現屆政府的最後一份施政報告在1月18日發表。無論是第一份施政報告或最後一份，現屆政府一直正確地把香港的房屋問題定為重中之重，其間制定《長遠房屋策略》，增加土地和房屋供應，還推出和加強多項需求管理措施，減少海外、投資和炒賣需求。政府的努力是有目共睹、無庸置疑的。
努力還努力，房屋政策是否有效應基於客觀標準。香港房屋的根本問題是樓價遠超可負擔水平，原因是私營房屋供不應求。當樓價「高不可擔」時，市民便轉向公營房屋，申請公屋、居屋，延長公屋輪候時間和減低居屋中籤機會。相反地，假如樓價回落至可負擔水平，公屋、居屋的需求便會相應減少，減輕建造公營房屋的壓力。因此，房屋政策有效與否取決於樓價是否可負擔。
政府應檢討政策為何無效
現屆政府在2012年7月1日開始。2012年6月的私人住宅售價指數是205.1（註1），而最近公布的指數是306.6（2016年11月），升幅約50%。之前樓價已是過高，現在樓價再升一半，現行房屋政策明顯無效。實事求是的政府應該檢討政策為什麼無效，而不是自吹自擂，硬說自己的政策已「有效」地令樓價升幅放緩。
當然，如果市民的入息升幅高於樓價，現行房屋政策還是有效的。2012年第2季的住戶每月入息中位數是20,600元（註2），而2016年第3季的數字為26,000元，升幅僅26%，只及樓價升幅約一半。單說「樓價升幅放緩」意義不大，樓價升幅應相對於入息升幅；只有在樓價升幅低於入息升幅時，可負擔水平才有改善。
更直接的數據是Demographia編製的樓價中位數相對入息中位數的倍數（簡稱「中位數倍數」）。根據2012年第3季數據，香港的中位數倍數是13.5（註3），而最新的數字為18.1（基於2016年第3季數據），升幅高於30%。根據Demographia的調查，香港已是連續7年錄得全球最高中位數的城市，去年的倍數（19）亦是紀錄最高的倍數。在現行房屋政策下，香港的樓價愈來愈不可負擔已是鐵一般事實，下一屆政府一定要正視此問題。
現政府好大喜功 吃力不討好
到底現行房屋政策出了什麼問題？現行房屋政策主要分為長遠房屋策略和多項需求管理措施。長遠房屋策略以供應主導，目標是為未來10年提供46萬個住宅單位，而公營房屋和私營房屋的比例定為6：4。樓價愈來愈不可負擔是因為私營房屋供不應求，最簡單直接的解決方法是主力增加私營房屋供應；現屆政府卻好大喜功，主力增建公營房屋，到頭來吃力不討好，受害的卻是「無殼蝸牛」。下一屆政府應引此為鑑，制訂到位的政策，才可改善樓價不可負擔的問題。
多項管理需求措施包括2012年10月27日推出的買家印花稅（「買印」），同日加強額外印花稅（「額印」），還有2013年2月23日推出和2016年11月4日加強「較高印花稅」（「高印」）。「買印」、「額印」、「高印」分別減低海外、炒賣、投資需求，但它們卻同時令到海外、炒賣、投資業主「惜售」，減少供應（註4）。需求和供應同時減少，互相抵消，所以這些需求管理措施作用有限。下一屆政府在限制海外、炒賣和投資需求時，應考慮和避免以上「負」作用，制訂到位的措施。
無論是長遠房屋策略，或者是多項需求管理措施，現行房屋政策皆不到位。下一屆政府應該重定房屋政策，把政策目標定為令樓價回復至可負擔水平。樓價可負擔才可讓人置業，住得較寬敞，達至安居樂業，亦可減少公營房屋需求，一石二鳥。
註1：私人住宅售價指數由差餉物業估價署編製（1999年＝100）
註2：住戶每月入息中位數由政府統計處編製
註3：Demographia界定中位數倍數5.1或以上已代表樓價「極度不可負擔」
註4：〈樓市用錯藥 降溫需換藥〉一文有較詳細解釋（《明報》2016年12月21日）
◆給特首參選人的試卷——特首選舉政綱評析系列
◆問特首參選人：如何避免重蹈覆轍，重定有效的房屋政策，令樓價回復至可負擔水平，讓廣大市民安居置業，珍惜香港如自己的家？
（刊於《明報》2017年2月3日http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170203/s00012/1486058552482）
