一人一屋 港人住港

香港政府快將換屆。特首選舉在下周日（3月26日）舉行，新特首由1194名選委選出。現屆政府視房屋問題為重中之重，先後制定「長遠房屋策略」和推出多項「需求管理」措施（俗稱「辣招」）。很可惜，事與願違，這些政策無法冷卻樓市，樓價不斷升破歷史高位；香港樓市更連續7年被列為「全球最不能負擔」（可參閱Demographia「中位數倍數」）。無論誰當上新特首，必須實事求是，承認過去房屋政策無效，汲取教訓，重訂房策，令到樓價回落至可負擔水平，方可徹底解決香港的房屋問題。

盼新特首把私樓供應發揮最大效用

下一任特首不需完全否定現有房策。「長遠房屋策略」的大原則是增加供應，此大原則適用於新房策；新房策的目的是令樓價下降至可負擔水平。「長遠房屋策略」卻十分粗疏，它只定下一個10年總供應量，而這個總供應量不分單位大小、不分公（屋）私（樓）。近年來，私樓單位愈建愈小，是因為樓價愈來愈高，買家只可負擔更小的單位。單位面積縮小後，單位數目自然增加，但總樓面面積卻沒有增加。現屆政府不斷強調成功增加私樓單位數目，但這只是表面的，下一任特首應引以為鑑。

同樣地，私樓供應和公屋供應不能混為一談。樓價不能負擔是因為私樓供不應求，對症下藥是增加私樓供應，樓價才會下跌。相反，增加公屋供應治標不治本；但香港土地有限，多建公屋便意味少建私樓，造成反效果。「長遠房屋策略」沒有考慮到此反效果，把公屋、私樓的供應目標比例定為6：4，以為主力增建公屋，便可解決香港的房屋問題；而事實是香港的樓價愈來愈不能負擔。由於政治考慮，下一任特首很可能仍然堅持多建公屋，但希望她／他設法把有限的私樓供應發揮最大的效用。

建議政府賣地加「一人一屋」條款

香港的土地有限，不可能把可發展的土地都用作房屋用途，也不可能把所有房屋土地興建私人住宅。當私人房屋土地供應增加有限時，下一任特首應設法令新增的土地發揮最大的效用。做法是跟從「買家印花稅」和「較高印花稅」（「雙辣招」）的大原則，分別是減低港外需求和投資需求。要強調的是，雖然以下建議用上「雙辣招」的大原則，但實際做法是天淵之別。

建議是政府在賣地時加入以下條款：當單位開售時，如果買家是非香港永久居民或已經擁有一個住宅單位，他們在購入單位後便要繳付該單位的「應課差餉租值」（註；「應課差餉租值」由差餉物業估價署根據以下方法估計：假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租）。如果買家已經擁有另一個住宅單位，此單位便被視作出租物業，繳付「應課差餉租值」正好抵消租金收入，大大減低投資意欲；如果該單位沒有出租，「應課差餉租值」便成為空置稅，同樣有效地減低投資意欲。同一道理，向非香港永久居民徵收「應課差餉租值」便能有效地減低港外需求。

如果買家是香港永久居民和沒有擁有其他住宅單位，他們便不需繳付「應課差餉租值」。如果此類買家同時購入多個單位，便不符合「沒有擁有其他住宅單位」的條件，他們只能聲明其中一個單位為自住單位，免交「應課差餉租值」，其他同時購入的單位一律要繳付「應課差餉租值」，堵塞現時「較高印花稅」的漏洞。

另一點要注意，如果此類買家當時只購入一個單位，而日後購入其他住宅單位後，他們便不再符合「沒有擁有其他住宅單位」的條件，即在購入其他住宅單位後，之前一個單位便需要繳付「應課差餉租值」。此舉是避免把之前一個單位作為投資用途。

以上設計可歸納為一個原則：一人一屋，港人住港。

可堵塞現時漏洞

現屆政府以為「適度有為、迎難而上」，對樓市一再「加辣」，其實是藥石亂投，其間樓價連續創新高。以上建議可幫助下一任特首準備退市（撤辣），因「應課差餉租值」可有效地減低投資和港外需求，可用來代替「較高印花稅」和「買家印花稅」；「應課差餉租值」更可堵塞現時「較高印花稅」的漏洞。在開始退市時，下一任特首應該保留「額外印花稅」，因撤銷「額外印花稅」可能讓「一人一屋」買家有機會藉短期投機買賣圖利。

因投資和港外需求受到抑制，「一人一屋」的售價理應比有投資成分的私樓低，這便可令樓價下跌。「一人一屋」卻不會為樓市帶來太大的衝擊。「一人一屋」的限制比居屋少，例如「一人一屋」沒有入息限制，買家只要是香港永久居民和沒有擁有其他住宅物業，便不用繳付「應課差餉租值」；此類買家甚至可以把「一人一屋」出租，也不用繳付「應課差餉租值」。居屋的30%折扣已經造成求過於供，「一人一屋」的售價折扣更小，估計不會超過20%。「一人一屋」並不是急進建議，下一任特首大可盡量在賣地時引入「一人一屋」條款，方可有效地令樓價下降。

如何退市 下任特首一大挑戰

約5年前，現屆政府已經意識到房屋問題是重中之重；下一任特首面對的房屋問題更嚴重。5年前的樓價已是「極度不能負擔」，而現時的樓價比5年前更不能負擔（請參閱Demographia）。現屆政府藥石亂投，引入不少「辣招」，如何退市已是下一任特首的一大挑戰。更大的挑戰是如何大幅增加房屋供應、如何分配公屋和私樓的供應，還有如何令有限的私樓供應發揮最大的效用。且看下一任特首如何應付這些挑戰。

註：公司是「非香港永久居民」，所以公司買家需要繳付「應課差餉租值」
 
（刊於《明報》2017年3月20日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170320/s00012/1489947746537）

實事求是 重定房屋政策

現屆政府的最後一份施政報告在1月18日發表。無論是第一份施政報告或最後一份，現屆政府一直正確地把香港的房屋問題定為重中之重，其間制定《長遠房屋策略》，增加土地和房屋供應，還推出和加強多項需求管理措施，減少海外、投資和炒賣需求。政府的努力是有目共睹、無庸置疑的。

努力還努力，房屋政策是否有效應基於客觀標準。香港房屋的根本問題是樓價遠超可負擔水平，原因是私營房屋供不應求。當樓價「高不可擔」時，市民便轉向公營房屋，申請公屋、居屋，延長公屋輪候時間和減低居屋中籤機會。相反地，假如樓價回落至可負擔水平，公屋、居屋的需求便會相應減少，減輕建造公營房屋的壓力。因此，房屋政策有效與否取決於樓價是否可負擔。

政府應檢討政策為何無效

現屆政府在2012年7月1日開始。2012年6月的私人住宅售價指數是205.1（註1），而最近公布的指數是306.6（2016年11月），升幅約50%。之前樓價已是過高，現在樓價再升一半，現行房屋政策明顯無效。實事求是的政府應該檢討政策為什麼無效，而不是自吹自擂，硬說自己的政策已「有效」地令樓價升幅放緩。

當然，如果市民的入息升幅高於樓價，現行房屋政策還是有效的。2012年第2季的住戶每月入息中位數是20,600元（註2），而2016年第3季的數字為26,000元，升幅僅26%，只及樓價升幅約一半。單說「樓價升幅放緩」意義不大，樓價升幅應相對於入息升幅；只有在樓價升幅低於入息升幅時，可負擔水平才有改善。

更直接的數據是Demographia編製的樓價中位數相對入息中位數的倍數（簡稱「中位數倍數」）。根據2012年第3季數據，香港的中位數倍數是13.5（註3），而最新的數字為18.1（基於2016年第3季數據），升幅高於30%。根據Demographia的調查，香港已是連續7年錄得全球最高中位數的城市，去年的倍數（19）亦是紀錄最高的倍數。在現行房屋政策下，香港的樓價愈來愈不可負擔已是鐵一般事實，下一屆政府一定要正視此問題。

現政府好大喜功 吃力不討好

到底現行房屋政策出了什麼問題？現行房屋政策主要分為長遠房屋策略和多項需求管理措施。長遠房屋策略以供應主導，目標是為未來10年提供46萬個住宅單位，而公營房屋和私營房屋的比例定為6：4。樓價愈來愈不可負擔是因為私營房屋供不應求，最簡單直接的解決方法是主力增加私營房屋供應；現屆政府卻好大喜功，主力增建公營房屋，到頭來吃力不討好，受害的卻是「無殼蝸牛」。下一屆政府應引此為鑑，制訂到位的政策，才可改善樓價不可負擔的問題。

多項管理需求措施包括2012年10月27日推出的買家印花稅（「買印」），同日加強額外印花稅（「額印」），還有2013年2月23日推出和2016年11月4日加強「較高印花稅」（「高印」）。「買印」、「額印」、「高印」分別減低海外、炒賣、投資需求，但它們卻同時令到海外、炒賣、投資業主「惜售」，減少供應（註4）。需求和供應同時減少，互相抵消，所以這些需求管理措施作用有限。下一屆政府在限制海外、炒賣和投資需求時，應考慮和避免以上「負」作用，制訂到位的措施。

無論是長遠房屋策略，或者是多項需求管理措施，現行房屋政策皆不到位。下一屆政府應該重定房屋政策，把政策目標定為令樓價回復至可負擔水平。樓價可負擔才可讓人置業，住得較寬敞，達至安居樂業，亦可減少公營房屋需求，一石二鳥。

註1：私人住宅售價指數由差餉物業估價署編製（1999年＝100）

註2：住戶每月入息中位數由政府統計處編製

註3：Demographia界定中位數倍數5.1或以上已代表樓價「極度不可負擔」

註4：〈樓市用錯藥 降溫需換藥〉一文有較詳細解釋（《明報》2016年12月21日）

◆給特首參選人的試卷——特首選舉政綱評析系列

◆問特首參選人：如何避免重蹈覆轍，重定有效的房屋政策，令樓價回復至可負擔水平，讓廣大市民安居置業，珍惜香港如自己的家？

（刊於《明報》2017年2月3日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170203/s00012/1486058552482）

房子不是用來炒的

去年12月16日閉幕的中央經濟工作會議，對中國房地產指出「要堅持『房子是用來住的，不是用來炒的』的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落」。會議進一步指出「房子不是用來炒的」，包括「嚴格限制……投資投機性購房」：「要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。」

在經濟學中，房子擁有雙重特性，它既是投資品，又是消費品，而獨特之處更是生活必需品。這些特性存着根本的矛盾，難以化解。作為生活必需品，政府希望運用市場提供容易負擔、價格穩定的住房；另一方面，作為投資品，房價容易受到各種政策、經濟表現、利率、匯率、金融市場狀况、市場預期種種因素影響。在衆多因素影響下，房子的資產價值難免有波幅。政府沒有足夠能力同時應付衆多因素，穩住房價。

以上的分析說明政府在房地產政策上一定要取捨。要市場提供價格穩定的住房，房子不可以是投資品，即「房子不是用來炒的」。「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位為房地產政策立下清晰目標。有了清晰目標後，下一步是如何制訂、落實適當的政策，令房地產「去投資化」。

可考慮引入「房炒稅」 減投機意欲

在金融學中，資產價值取決於資產的將來收益（註1）；房子投資的主要將來收益是租金。制訂「房子不是用來炒的」的政策可考慮引入「房（防）炒稅」。「房炒稅」與租金掛鈎，抵消租金收益，令房子投資失去主要收益，大大減低投資投機意欲，房子便成不了投資品。

落實「房炒稅」要注意一點：「房炒稅」不宜與個別房子所收租金直接掛鈎。直接掛鈎給予房東極大誘因盡量壓低租金，巧立名目向租客收取各項收費，如按金、鑰匙金、水電費、管理費、維修費等等不能盡錄，目的是逃避「房炒稅」，令「房炒稅」失去效用。

因此，「房炒稅」只宜間接與房子應得租金掛鈎。房子應得租金估算可參考香港特區差餉物業估價署應課差餉租值的做法。應課差餉租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租」（註2）。香港早於1845年開徵差餉，差餉物業估價署有豐富經驗估算應課差餉租值，相關技術已經十分成熟。

要落實「房子是用來住的」的堅持，本地戶籍（本戶）居民可獲免徵「房炒稅」，而免徵只限一套房子。即是說，如果本戶居民擁有多於一套房子，除了免徵的一套房子外，其餘的房子一律要繳交「房炒稅」。其餘的房子可視作出租房子或空置房子，出租房子是投資品，「房炒稅」正正為此而設，防止房子成為投資品。至於空置房子，「房炒稅」的作用是空置稅，同樣有效地令房地產「去投資投機化」。以上財稅政策，大致可「支持合理自住購房」。

應因地制宜 切忌一刀切

以下探討實施「一套免徵」的一些技術細節。「一套免徵」宜以個人為單位。如果「一套免徵」以家庭為單位，為了逃避「房炒稅」，有些伴侶會選擇不結婚或假離婚。這些行為影響組織家庭、養兒育女，長遠對社會、人口結構有不良影響。以個人為單位亦可讓父母為子女預購自住房子，和「房子是用來住的」沒有牴觸。就算有家庭利用個人「一套免徵」購房子投資投機，「房炒稅」仍能嚴格限制投資投機性購房數目於該家庭本戶成員人數內。况且房地產市場應容許有限度投資，才可符合實際需要——總有一些（本戶或非本戶）居民要租房子住。

另一問題是「一套免徵」應否適用於非本戶居民？首先，非本戶居民絕不能跟本戶居民享有同等的「一套免徵」待遇。把同等待遇給予非本戶居民將引入龐大的外地投資需求，有違「房子不是用來炒的」的原意。但一些非本戶居民，如學生、僱員、企業家，有實際居住需要，對他們一律徵收「房炒稅」便有違「要支持合理自住購房」，所以他們應享有一定程度的「一套免徵」，例如「一套半徵」（他們有一套房子可獲免徵一半「房炒稅」），又例如「免徵」／「半徵」以家庭而不是個人為單位。這些中間落墨方案應因地制宜，切忌一刀切，可按不同情况而制訂合適的政策。

去投資投機化 房價得以穩定

如果將「房子是用來住的，不是用來炒的」解讀為「政策要支持合理自住購房，嚴格限制……投資投機性購房」，引入「房炒稅」便能嚴格限制投資投機性購房。房地產「去投資投機化」後，不會再有泡沫和大起大落，房價得以穩定。房地產投資投機需求減少後，房價隨之回落，變得更可負擔（註3）。穩定和可負擔的房價，加上「一套免徵」，便能「支持合理自住購房」。要實現「房子是用來住的，不是用來炒的」的堅持，可考慮為「房炒稅」（和「一套免徵」）立法。

雞年剛至，金雞報曉，意味天將明，象徵由黑暗到光明。「房子是用來住的，不是用來炒的」為雞年報曉，房地產將「去投資投機化」，房價不再大起大落，自住購房重現光明。謹此祝願大家置業安居、建家立業！

註1：將來資產重售價或會影響現時資產價值，但將來資產重售價還是取決於資產的將來收益

註2：www.rvd.gov.hk/tc/faqs/rates.html

註3：配合土地政策更能事半功倍

（刊於《明報》2017年1月30日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170130/s00012/1485712048558）

樓市用錯藥 降溫需換藥

樓價不可負擔的問題已困擾香港多年。政府亦不敢怠慢，連番出招，就像早前調高和劃一非首次置業買家從價印花稅至15%（這些措施統稱為「辣招」）。類似「辣招」近年不少，全是由從價印花稅演化出來。雖然政府「辣招」多多，但樓價仍然高企不下。究竟政府是迎難而上、適度有為，還是藥石亂投？本文的目的是檢討和分析近年政府種種「辣招」，然後提出替代建議，以供參考。

長期以短期措施應付樓價高企

政府以往的印花稅措施比較簡單，只有從價印花稅一種。調高印花稅便成為打擊樓市的一大措施。在調高印花稅時，政府一貫把它說成是「短期措施」。事實上，自1988年4月1日起，政府只有提高而從未調低過從價印花稅稅率（註1）。政府長期以短期措施應付樓價高企問題，難怪香港樓價一路升多跌少。

政府在2010年11月20日開徵額外印花稅（額印），簡單的從價印花稅制自此變得複雜。起初，「額印」向兩年內同一物業買賣徵收5%至15%稅率。後來，政府於2012年10月27日「加辣」，把徵稅年期由2年增至3年和調高稅率至10%至20%。「額印」的目的是打擊短期買賣，藉此減低投機需求；但「針無兩頭利」，「額印」亦同時減低短期供應，因「額印」提供誘因，令業主把2至3年內購入物業轉售為租。需求和供應同時減少，互相抵消。因此，「額印」對樓價壓力有限，主要作用是令成交量下跌。

在「額印」「加辣」同日，政府亦開徵買家印花稅（買印）。「買印」向買家徵收15%印花稅，而香港永久居民可獲豁免。此舉的目的是減低海外需求，但也無可避免地減少供應。非香港永久居民業主會變得「惜售」，因他們將來購入物業需要繳付「買印」。同樣地，需求和供應同時減少，互相抵消，「買印」和 「額印」的作用相似。

辣招對成交影響大於樓價

另外，政府在2013年2月23日引入「較高印花稅」（高印），向非首次置業買家徵收雙倍從價印花稅，「高印」稅率高達8.5%。政府在2016年11月4日「加辣」，調高和劃一「高印」稅率至15%。雖然「高印」可以減低投資需求，但持有一個物業以上投資者會因一賣一買多繳稅款而「惜售」，供應隨之減少。

綜合以上分析，「額印」、「買印」和「高印」三「辣招」其實有辣有不辣，對成交影響大於樓價，所以「加辣」令成交銳減，卻不能有效地阻止樓價上升。

上述分析是較基本的經濟分析，更全面的經濟分析需要考慮市場如何預期政府未來會否「加辣」，甚至「減辣」。市場的預期是不可觀察的，我們只能大膽假設、小心分析，然後讓讀者自行判斷是否合理。

政府一方面認定從價印花稅是短期需求管理措施，但自1988年4月1日起從未調低過從價印花稅，已經超過28年。因此，我們假設市場預期將來從價印花稅是有加無減。

在2010年底，從價印花稅已實踐超過22年，事實證明效果不佳；政府卻在此時「加辣」，引入「額印」。約兩年後（即2012年底）「額印」開始失效，但政府仍然執迷不悟，為「額印」「加辣」和引入「買印」。「雙辣」（「加辣」後的「額印」和新的「買印」）失效更快，數月後（即2013年初）政府便要另外引入「高印」。這些所謂「辣招」明明對樓價無效，政府卻自以為「迎難而上」，繼續「適度有為」地「加辣」，在一個多月前為「高印」「加辣」。政府從沒汲取教訓，不斷地重複錯誤。我們可假設市場預期印花稅「辣招」有加無減。

一再加辣 不斷證明自己無知

市場預期印花稅和「辣招」有加無減有什麼意義？政府罔顧這些措施無效的事實，一而再再而三「加辣」，只是不斷向市場證明自己無知。每一次「加辣」只會令市場更相信政府對樓價無計可施，也想不到其他有效措施，市場便預期樓價繼續上升。在此預期下，買家追價、需求增加、業主「惜售」、供應減少、樓價上升，應驗市場預期。

政府頻頻出招、「辣招」多多，其實是藥石亂投。既然用錯藥，解決的方法不是加藥或減藥，而是換藥。印花稅和「辣招」的「負」作用是減少供應，換藥的目的是避免「負」作用，甚至是轉負為正，增加供應（註2）。

我的建議是向持有一個以上物業投資者（註3）和非香港永久居民業主徵收「超差餉」，「超差餉」等同現時應課差餉租值。應課差餉租值由差餉物業估價署評估，該租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租」（註4）。現時差餉為應課差餉租值5%，即「超差餉」是20倍差餉。「超差餉」可減少投資需求和海外需求，因投資者和海外買家需要每年繳付20倍差餉。

「超差餉」可同時增加供應，由於持有一個以上物業投資者和非香港永久居民業主需要每年繳付「超差餉」（即20倍差餉），但只要他們出售單位，便能避免繳付「超差餉」。「超差餉」不單沒有「辣招」的「負」作用，它還能轉負為正，在減少需求同時增加供應。

政府應立即停藥換藥

政府一方面把增加印花稅定為短期需求管理措施，但印花稅長期（超過28年）有加無減，可見政府目光如何短淺。政府近年更變本加厲，把簡單的印花稅制化為多種「辣招」，「辣招」其實對樓價「不辣」，明顯是用錯藥。政府現在應該立即停藥和換藥，停藥是把印花稅回復至最低水平，而換藥是引入「超差餉」，減少需求和增加供應，才能有望令高企樓價下跌。

註1：請參閱〈印花稅收費——不動產買賣或轉讓：由1988年4月1日至2010年3月31日〉

註2：以下的建議受郭國全先生啓發

註3：香港永久居民投資者的自住單位可獲豁免

註4：www.rvd.gov.hk/tc/faqs/rates.html

（刊於《明報》2016年12月21日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20161221/s00012/1482257205133）

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從包剪揼中領略制訂政策要訣

前幾天小兒子問我數學功課。題目如下：有3顆骰子（A、B、C），它們的6面分別為（A）1、1、5、5、9、9，（B）2、2、6、6、7、7和（C）3、3、4、4、8、8；2人各選一顆骰子，然後擲骰，點數較大者為勝。問題是應該「先下手為強」還是先禮後兵，讓對方先選？

以上其實是一道經典或然率謎題，名為「非傳遞骰子」（non-transitive dice）。「股神」巴菲特曾裝作紳士，讓他多年的橋牌拍檔Sharon Osberg在此局中「優先」選擇，令她中計。「股神」也試過向微軟的蓋茨重施故技，蓋茨到底精明過人，沒中巴菲特的計，反過來要「股神」先選。有興趣的讀者可在網上延伸閱讀，弄清楚其數學分析和讀一點相關討論，增長知識。

本文無意重複網上的數學分析和討論，只是以「非傳遞骰子」帶出傳統經濟學和對策論（game theory）的基本分別，從而說明對策論的一些用途。

傳統經濟學的缺失

傳統經濟學的原則是選擇愈多愈好，原因是理性的人可從眾多選擇中挑出最好的；當選擇增加時，更好的選擇或會出現，理性的人便可挑出更好的選擇。基於此原則，經濟學家一般提倡廢除不必要的限制，盡量給予人們自由選擇。

根據以上的原則，在「非傳遞骰子」局中應「先下手為強」，因為「先下手」有3顆骰子選擇，而「後下手」只剩2顆可選。但這個建議卻是錯的（蓋茨反過來要「股神」先選才是對的）。

我們可以用更簡單的例子說明以上的謬誤。以「包剪揼」為例，我相信無人會笨到先出手。例如先選「包」，對手可在餘下兩個選擇（「剪」和「揼」）中挑出「剪」而輕易取勝（同樣地，先選「剪」或「揼」也是必敗的）。傳統經濟學很明顯有缺失。

經濟單元互相緊扣 牽一髮動全身

傳統經濟學的問題是假設個別經濟單元的選擇是互不影響的，但如果你的選擇影響我，或我的選擇影響你，這假設便站不住腳。對策論正好彌補此不足，因為對策論幫助我們理解多個決策者在互相影響下如何作出決定。重點是不同經濟單元互相緊扣，有着千絲萬縷的關係，牽一髮而動全身，正確的分析再不能假設他們只顧如何自處。

試想想需求增加會否對現有供應者不利？傳統經濟學認為不大可能，因為現有供應者至少可選擇不增產、不加價，維持現狀不變。當然，通常增產和加價對現有供應者更有利。但以上分析往往局限於增幅不大的需求；當需求顯著地增加時，分析便不再那麼簡單。

近年香港愈來愈多人參與跑步運動，參加比賽的人數也相應增加。在跑季開始後，幾乎每個星期天也有比賽，而通常有數個比賽在同一天舉行。跑步比賽需求增加理應對主辦賽事者有利，但事實並非如此，有些老牌主辦者（個體戶）的賽事報名人數不增反減，甚至要停辦一些冷門賽事。

究其原因，大規模市場和小規模市場的性質是不同的，如有規模主辦商對小規模市場不感興趣，但大規模市場可吸引他們進場。和個體戶不同，有規模主辦商能夠發揮槓桿效應，在舉辦賽事之餘，還有足夠資源聯絡贊助商。賽事為贊助商提供宣傳，同時也為賽事本身宣傳，有效地吸引跑手參賽。另一方面，贊助商為賽事提供資源，參賽者自然覺得物有所值。

對策論可應用於上述例子，因為對策論不單止要求個體戶明白需求增加對自己的影響，更要知道對手（甚至是潛在對手）的反應。 當個體戶意識到跑手大幅增長會引起有規模主辦商垂涎，進場和他們競爭後，他們可能為參賽者大幅增長而憂心。

「摸着石頭過河」才能解民困

同一道理，大規模政策跟小規模政策的性質也不同，亦可用上對策論。當初政府推出「自由行」時，的確可以振興香港經濟，於是政府一再加大力度，擴大「自由行」。大規模「自由行」開始吸引專為服務「自由行」遊客的商店出現，而這些商店數目隨着「自由行」規模增加。這些商店和其他商店競逐商舖，導致租金上升，淘汰其他商舖，影響一般市民消費。這是政府始料不及的，最後要被迫收緊「自由行」。

使用對策論可避免線性思維，小規模政策行得通，不代表可把規模不斷擴大。在應用上，我們應該實際一點。如果評估潛在影響有困難，推行政策時便不應太急進。前車可鑑，「大躍進」是失敗的政治運動，「摸着石頭過河」才能解民困。

對策論也可應用於樓市印花稅。政府最近突然加重樓宇買賣印花稅，把稅率劃一為15%。首先，加稅對樓價的壓力有限。傳統的分析是加稅令供應減少，如原本持有多個單位的投資者在加稅後會變得更惜售，因為他們要為一賣一買繳重稅。

加稅亦會加重發展商的成本。雖然稅是由買家支付，但這是表面的。事實上，不少發展商主動把印花稅退回給買家。我們要注意一點，發展商對不同的買家退稅是不同的，需付較高印花稅的買家獲得退稅較多。政府的原意是保障「首次置業買家」，免他們受加稅影響。「首次置業買家」付稅較少，在發展商退稅安排下，得到的優惠比其他買家的較少。發展商這一招十分高明，把其他買家的15%印花稅部分轉移給「首次置業買家」，這卻是違反政策的原意！

在經濟學裏，對策論愈來愈重要，已是不可或缺。如果政府認真一點，把對策論應用到制訂政策上，我相信最終得益的是廣大市民。

（刊於《明報》2016年11月29日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20161129/s00012/1480356648020）

致（青春的）立法會議員

2016年立法會選舉在不久前結束，已選出新一屆立法會議員，這批議員當中有不少被歸類為本土派。以往立法會大致可分為兩派：泛民和建制；現在本土派冒起，成為第三派。本土派議員當選主要是取代部分泛民議員（也有些是成功奪取建制派議席），反映出選民不滿落選議員的政績或沒有政績。

泛民已失信於民

泛民流失支持者可謂意料之內。他們的競選主題是投票給他們等於反對梁振英，使梁振英下台或不能連任。第一，為什麼投票給泛民等同反對梁振英？梁振英提出增加土地供應，難道投票給泛民便是反對增加土地供應？泛民應該明白，他們的職責是促使政府施政符合公衆利益。反對不利市民的政策可贏取選民支持，但過分拉布便會影響市民，失去支持。泛民應該強調自己的建樹，而不是只顧在梁振英身上「抽水」。除了建制派和泛民主派，選民還有其他的選擇，如本土派。

第二，泛民根本沒有能力令梁振英下台或阻止他連任。梁振英提出設創新及科技局，泛民極力反對；結果創新及科技局最終在2015年成立，局長隨即上任。連一個局長也不能阻止上任，泛民憑什麼令特首下台？另外，除非泛民能夠大幅增加選委議席，否則他們無力左右特首選舉。泛民言過其實，意圖欺騙選民，但選民的眼睛是雪亮的。

第三，選民原本有權選特首，但2015年泛民否決政改，直接剝奪選民選特首的權利。真佩服泛民仍能厚着臉皮，反過來跟選民要票，硬說投票給他們便等同反對梁振英連任。如果去年泛民支持通過政改，選民便有權選特首，可以自己投票支持或反對梁振英連任。現在選民無權選特首，也不見得泛民能左右特首選舉。民主發展不進則退，全拜泛民所賜，泛民已經失信於民。

可先從房屋着手 為香港做事

泛民令選民失望，選民不再支持他們，轉投本土派。本土派的議員應緊記選民的眼睛是雪亮的。如果你們毫無建樹，只懂拉布、抽水，甚至阻礙民主發展，選民將不會支持你們連任。你們現在應該開始計劃，如何在新一屆立法會做出成績，不讓選民失望。你們可以取代泛民，亦可同樣地被他人取代。

房屋是香港面對的一大問題，你們可以先從這方面着手，為香港做點事。首先，認清香港的房屋問題至為重要。香港的房屋問題是樓價過高，遠超可負擔水平，而原因是私人樓宇供不應求。當「無殼一族」負擔不起私樓時，他們唯有輪候公屋，令到公屋輪候時間增長。因此，樓價過高和公屋輪候時間長皆為病徵，病因是私樓供不應求。分清病徵和病因才可對症下藥，而增加土地供應和增建私樓是唯一治標治本的方法。

梁振英提出的長遠房屋策略又如何處理香港的房屋問題？長遠房屋策略首先推算香港未來10年的需求量，而政策的目標之一是把該需求量定為供應量，此謂「供應主導」房策。要知道未來10年的需求量只是一個推算，而任何推算皆有誤差。如果推算出現誤差，就算政府供應達標，也不代表房策成功。因為政府可以低估需求量，供應達標還是供不應求，樓價仍然高企不下；政府也可以高估需求量，供應達標變成供過於求，影響樓市或甚至整個金融系統的穩定。

另外，「供應主導」房策轉移視線，把房策表面化為供應達標。政府缺乏土地儲備，為了房屋供應達標，政府在售賣土地時設立最高單位面積限制（「限呎地」）或最低單位數目限制（「限量地」）。表面上，「限呎地」或「限量地」增加單位數目，但只是把大單位劏為多個細單位，整體樓面面積其實不變，自欺欺人。

公營房屋有着同樣的問題。政府正考慮將兩個細公屋單位分配給一個大家庭，但這樣增加公屋供應量有什麼意義？

長遠房屋策略另一政策目標是把公營房屋、私樓供應比例定為6：4。香港房屋問題的病因是私樓供應不足，治標治本之法是主力增建私樓。政府卻本末倒置，偏重提高公營房屋供應。難道政府認為，提高公營房屋供應比增建私樓能更有效地令樓價下降？香港土地供應有限，有效的房屋政策應以增建私樓為主，長遠房屋策略卻偏重提高公營房屋供應，治標不治本，是一大敗筆。

新任議員應該注意，就算長遠房屋策略的需求量推算正確，就算政府能在公營房屋、私樓供應各自達標，也不代表長遠房屋策略成功解決房屋問題。原因是香港土地供應有限，政府無可避免地以「劏樓」形式達標。「劏樓」達標是表面的，一個細單位不能滿足一個大家庭的需求，供不應求仍未解決。更嚴重的是長遠房屋策略以增建公營房屋為主，對樓價影響有限。

應提倡打擊濫用公屋

選民期望你們提出的政策比政府的更好。在房策方面，可參考以上分析，目標是令樓價回落至可負擔水平。有效的房策離不開增加土地供應和主力增建私樓。至於公營房屋方面，建築量應低於私樓的。為了幫助有需要的市民上樓和減短他們輪候上樓時間，你們應提倡打擊濫用公屋。打擊濫用公屋彰顯社會公義，你們可獲得有需要的市民和社會普遍的支持。

（刊於《明報》2016年10月3日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20161003/s00012/1475431218906）

讀《東江縱隊》的一些感想

機緣巧合，有幸讀到陳瑞璋先生所著的《東江縱隊：抗戰前後的香港游擊隊》一書。東江縱隊是中國共產黨的一支抗日游擊隊。在1939年初，由惠陽寳安人民抗日游擊隊和東莞模範壯丁游擊隊兩支部隊合併而成，但到1942至1943年才被正名為廣東省人民抗日游擊隊東江縱隊。此書對東江縱隊的誕生、國共內戰、縱隊的北撤和退伍，及文革後的命運有精要的描述。至於香港抗日戰爭的章節，主要集中在港九獨立大隊的人物及事迹。港九獨立大隊是東江縱隊的分支。

陳瑞璋出生於香港。他在1980年到1984年出任香港新界西貢政務專員，在此期間結識多名東江縱隊退伍老兵。他的爸爸曾以武裝參與保衛香港，隨後在廣西桂林任職英國新聞處，並在雲南昆明效力於英軍服務團。

讓關心香港的人更了解香港

由於港九獨立大隊的共產黨背景，港英政府沒有正式記載其在香港的抗日史迹。香港的抗日戰爭往往只提到由1941年12月8日日軍入侵到12月25日英軍投降的18日戰事；至於香港3年8個月淪陷期間的抗日游擊戰，只有坊間的片面描述。此書正好填補了這個空隙，為香港淪陷期間的抗日戰事提供有系統、較詳盡的論述，可讓關心香港的人更了解香港。

例如書中第105頁提到，1945年8月27日中共中央委員會發給東江縱隊一份電報，提示「必須有一個獨立的領導機構進行統一戰線的工作，團結國民黨左翼派別和中立派別的高層政治領導人。黃冠芳和梁威林負責與國民黨聯繫的工作……1946年6月東江縱隊北撤到山東煙台後，該聯絡處更名為新華社香港分社」。新華社香港分社便是現時中聯辦的前身。

讀此書時不禁令人怪責當時英國政府軟弱無力，只派小量軍隊守護香港。日軍在1941年12月8日入侵香港，英軍在3日後（即12月11日）已經棄守新界和九龍半島，退守香港島。英軍的無能令到當時150萬香港市民受虐於日軍的暴行。日軍的暴行更加令人髮指，歷史已將這些惡行一一記錄，人們的記憶卻不會永遠停留在那歷史一刻，事實上現在港人對日本和英國已大大改觀。

責怪市民不信政府 於事無補

很多人認為「六四」令到中港不能建立互信關係，但以上的歷史卻帶出一個新觀點：人們對政府的觀感會隨着時代而變遷。把港人的「六四」情意結視為死結的觀點未免太單一，只看到問題的表面。要知道市民對政府的信任往往是被動的，責怪市民不信任政府只會令問題惡化，於事無補。政府應該明白，贏取市民信任的責任在政府，要靠自己努力爭取，諉過於人等於推卸責任。

書中第57頁提到，港九獨立大隊大隊長蔡國樑向英軍服務團何禮文「提出了一些比較奇怪的要求，例如，他與中共沒有關係，他的部隊大多數成員是英籍人士……蔡國樑要求他幫助澄清這一『英國當局對他的共產黨聯繫的誤解』……此外，他要求何禮文把信息傳遞給『適當的機構，他的部隊與英國政府具有適當的明確關係』」。這些要求「比較奇怪」，因為港九獨立大隊受中共領導，而蔡國樑早於1938年5月加入共產黨。

書中第133頁提到，「回顧辛亥革命以來的中國歷史，人們可以看到南方的省份如廣東、廣西和福建往往是麻煩的來源……在多次政治動亂中，這3個省曾宣布成為事實上的『獨立』和『聯盟』。例如袁世凱1915年12月稱帝，廣東省連同其他一些省份就宣布獨立。還有，張發奎將軍在1931年曾經擔任過廣州國民政府軍事委員會的領導，聯同廣西軍閥宣布獨立於中央政府，拒絕執行蔣介石委員長的命令。更早些時候，清末1900年，天津和北京發生義和團運動，當時清政府的高級官員李鴻章就提出廣東和廣西獨立的主意」。

比例代表制種下禍根

現時香港有少數人提出「港獨」，我不支持港獨，因看不到港獨如何能對香港、中央有利。提出港獨只會令到社會更撕裂，非愛港者所為。很可惜，自1997年以後，立法會選舉地區直選由比例代表制產生，而比例代表制驅使更多候選人各走極端，培育分裂社會力量。比例代表制在1997年由臨時立法會引入，自此種下禍根，現在已是根深柢固，唯有無奈地接受社會分裂是香港的新常態。但無奈並不代表消極，政府應該汲取教訓，以後避免引入只有政治目的的制度。

其實此書更重要的貢獻是讓人們認識東江縱隊在近代史的角色（中英文版兼備）。雖然主題嚴肅，卻不失可讀性。書中記載很多港九獨立大隊的英雄事迹，包括抗日游擊戰，救援左翼幹部、知識分子、盟軍戰俘和平民，及日軍投降後填補真空。這些精彩的故事，我還是留待讀者自己體驗。

（刊於《明報》2016年8月15日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20160815/s00012/1471198457336）