解開招標中的「勝利者咒」

近日政府連續以低價出售兩幅土地，以招標形式的賣地手法受到各方面的嚴厲批評。馬鞍山的酒店地皮更被稱以不及市價兩成售出，市民對政府的判斷力開始失去信心。記得不久前政府以不希望樓價大跌為理由，彈性處理賣地安排，其中一項是把土地拍賣轉為招標。如今招標的結果是地價大跌，幸好樓價沒有即時下瀉，卻顯示了政府做事力不從心。

我不想加入批評政府的隊伍，但看到香港全賴健全的銀行體制，才能險渡亞洲金融風暴。如果樓價再下跌，銀行的按揭貸款便會失去保障，那時候，香港不倒的神話能否延續很難説。我這裏以經濟學的競投理論分析目前的情況，以供參考之用。

拍賣和招標的微妙差別

競投制度主要分為兩類：（一）拍賣和（二）招標。兩種也是常被採用的方法，孰優孰劣，很難一概而論。他們的分別是在拍賣過程中，競投者的出價是完全公開，但在招標下，競投者是沒有需要亦不會公開他們的出價。所以拍賣是更具體被形容為公開拍賣。政府卻一律把拍賣和招標冠以公開，實有誤導之嫌。我們要堅持這個分別，不是為了咬文嚼字，而是要明白箇中道理。

發展商買入土地是一項投資，投資就一定有風險，主要的風險是未來樓價或租金的波動。發展商會盡法減低這些風險，其中的一個辦法是收集市場信息。市場信息無所不有、千變萬化。很難想像一個發展商可以完全掌握所有信息，每一個發展商的信息也有差別。公開拍賣的好處是把這些分散的信息集中反映在出價上。競投者可從對手的出價得悉對方的信息，從而更準確地釐定價格。

反觀招標制度，發展商只能根據他們不完整的信息，定價、出價自然審慎和較低。招標是價高者得的，要成功投得土地便要付出最高的價錢，但最高價往往是受到不完整信息所誤導，最高很可能亦是過高。這就是競投理論著名概念「勝利者咒」（winner's curse）。勝利者咒令到發展商更審慎、出價更低。

擔心拖跨樓市和銀行

現在就不難理解馬鞍山的酒店地皮成交價為何如此低：（一）地產成交量驟降。業主普遍認為現價過低，買家卻覺得過高，二手市價失去指標作用；（二）馬鞍山地皮只限作酒店用途，無先例可援；（三）地皮下有溶泂，建築費難以估計；（四）酒店不像住宅可作分散預售。在嚴重缺乏信息和沒有效減低風險的安排下，超低價的招標結果不足為奇。

如果政府堅持在地產市道極不明朗時繼續用招標形式賣地，我擔心的不是庫房的收入、不是政府要納稅人付鈔請客，而是地價進一步拖低樓價，進而從銀行體制傳染還未復原的香港經濟。

（原載《明報》1998-03-20）

相關文章：公開拍賣勝招標賣地，「勝利者咒」與土地招標成績，土地公開拍賣 不要招標賤賣

從選擧理論看單議席單票的優越性

就如何形成特區首屆立法會而言，最富爭議的莫過於如何產生分區議席。可供選擇的選擧方法包括現行的單議席單票制，以及特區籌委會所考慮的比例代表制和多議席單票制。

顧名思議，單議席單票制是每個選區有一個席位，選民只投一票；而多議席單票制則是每個選區有一個以上的議席，但選民也只准投一票。比例代表制則是按照各政團的得票率分配議席。

本文介紹四項起碼的「民主原則」。以之評估上述三種選擧方法的話，單議席單票制是唯一合乎所有這四項民主原則的選舉方法。但籌委會的諮詢工作排除了現行的單議席單票制。故如果不考慮這個方法，任何有關的探討都是不全面的。

基於四項民主原則

選擧方法是選擧遊戲規則的核心。參與者都想方設法影響遊戲規則。一些政團對籌委會提交了看法，此中顯然有利益衝突。這些政團的看法根本不能代表香港的整體利益。不幸的是，他們藉著高姿態的行動，支配了傳媒的報道。若要在此問題上得出客觀的看法，就必須撇開所有政治組織的利益，獨立地評估各種選擧方法。

由於這種評估不排斥任何一個團體，或有助於各方在選擧方法的爭議上達成共識。香港的民主發展遠遠落後於經濟發展。把香港稱爲「民主發展中地區」，當不爲過。爲了確保香港有健康的發展，我們必須在這方面形成一個長遠的看法，注重基本原則多於政治現狀。現狀只是過渡性的。

本文對於選舉方法的評估將會基於以下四項民主原則：

• 不記名：選民所投的選票是不記名的。 
• 中立：當選民預期多個候選人的政績相同時，選民對他們的選擇是中立的。 
• 強者必勝：如果某個候選人在兩個選區都能當選，則把這兩個選區併成一個大選區，該候選人也都能在大選區裏當選。 
• 弱者無影響：如果所有選民都以爲某個候選人不如另一個候選人，則這個劣勢候選人參選與否，對選擧的整體結果無關痛癢。

以下讓我們就這四個原則詳細討論。

一、不記名原則可以確保選民所投的票乃出於個人意願。不記名投票幾乎是擧世公認的選擧方法。如果能藉著選票辨認出投票者的身份，願意投票的選民必將劇減，後果可想而知。特區首屆立法會承擔不起記名投票的後果。

二、所謂中立，就是說投票者的抉擇是理性的。他們的選擇，乃基於有關的資訊，例如候選人當選後，會爲投票者做什麽。選民如果理性地投票，也就會爲候選人提供正當的誘因，使他按照投票者的利益辦事。這是很重要的，因爲投票者和候選人兩者的利益不一定是一致的。理性投票可以促使當選的候選人兌現其競選承諾。

三、「強者必勝」原則對於香港時下的辯論最有關連。如果把單議席單票制改爲比例代表制或多議席單票制，也就必須重劃選區，選區會比目前的大。可以預見其中一些擴大了的選區會包括一個以上的舊選區。而如果有一個「票王」，他在現在任何一區參選都能獲勝，可是在某種新的選擧方法下，在擴大了的選區中反而落敗。如此更改選擧方法，將會受到非議。

四、「弱者無影響」原則可以被視爲強者必勝的反面。這裏涉及的是弱勢候選人。假說有一個「陪太子讀書」的候選人，在所有選民的眼中，他都不如另一個候選人。這就是所謂的「劣勢候選人」，理應沒有機會獲勝。而所謂「弱者無影響」也就是，無論劣勢候選人是否參選，選舉結果都應該不受影響。這是很重要的，可以防止劣勢候選人做出戰略性的擧動。劣勢候選人雖然明知自己無法獲勝，但不一定會退出角逐，因爲他的參與可能對他的盟友有幫助，而可以打擊盟友的對手。

唯一滿足要求的方法

所有合理的選擧方法都必須能滿足以上四項起碼的民主原則。加州計量評估公司的J.T. Richelson一九七八年在《經濟理論學報》發表了一項重要研究結果。他證明了單議席單票制是唯一能夠滿足所有上述四項起碼民主原則的選擧方法；而所有其他方法，都至少未能滿足其中一項原則。

這也就是說，今後即使考慮其他選擧方法，單議席單票制仍然是首選。眞的想發展民主的話，把心思花在選擧方法上，倒不如做些其他有建設性的事。

可惜的是，籌委會並沒有注意到單議席單票制是唯一能夠滿足所有四項基本原則的選擧方法。諮詢公眾時，除了要以民意爲依歸，也需要以知識爲依歸，否則其遺害性不亞於沒有民主。

（編者按：原文「香港特區首屆直選的四大原則」將在《香港經濟硏究中心通訊》五月號發表。本報刊出前，作了輕微刪節。）

（原載《信報》1997-05-27）

香港特區首屆直選的四大原則

全文載於http://www.hku.hk/hkcer/articles/v44/cching.htm

（原載HKCER Letters第44期 1997年5月）

Four Principles for the First SAR Direction Election

See full article at http://www.hku.hk/hkcer/articles/v44/ching.htm

(Originally published in HKCER Letters, Vol. 44, May 1997)

別忘了市場風險

消費者委員會在七月十一日發表「香港私人住宅樓宇市場研究報告」，對一手住宅樓宇市場的市場結構和發展商的市場行為作出有系統分析，肯定能增加公眾對住宅樓宇市場認識。我同意消委會的分析指出一手市場高度集中和入市有很大障礙，也同意其建議提高市場競爭，確保公平競爭和提供市場信息等原則。正如消委會所說，住宅市場無論對消費者、投資者和政府也極其重要，難免也極受爭議。任何要改變現時市場運作模式的建議也應經過深思熟慮和廣泛討論，可是惜物業市場資料並不完備，搜集也很困難，只從某一角度分析很難對整個市場作出全面評價。有須要從不同角度分析。這裏我從減低風險的角度分析私人住宅市場，得出了不同結論，因而提出不同建議，供進一步討論。

住宅樓宇是耐用品，樓宇價格不單取決於現在市場的環境，還極受預期未來價格的影響。沒有人對將來有完美無瑕的水晶球。只要有新信息，預期便會改變，樓價自然地隨着變化。既然樓宇價格變幻不定，而建造樓宇需時三至四年，發展商必然想盡辦法減低這些風險。我要強調減低風險的行為無論在有沒有競爭下也會出現，把減低風險的行為推論成沒有完全競爭在邏輯上是說不過去的。

樓宇價格不能預測

正如上文所說，樓宇價格變幻不定，發展商為了探測市價，推出小量單位觀察市場反應，從而掌握更準確市場信息來釐定售價。每一次推出都可能令發展商搜集更多信息，而每一次售價差別可以只是反映發展商掌握不同信息。消委會形容這些行為是「價格歧視」。嚴格來說是不對的，因每一批單位都不盡相同。

更有成本效益的搜集市場信息的策略是觀察市場對其他發展商同區樓盤的反應。當所有發展商都用這策略時，便有各不相疊的情况出現。這並不代表發展商之間不存在競爭，正好相反，他們正在吃對方的免費午餐。另一有趣現象是當發展商開售樓盤時，同區二手業主也會封盤觀察市場反應。難道我們又說小業主具有市場力量嗎？

消委會報告中最受爭議的建議是將一幅大地段拆為較細地段拍賣。報告同時建議政府採用有想像力的行為及透過詳盡的規則指引，使這些相連地盤可發展成如一個具有良好整合環境及設施的大型計劃。這裏面會洐生幾個問題。一個成功的大型發展計劃不是單靠想像力，主要是靠設計者有沒有市場觸覺，能否洞悉消費者喜好。有趣的是規劃環境地政司和規劃處長即時反對這建議。能幹的政府官員未必具備生意眼光。這個建議本身未免太富想像力。其他的問題是如果計劃完成後開售成績不理想，又有誰來負責？如果由政府負責，這很難保證樓宇質素；如果有發展商負責，這有很難令發展商完全接受政府的設計。這是經濟學上著名的「誘因配合」難題。另一個問題是如果幾幅相連的地段其中一幅未能賣出又怎辦？這個建議在實際執行時會有很多問題。

另外一個值得商榷的建議是「訂明發展商在一定的時間內，在市場推出單位。但政府卻毋須指定銷售日期。」正如上文分析，在缺乏完全市場信息下，發展商持有空置單位和二手業主封盤可能是為了搜集更多市場信息，從而減低樓價變化的風險。如果這些減低風險的行為受到限制，發展商便要承受更大風險，要求更高回報，推高樓價。有一些發展商可能不願意或不能承受更高的風險便退出市場。另一些躍躍欲試的投資者可能因為更高風險而卻步入市。這些是與提高競爭和減低入市障礙兩個原則背道而馳的。

應規定公布更多信息

發展商在減低樓價變化風險時需要搜集市場信息。發展商所搜集到的信息很可能比一般觀察者如二手業主和消費者多。問題是發展商有沒有利用信息差別影響樓價。要避免這情況出現，這裏建議政府規定發展商在推出每一批單位時，訂明該批單位數目，可能加推單位和仍持有空置單位數目、發售完畢後需公布發售成績，如認購人數和實際售出單位數目。政府也應盡量限制內部認購單位數目。如果發展商進行內部認購，政府應要求發展商公布認購成績，如售價和認購反應。

政府也應主動提供物業市場信息。除了要加快公布全港樓宇價格和租金指數，也應制定和公布各區的樓價和租金指數，使到各市場參予者能掌握到更準確信息，作出明智抉擇（現時也有商業性質的物業市場數據庫，但只限於未處理過的個別交易紀錄，對一般二手業主和消費者用途不大）。

這裡所提出的所有論點應該看成功初步論，住宅樓宇市場是否存在足夠競爭，尚待進一步研究。

（原載《明報》1996-07-23）