在剛公布的《財政預算案》內，財政司長曾俊華宣布2015年的450億元投資收益已撥入房屋儲備金，此舉被評為製造2015/16年度盈餘下降至 300億元的假象。此批評未免流於膚淺。其實曾司長已在財政預算案第159段表明，2015/16年度政府收入較原來預算低4.2%，主要反映為450億元房屋儲備金撥備的安排。况且政府早在2014年12月設立房屋儲備金，並把2014年的270億元投資收益撥入，已有先例可尋（房屋儲備金現已滾存至 740億元）。
策略有重大缺失 政府吃力不討好
設立房屋儲備金的目的是為房委會提供資金，讓房委會能夠達到長遠房屋策略的要求。根據最新的推算，房委會要為政府在2016/17至2025/26年度10年期提供28萬個公營房屋單位。房委會原本有約700億元儲備，但預計會在2020年3月下降至160億元，實在需要政府注資。政府設立房屋儲備金，是未雨綢繆。現屆政府視房屋政策為重中之重，亦願意投入巨大資源。很可惜，長遠房屋策略有重大缺失，令到政府吃力不討好。
讓我們回顧政府如何制定長遠房屋策略。香港的房屋問題是樓價遠遠超出一般市民的負擔能力，原因是房屋供不應求。這一點政府是明白的。在制定長遠房屋策略時，政府先推算未來10年房屋需求，而政策的目標是為未來10年房屋需求提供足夠的單位。這一點我不敢苟同。政策的目標不應着重未來單位供應的數目，而應把增加未來房屋供應定為大方向，目標應定為令到樓價回落至可負擔水平（市民的入息中位數可用來量 度樓價是否在可負擔水平）。
如果政府採用令樓價回落至可負擔水平為政策目標，便不會錯誤地把公營房屋供應和私營房屋供應比例定為6：4。樓價過高是病徵；病因是私營房屋供不應求。要注意，樓價過高令到負擔不起私營房屋的市民轉向公營房屋，增加公營房屋需求（這是另一病徵，不是病因）。長遠房屋策略偏重增加公營房屋供應，是針對第二個病徵，治標不治本。對症下藥方可治標治本，做法是主力增加私營房屋供應，例如把公私營房屋供應比例改為4：6。
主力增加私營房屋供應會更有效令樓價回落，讓更多市民可負擔私樓，轉回私營房屋市場，減輕公營房屋壓力，實在是一石二鳥。
現時香港的整體置業率低於60%，把公私營房屋供應比例定為4：6方可改善置業率。提升置業率可穩定社會（下文有較詳細論述）。經過今年年初二凌晨在旺角發生的暴力事件，政府應該調整政策，重新提倡維持香港繁榮安定，把穩定社會放在首位。長遠房屋策略應隨之而調整，把提高置業率定為政策目標。
令樓價回落至可負擔水平和提高置業率兩個政策目標是沒有牴觸的。以香港目前的情况，如把公私營房屋供應比例改為4：6，既可更有效地令樓價回落，又可以提高置業率。一般而言，這兩個政策目標是可以共存的。一方面，政府可以用房屋供應（特別是私營房屋供應）影響樓價；另一方面，政府可以調整公私營房屋供應比例，提高置業率。
以上建議的房屋政策還有其他好處。第一，可負擔的樓價給予「無殼一族」「上車」機會。香港的土地資源十分有限，加上開發土地需時。一個側重增加公營房屋供應的房屋政策，無可避免地限制私營房屋供應的增長。香港現時樓價仍是高不可攀，「無殼蝸牛」「上車」無望。住屋是基本生活需要，無能力負擔私樓的市民唯有申請、入住公屋。雖然公屋可解決基本住屋需要，但它卻不能給予「上車」希望。長遠房屋策略涉及巨大資源，但政策着重基本住屋需求，忽視提供「上車」希望。沒希望便容易不滿，政府得不到民心，是有原因的，怪不得他人。
第二，提高置業率令到個人利益和社會利益更趨一致。「無殼一族」可能不介意社會短期動蕩，因動蕩令到樓價波動，製造入市機會，讓他們有機會「上車」。已「上車」人士卻不希望社會不穩，房屋可能是他們 最大的資產，樓價下跌對他們影響很大。如果他們還在供樓，隨着樓價大幅下滑，他們的物業隨時變為負資產。另外，社會不穩影響生計，他們有機會淪為失業大 軍。到時他們既供不起樓，還要「貼錢」賣樓，好些人就此被迫走上燒炭之路。這不是危言聳聽，只是重溫13年前沙士給我們上的一課。所以置業率愈高，便愈多市民支持社會穩定；穩定是社會繁榮的先決條件。
知錯能改 善莫大焉
第三，以增加私營房屋供應調整樓價和提高置業率不會增加政府開支。政府大可把房屋儲備金回撥，讓自己有更多的資源應付其他的挑戰。但在應付其他挑戰時，政府應緊記以下教訓：勇於承擔是不足夠的，制訂政策不能粗疏，事倍功半的政策往往是因為有勇無謀。政策不能真正幫助市民，便得不到民心，怨天尤人無補於事。知錯能改，善莫大焉！
供應主導的長遠房屋策略讓政府側重增加公營房屋供應；但此政策治標不治本，樓價仍然遙不可及。要對症下藥，政策的目標應修正為（1）令樓價回落至可負擔水平和（2）提高置業率。在新的政策目標下，政府應盡力增加私營房屋供應，令樓價回落，讓「無殼一族」有能力「上車」，從而提升置業率。高置業率有利促進社會繁榮安定。另一方 面，公營房屋供應不需大幅增加，政府大可把房屋儲備金撥回，應付其他挑戰。
（刊於《明報》2016年2月29日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20160229/s00012/1456682982031）
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