不應比私營房屋供應為高。

現時的樓價和租金遠超市民負擔能力，主要原因是私營房屋供不應求。長策會建議新的長遠房屋策略應以供應主導是可以理解的，但它的總房屋供應目標建議卻未如理想，當中的情境分析有待改善，上文已提出如何適當運用情境分析。

此外，長策會的公私營房屋供應比例不合邏輯，要扭轉私營房屋供不應求，應主力增加私營房屋供應，主力增加公營房屋供應，只會事倍功半。

（刊於《信報》2013年11月29日http://forum.hkej.com/node/107976）