運輸及房屋局（運房局）自2004年第三季起定期公布私人住宅一手市場供應統計數據，此為季度數據，包括開始施工的私人住宅數量（圖1）、已落成的私人住宅數量（圖2），和在未來3至4年可提供的私人住宅單位數目（表1）。最後一項數據可再細分為已落成樓宇但仍未售出的私人住宅數目（表2）、建築中但仍未售出或未發售的私人住宅數目（表4），和已批出土地並可隨時動工的項目。圖1、2及表1、2、4是運房局在4月27日最新公布的數據（2018年第一季數據）。
近日發展商被指囤積居奇，持有約9000個空置單位（見表2）。其實根據運房局資料，發展商早於2017年第3季已持有高達9000個空置單位（表3）。9000個空置單位可謂十分可觀，因它與2011年整年落成量相若，更分別超越2008年、2009年、2013年整年落成量（見圖2）。另外，一手空置單位問題日漸惡化，9000個空置單位中有5000個在2017年落成、1000個在2018年第一季落成（見表2），總數為9000個空置單位的三分之二；而2018年第一季的總落成量只有1200個單位（圖2）。
發展商擁龐大市場力量 與政府房策有關
香港樓價極難負擔，已被國際級智庫Demographia連續8年評為全球房屋最難負擔城市，難負擔程度遠高於排第二位的悉尼。市民大眾「上車」無望，發展商卻持有大量空置單位，自然成為眾矢之的。問題被政治化後，變得可大可小，政府自然不敢掉以輕心，已着力研究對策。政府的反應是典型的「頭痛醫頭，腳痛醫腳」。運氣好時，政府可做到治標不治本；運氣差時，既不治標又不治本。大家不應奢望政府能有效地驅使發展商放售所持有空置單位。
為何發展商擁有如此大市場力量（market power）？這是與政府的房屋政策有關。政府現時保持多項「需求管理措施」（俗稱「辣招」）。辣招首先由曾蔭權政府引入，第一項是在2010年11月20日開徵的額外印花稅（額印）。後來梁振英政府在2012年10月27日為額印「加辣」，同日更開徵買家印花稅（買印）。數月後，梁振英政府在2013年2月23日又再出招，引入「較高印花稅」（高印）。所謂「三大辣招」便是「額印」、「買印」和「高印」。客觀上，辣招對樓價達不到預期效果，反而令二手樓市成交萎縮。
辣招對樓價不辣，主要是因為辣招在降低房屋需求時，同時減少房屋供應。梁振英政府連環出招為樓市加辣，是鹵莽的，因這行為改變了市場對政府的預期，令市場認為住宅印花稅只會有加無減（事實上香港的住宅印花稅從來有加無減）。在新預期下，二手業主變得十分惜售，因為他們預期將來的印花稅比現時的更辣，一賣一買便要繳付高昂印花稅，二手住宅供應隨之減少（同一道理，買家預期將來印花稅有加無減，把握時機入市比後悔好，所以辣招對降低需求效用有限）。梁振英政府瘋狂加辣，是房屋政策的第一錯。
由於二手業主十分惜售，辣招嚴重影響二手住宅成交。發展商和二手業主不同，他們沒有一賣一買考慮，住宅成交變為由一手買賣主導。發展商持貨量遠高於個別二手業主，本來已有較強的市場力量。現在辣招令二手業主十分惜售，無形中減少二手業主與發展商之間競爭。發展商面對競爭減少，市場力量自然更強。更強的市場力量讓發展商在一手市場提價和囤積居奇，完全是自利行為。難道林鄭月娥政府以為發展商會放棄私利，官商合作，支持和全力配合政府施政？林鄭政府天真地保持辣招，是房屋政策的第二錯。
房屋政策的最大錯是沒對症下藥。香港房屋問題是樓價極難負擔，但所有房屋政策完全迴避此棘手問題。辣招針對二手住宅成交，就算發展商主導樓市，不斷提價、囤積居奇，林鄭政府還是覺得辣招必須保留。
另一個主要房屋政策是梁振英政府制定和林鄭政府沿用的《長遠房屋策略》（長策）。長策有三大策略：第一，加建新公屋，善用現有公屋資源；第二，加建資助出售單位，豐富其形式並促進現有單位流轉；第三，透過持續供應土地及實施需求管理措施以穩定樓市，並且在私人住宅物業銷售和租務上促進良好做法。
和辣招一樣，長策迴避解決樓價過高的棘手問題。長策第一大和第二大策略與樓價沒有直接關係；第三大策略是透過持續供應土地及實施需求管理措施以穩定樓市。在樓價極難負擔時穩定樓市其實十分諷刺，希望政府有點同理心，就算政府對高樓價束手無策，也不應大費周章，制訂長遠房屋策略穩定極難負擔的樓價。
政府必須重訂房屋政策
香港房屋政策錯上加錯，最錯是沒有把解決高樓價問題定為政策目標。沒有正確的目標，相關的措施均變成治標不治本，或不治標不治本，一錯再錯。要根治香港的房屋問題，政府必須重新制訂房屋政策，目標是令到樓價回復至可負擔水平。確立正確目標後，再制訂、修訂或刪除有關措施（如剔走辣招），香港的「老大難」房屋問題才有望解決。
（刊於明報2018年6月4日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20180604/s00012/1528048652922）
香港房屋不能負擔，是最嚴重的民生問題，而香港政府處理此問題絕不理想。國際公共政策顧問機構Demographia進行一項調查，比較世界各地樓價負擔困難程度。香港自2011年起被納入其調查範圍，即時成為全球樓價最難負擔城市。當時香港的樓價是家庭入息的11.4倍，而悉尼（全球樓價第二難負擔城市）同期的樓價為家庭入息9.6倍。
樓價高企 市民難負擔
根據Demographia最新的調查結果，香港連續8年成為全球樓價最難負擔城市，最新的樓價為家庭入息19.4倍（8年升幅高於70%）；同一調查顯示，悉尼繼續是全球樓價第二難負擔城市，其最新的樓價為家庭入息12.9倍（8年升幅低於35%）。香港樓價愈來愈難負擔，惡化程度遠遠高於世界各地城市。
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| 圖1 |
其實，樓價只是物業價格的一部分。根據差餉物業估價署的分類，除住宅外，物業市場還包括寫字樓、零售業樓宇和分層工廠大廈。【圖1】是差餉物業估價署最新公布的物業售價指數（1999 = 100）。在過去20年，住宅售價升幅固然令人擔憂，但還是遠遠低於寫字樓售價升幅；而寫字樓售價升幅又明顯低於零售業樓宇售價升幅；零售業樓宇售價升幅又遠遠低於分層工廠大廈售價升幅。【圖2】是差餉物業估價署最新公布的物業租金指數（1999 = 100）。如【圖2】顯示租金大幅上升不局限於住宅市場。在過去20年，住宅、零售業樓宇和分層工廠大廈的租金升幅相若，而寫字樓的租金升幅還更高。
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| 圖2 |
樓價直接影響民生，往往成為傳媒報道焦點，形成民意壓力。政府當然要應付民意壓力，強調增加房屋供應。但上述數據顯示，供不應求不單是住宅市場的問題，而是整個物業市場的問題，所以政府在增加房屋供應的同時，亦要增加其他物業供應；由於政府沒有土地儲備，增加土地供應是增加整體物業供應的唯一途徑。幸好政府終於正視問題，在2017年9月成立土地供應專責小組（下稱「專責小組」），就土地短缺的問題，向政府提供建議。專責小組最近展開為期5個月的公眾參與活動，我們先了解該專責小組對土地供求失衡的分析。
首先，專責小組詳細檢視規劃署的《香港2030+》研究。《香港2030+》研究預計香港長遠至2046年欠缺至少1200公頃用地（即超過60個維多利亞公園的面積）。根據專責小組的分析，《香港2030+》研究的土地需求估算過於保守，而它的土地供應估算過於進取，所以專責小組認為香港土地短缺遠比1200公頃為高。
我們同意專責小組的分析，因為土地需求不妨高估，而土地供應不妨低估；萬一真的出現土地供過於求，亦是絕好機會，讓政府建立土地儲備（我們不建議政府放棄建立土地儲備的機會）。政府未來的土地供應目標，應定為填補遠高於1200公頃土地缺口，而專責小組應把這個土地缺口進一步量化。
短中期選項 難達共識
經過專責小組的篩選，有18個土地供應選項有潛力提供額外的土地；當中4個為短中期選項，6個為中長期選項，還有8個是概念性選項。
4個短中期選項包括：一、棕地發展；二、利用私人的新界農地儲備；三、利用私人遊樂場地契約用地作其他用途；四、重置或整合佔地廣的政府康樂設施。選項一：根據初步估計，新界約有1300公頃棕地，其中約540公頃已被政府納入發展，未被納入發展的棕地約760公頃。選項二：粗略估計，大型發展商合共擁有不少於1000公頃的新界農地（部分或已被政府納入發展或與棕地重疊）。選項三：現時本港共有66幅私人遊樂場地契約用地，佔地共約408公頃。選項四：佔地廣的政府康樂設施一般指每幅佔地3公頃或以上，這類場地共有95個。
選項一和二分別涉及新界棕地和新界農地，皆為私人土地。私人利益一般與公眾利益有衝突，而兩者的分歧是本質上的，很難透過大辯論而收窄，達致共識。我們不相信此兩選項能有效地為香港提供大量額外土地供應，因此它們不應被定為主要選項。
選項三和四是本末倒置。增加土地供應的最終目的是提高生活質素（推動經濟發展是手段，不是目的）。與其改變私人遊樂場佔地的用途，政府不如改變它的性質，讓公眾也可使用遊樂場設施，如大幅增加私人遊樂場開放予公眾的時間。政府更不應減少體育和康樂設施佔地，如現時康體用地未地盡其用，政府應該在原地或換地加建康體設施。我們認為此兩選項不應被列為額外土地供應選項。
中長期選項 應放首位
6個中長期選項包括：五、維港以外近岸填海；六、發展東大嶼都會；七、利用岩洞及地下空間；八、於新界發展更多新發展區；九、發展香港內河碼頭用地；十、發展郊野公園邊陲地帶兩個試點。
選項五和六皆涉及填海，專責小組預計5個維港以外近岸填海，可提供最少400至490公頃額外土地，而發展東大嶼都會更可提供1000公頃額外土地。填海的最重要考慮是影響環境。其實所有土地發展皆對環境有影響，所以發展土地要顧及環保，但環保不能用來阻止土地發展，包括填海。在眾多選項裏，填海提供最多額外土地，政府萬萬不能因環保而放棄填海，反而要排除萬難，把選項五和六放在首位。
無論利用岩洞或地下空間，釋出的額外土地有限，所以選項七只是補充選項，適用於優化土地使用。
至於選項八，專責小組認為額外土地供應來源主要是發展新界北，預計提供720公頃土地。另外發展將軍澳第137區也可提供80公頃額外土地。這是主要選項，政府應該把它放在首要位置。
選項九和十雖然被專責小組定為中長期選項，它們卻與另外兩項概念性選項密切相關（總共有8項概念性選項）。由於概念性選項需要不同的分析，不在此文討論。
經過專責小組的客觀檢視，發現香港缺乏土地遠高於《香港2030+》研究預計的1200公頃。要填補這個巨大缺口，政府應把可大量提供額外土地選項列為首要位置，如維港以外近岸填海、發展東大嶼都會和發展更多新發展區。除了填補土地巨大缺口，政府還應建立土地儲備，即不應放棄其他可提供額外土地選項。
（刊於信報5月16日http://www1.hkej.com/dailynews/commentary/article/1844297/填補土地供應大缺口+填海發展新區不能少）
剛剛獲贈Richard Thaler近年的書Misbehaving: The Making of Behavioral Economics（下簡稱Misbehaving）。Thaler創立、發展和推動行為經濟學（behavioral economics），令行為經濟學成為主流經濟學一部分。他對行為經濟學的貢獻全面，去年獲頒諾貝爾經濟學獎，可謂實至名歸。在Misbehaving一書，Thaler以故事形式講述他的職業生涯，當中涉及很多人和事，可讀性很高。同時，Thaler藉此介紹行為經濟學如何演變，讓讀者對行為經濟學的發展有更全面認識。如果讀者對行為經濟學有興趣，這書不失為入門首選。
行為經濟學 務求令經濟學更客觀
全書共33章（不計總結），分為八大部分。在第一部分，Thaler回憶他首先察覺到傳統經濟學不能解釋一些常見行為，還逐點列出這些行為（詳見Misbehaving第2章；註1）。傳統經濟學假設「人皆理性」，但實際上人卻是非完全理性，所以有些行為是不能以理性解釋。由此可見，傳統經濟學並非絕對客觀（「人皆理性」是經濟學家的主觀假設），而行為經濟學基於實際行為，務求令經濟學更加客觀。
為尋找出路，Thaler開始涉足心理學，認識到Daniel Kahneman和Amos Tversky（註2）。Kahneman和Tversky提出的「前景理論」（Prospect Theory）為Thaler提供答案，解釋到不少非完全理性行為。自此之後，「前景理論」成為行為經濟學的基礎理論。另一方面，Thaler亦向Charles Plott和Vernon Smith（註3）學習，探索如何以實驗方法研究非完全理性行為（註4）。行為經濟學開始成形。
書的第二部分是關於「心理會計」（mental accounting）。Thaler發現「心理會計」可以用來解釋一些「奇怪」行為，例如多數紅酒收藏者的行為。由於他們購買的紅酒不會即時飲用，他們買酒時花的錢不會當作消費，而是當作投資。經過一段時間後，紅酒升值，他們覺得當初購入的紅酒相當超值，現在飲用更可省回差價！這些「奇怪」行為不能以理性角度理解。紅酒升值後，理性的人應該明白其飲用代價／機會成本（opportunity cost）增加，所以飲用升值後的紅酒要付出更高代價，而不是省錢。此部分還有其他「奇怪」行為，可以用「心理會計」理解。
「心理會計」也可用來補救「前景理論」一個不足之處。根據「前景理論」，當有損失時，人會變得冒險，但這卻和實際行為略有出入。實際上，損失不一定鼓勵冒險行為，因為如果冒險也不可能挽回損失，人還是選擇不冒險。「心理會計」指出，除了損失外，「可挽回損失」是冒險的另一個前提。
憑着「前景理論」和「心理會計」，Thaler已可解釋不少「奇怪」行為；但「前景理論」和「心理會計」還未能解釋所有「奇怪」行為，如「不能自已」（self-control problems）。很多人知道健康飲食的好處，把控制飲食定為目標；但他們往往抵受不住「邪惡」食物的誘惑，在點單時，選取不健康食物。這些行為被理性的人視為「奇怪」，因理性的人可以絕對控制自己。「不能自已」是Misbehaving第三部分的主題。
和「不能自已」相關的另一「奇怪」行為是「堅持不到」（time inconsistency）。理性的人目光遠大、計劃周詳，妥善安排未來一切。在他們的世界裏，他們只需按計劃行事，堅持到底絕無問題，因一切已盡在掌握中。Thaler覺得「堅持不到」雖然「奇怪」，但實在存在，因人往往比自己的想像沒耐性，即他們高估自己的耐性（present bias）。
要解釋「堅持不到」，最簡單的行為經濟學模型是假設時間只分為現在和未來，而未來是不分「不久未來」和「較遠未來」。首先，「等一會」（即由現在等到「不久未來」）需要耐性。在此模型下，人高估自己的耐性，誤以為「等多一會」（即由現在等到「較遠未來」）和「等一會」需要同樣的耐性（即如果他們不介意「等一會」，他們也不介意「等多一會」）。假設他們在開始時決定等到「較遠未來」，而當他們等到「不久未來」時，方發覺要再「等一會」才到「較遠未來」（即需要更多耐性），此時他們或會失去耐性、堅持不到，不再等到「較遠未來」。
由於篇幅有限，我在此略過Misbehaving的其餘部分（也不想影響有心閱讀整本書的讀者）。其餘部分有更精彩的內容，如第17章講述行為經濟學家和芝加哥大學經濟學派1985年在芝加哥大學的歷史性辯論；也有更重要的內容，如第六部分講述行為金融學，指出「奇怪」行為在金融業也很普遍，當中涉及重大交易和精明專業人士。
憑着正確堅持 最後贏取諾獎
Thaler堅持經濟學研究要根據事實，觀察到不少實際行為是非完全理性的。他的堅持令很多經濟學家尷尬，繼而批評他，指他行差踏錯、不務正業。如果他當初隨波逐流，行為經濟學便沒有今天，也沒有那麼多事實，證明「奇怪」行為普遍存在。最後，事實勝於雄辯，Thaler成功地把行為經濟學變為主流的一部分。從前，大多數經濟學家認為Thaler「行差」，但他卻沒有「踏錯」，憑着正確的堅持，他創立行為經濟學，一步一步把它發展下來和推動更多行為經濟學家加入他的行列，最後贏取諾貝爾經濟學獎，故事鼓舞人心。
註1：當時他還在羅城大學（University of Rochester）念經濟學博士，是母校一位傑出校友
註2：Kahneman和Tversky是心理學家；Kahneman是2002年諾貝爾經濟學獎得主之一（很可惜，Tversky已於1996年去世）
註3：Smith是2002年諾貝爾經濟學獎的另一位得主，他是經濟學家
註4：實驗是一種研究方法，也可以用來研究理性行為，所以實驗經濟學（experimental economics）並不等同行為經濟學
（刊於明報2018年4月16日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20180416/s00012/1523815422311）
特首林鄭月娥提出「理財新哲學」，成為她領導之下新政府第一份《財政預算案》（2018-19年度《財政預算案》）的指導思想。何謂「理財新哲學」？從預算案第47-48段可見一斑：「……在確保公共財政穩健的前提下，應該採取前瞻性與策略性的理財方針，善用盈餘，為香港投資、為市民紓困……在制定公共財政政策時，我們力求創新，快速有效地回應社會訴求，為未來發展早佔先機。」
財政紀律 務須恪守
根據財政司司長陳茂波在此份預算案的解釋，「財政穩健」是指「審慎理財，維持穩健的財政儲備」；他進一步指出，「政府的《財政預算案》以現金收付制編訂，主要反映新財政年度的預計現金收支情況和接着4年的預測，並不全面反映政府的負債和已作出的承擔金額，例如超過3500億元進行中工程的尚餘承擔額。」
經過陳司長的專業解釋，我們應該明白，政府今後5年的財政儲備預測，是被（現金收付制）高估了，要審慎理財，不應大幅增加公共開支。
審慎理財從來知易行難，政府最新估計在2017-18年度錄得1380億元盈餘，遠遠高於去年《財政預算案》預計的163億元盈餘。面對龐大的意外盈餘，司長選擇放棄「公共開支不超越本地生產總值（GDP）20%的財政預算準則」，在今後5個財政年度，持續提高公共開支與本地生產總值的比例至接近22%。
公共開支趨升固然令人擔憂，更有甚者，司長不惜一改清晰的財政紀律準則，聲稱「會確保公共開支的增幅，符合香港的實際需要，並與香港的長遠財政承擔能力相稱」。
正如司長所說，政府的《財政預算案》以現金收付制編訂，根本無法準確預計「香港的長遠財政承擔能力」。因此司長有必要解釋清楚什麼是「香港的長遠財政承擔能力」、什麼是「香港的實際需要」；對財政預算準則含糊其詞，只會予人財政紀律鬆散的印象，皆因公共開支易放難收。
司長還須解釋他的「財政新準則」跟《基本法》第107條的矛盾，因為這一條規定「香港特別行政區的財政預算以量入為出為原則，力求收支平衡，避免赤字，並與本地生產總值的增長率相適應」；其中要求明顯比司長今年預算案中「審慎理財，維持穩健的財政儲備」的原則為高。
大是大非 絕不含糊
同樣地，第107條直截了當，規定「香港特別行政區的財政預算」必須「與本地生產總值的增長率相適應」。反觀司長預算案所述「公共開支的增幅，符合香港的實際需要，並與香港的長遠財政承擔能力相稱」，則未免措詞含混。
揭開「理財新哲學」、「財政新準則」的美麗包裝，我們看到2018-19年度《財政預算案》其實不符合《基本法》第107條，因而斷不可以接受。這是大是大非問題，絕不能含糊不清。
話說回頭，撇開原則問題，2018-19年度預算案其實有不少可取之處。例如司長在資源上全面配合在葵青區設立地區康健中心，再擴展至全港18區。社區醫療可提升市民的個人健康管理意識，預防疾病，避免不必要使用公立醫院服務。
另一例子是司長向衞生署額外撥款1億元，鼓勵市民採取健康生活模式，減少心血管疾病、癌症、糖尿病、慢性呼吸道疾病等非傳染病，同時促進精神健康和加強公眾教育，減少歧視。
進取可嘉 違「法」莫為
司長在這份《財政預算案》中還有不少「大動作」值得肯定，包括加大財政承擔，預留150億元，爭取落實取消強積金「對沖」安排。強積金供款本身已不能提供足夠的退休保障，「對沖」方案更進一步削弱僱員退休保障，是一項極不合理的安排。司長在財政承擔方面加碼，有助政府解決「對沖」問題。
此外，減輕個人稅務負擔亦屬「大動作」之一。特區政府已連續14年度錄得財政盈餘，過去大都以退稅形式把部分盈餘還富於民。司長這次大刀闊斧，除了退還更多盈餘，還擴闊、增加薪俸稅稅階，提升免稅額，以致減稅恒常化。歸根究柢，《基本法》第107條要求政府「力求收支平衡」，並不表示政府只求爭取最大盈餘，或用盡所有盈餘。盈餘過多理應減稅，無非是基本經濟原則。
2018-19年度《財政預算案》內容翔實，有不少值得肯定、嘉許之處。很可惜，其中「理財新哲學」、「財政新準則」既有冒進之嫌，況且削弱財政紀律，勢令公共開支的增幅持續高於本地生產總值的增幅，而有違《基本法》第107條的相關規定。
林鄭政府應該知所取捨，恪守公共開支增長受制於《基本法》的原則，在增加部分政策開支的同時，務須控制其他開支，才能確保《財政預算案》符合《基本法》框架所設定的要求。
房委會資助房屋小組先後在2017年11月和2018年1月通過白表居屋第二巿場計劃（白居二）和綠表置居計劃（綠置居）恆常化，逐漸落實特首林鄭月娥在她首份施政報告提出的新房屋政策。她的新房策有兩個重點，其一是「以置業為主導……致力建立置業階梯」。此重點是在居屋之下增設綠置居和在居屋之上提出「港人首置上車盤」（首置盤）；而白居二恆常化正式放寬二手居屋市場。新房策的另一重點是「在『長遠房屋策略』的基礎上，加大增加房屋單位方面的努力」。
香港樓價已持續高企多年。根據Demographia最新公布調查結果，香港樓價已連續8年為全球最難負擔。樓價難負擔的問題愈來愈嚴重，實在令人擔憂。當樓價處於現時超高水平，負責任的政府起碼要提醒市民樓市下跌風險十分大，應謹慎入市。特首卻反行其道，致力令收入不高的小市民置業。要知道無論是綠置居、白居二或首置盤的新業主，他們都要承受樓市下跌風險，而他們承受風險的能力卻是最弱。
白居二恒常化 雙重福利火上加油
縱然樓價下跌風險很大，但樓市異常亢奮，不少「合資格」市民仍樂於把握政府提供的機會入市，如以七折購入居屋；而綠置居定價更低至六折。政府除提供以上折扣優惠外，現在還推行白居二恆常化，提高居屋業主投資回報。
由於政府出售居屋時提供折扣，居屋業主需要向政府「補地價」才可自由放售其物業。如果居屋業主選擇不向政府補地價，他們的單位只可在受限制的未補地價二手居屋市場放售。所以二手居屋市場分為已補地價和未補地價，而未補地價二手居屋價和已補地價的，之間有一定折讓。這折讓就是政府應得的「地價」。
從前未補地價二手居屋的買家只限於符合綠表資格人士。白居二恆常化正式放寬未補地價二手居屋市場，除了符合綠表資格人士外，也讓一定數目符合白表資格人士購買未補地價二手居屋。由於白表資格較綠表資格寬鬆，白表買家的購買力一般比綠表買家的強。讓他們進入未補地價二手居屋市場，必然推高未補地價二手居屋價，減少它和已補地價二手居屋價之間的折讓。
換句話說，政府透過白居二恒常化，向居屋業主「送地價」。居屋業主在買入單位時已享受折扣優惠，入住居屋；現在住夠了，放售單位，白居二恒常化竟然讓他們再賺一筆地價，是不折不扣的雙重福利！
很不幸，白居二恒常化有更嚴重的後果。首先，已補地價二手居屋是未補地價二手居屋的代用品（substitute）。白居二恒常化推高未補地價二手居屋價，令一些買家轉向已補地價二手居屋市場，進而推高已補地價二手居屋價。而私樓又是已補地價二手居屋的代用品，在連鎖反應下私樓樓價只有更高。現時樓價已是超高水平，特首推行白居二恒常化，簡直是火上加油。
更令人費解的是現屆政府沿用上屆政府的樓市需求管理措施（俗稱「辣招」）。上屆政府希望以辣招冷卻樓市，結果辣招冷卻不了樓價，其間樓價大幅上升。辣招的實質效果只是令私樓二手成交萎縮。如果特首希望增加樓市二手供應，應該設法「走辣」（退市），增加私樓二手供應，避免和白居二恆常化政策自相矛盾。况且私樓二手市場規模遠遠比居屋的大，特首應分輕重，才有望為香港解決房屋這個「老、大」問題。
要知道「租置公屋」業主亦可在未補地價二手居屋市場放售，即白居二恆常化同樣讓他們享有雙重福利：買入時享受折扣優惠（比居屋的還優厚），賣出時賺取「地價」。特首現在推行綠置居恆常化，把新落成公屋賣給符合綠表資格人士；綠置居的折扣亦比居屋的優厚。雖然房委會資助房屋小組明言綠置居的二手轉售限制將比居屋的嚴格，但這些政策通常「經不起時間考驗」（time inconsistent）。在適當時候該小組會檢討綠置居的二手轉售安排，讓綠置居業主透過白居二恆常化，在未補地價二手居屋市場放售，賺取一筆可觀「地價」。
特首「致力建立置業階梯」，提出在居屋之上加設首置盤。雖然首置盤政策還未有細節，但特首已表明，首置盤的二手轉售限制將比居屋的嚴格。首置盤的定位在居屋之上，政府提供的折扣理應比居屋的低，為什麼它的二手轉售限制反而比居屋的嚴格？不合邏輯。其實大家也不必對特首的話太認真，她的話也是「經不起時間考驗」。到了適當時候自然有檢討，讓首置盤業主透過白居二恆常化，出售單位，賺政府一筆「地價」。
樓價難負擔的問題 得不到解決
新房策「以置業為主導」，推出綠置居、白居二恆常化和首置盤，催谷置業率。但香港房屋的根本問題是樓價極難負擔，治標治本之法是令樓價回復至可負擔水平。就此，政府應致力增加房屋供應；但增加房屋供應有不少阻力，如現有業主是很大的阻力。特首在未處理好樓價問題前催谷置業率，只會令新業主聯同現有業主齊齊反對增加房屋供應（尤其是私樓），防止樓價下跌。在新房策下，增加房屋供應將面對更大阻力。難怪新房策的重點是「加大增加房屋單位方面的努力」，而不是「加大增加房屋單位」。在這樣的政策下，樓價極難負擔的問題將得不到解決。
（刊於明報2018年2月11日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20180212/s00012/1518373283360）
早前AlphaGo擊敗所有人類挑戰者，令人嘩然，人工智能頓時成為熱門話題。我覺得人工智能並非一般熱潮，便開始學習認識人工智能。原來人工智能和對策論（game theory）結合已有一段時間。對策論我有點認識，可從對策論方面入手，向讀者介紹一個人工智能和對策論結合的成果———「程式機制設計」（algorithmic mechanism design）。
在經濟學裏，人是被假定為理性的。「理性」的意思是個人對不同選項有明確的排序（包括平排），而排得最高的選項便是他的選擇（註；非經濟學家，甚至是一些行為經濟學家，對「人是理性」的假設有不同意見，但這不是本文討論範圍）。理性的假設為個人選擇理論提供堅固的基礎，個人選擇理論已十分成熟。
在同一基礎上，Kenneth Arrow（1972年諾貝爾經濟學獎得主之一）開創社會選擇（social choice）理論。他認為社會選擇應該符合4個「基本」條件：（1）社會跟個人一樣，對不同選項有明確的排序；社會的選擇是（2）「最優的」（根據「Pareto準則」）、（3）非獨裁的，和（4 ）不受「不相干的」選項影響。這些條件看似理所當然，卻被Arrow證明是互相牴觸。這就是著名的「Arrow's不可能性定理」（impossibility theorem）。
令人「講真話」的機制
「Arrow's不可能性定理」並非無懈可擊。首先，他的第二個條件比第一個重要，因為社會得到最優的選擇才是最終目的；至於社會是否對所有選項有明確的排序，可以不用堅持。另外，什麼是「相干不相干」其實未有定論，所以他的第四個條件也不用堅持。第二和第三個條件非常合理，沒有牴觸，可以保存。社會選擇理論可在此基礎上重新發展。
另一方面，Allan Gibbard和Mark Satterthwaite指出社會選擇理論的理性基礎不足。他們指出個人對不同選項的排序是「在心中」的（private information），旁人「看不到」（unobservable）。他們認為人們可藉此作假、誤報排序，從中得益。因此他們提倡建立機制、提供誘因，讓人們「講真話」（truth telling）。從此，機制設計（mechanism design）成為選擇理論的重點。
Gibbard和Satterthwaite嘗試尋找令人「講真話」的機制，卻發現只有一些極端機制可行。撇除這些極端機制後，他們證明所有其他機制均不能讓人「講真話」，這就是以他們命名的「Gibbard-Satterthwaite不可能性定理」。社會選擇理論再次走進死胡同，社會選擇理論家卻沒有氣餒，從拍賣理論中找到出路。
賣家選用拍賣或招標時，往往是因為他們不清楚買家對該物件的真正價值，而買家的競投價或入標價通常低於他們對該物件的真正價值。William Vickrey（1996年諾貝爾經濟學獎得主之一）重塑「次價招標方案」（second-price sealed-bid auction），亦名為「Vickrey招標方案」。他證明「次價招標方案」令到投標者以真正價值入標，是一個不折不扣的「講真話」機制。
Vickrey能夠突破「Gibbard-Satterthwaite不可能性定理」，主要是因為勝出的投標者需要支付一個價錢；如果這個價錢設計得宜，如「Vickrey招標方案」，便能提供誘因，讓投標者「講真話」。Edward H. Clarke和Theodore Groves提出更巧妙的設計，名為「Vickrey-Clarke-Groves（VCG）原理」，成功擴展「Vickrey招標方案」，成為「VCG招標方案」，後來更完善為「VCG機制」。
電腦機制設計反過來用於經濟
在經濟學上「VCG機制」應用廣泛，可應用於單元拍賣（「Vickrey招標方案」是一種「VCG機制」）、多元拍賣（「VCG招標方案」是一種多元招標方案，可以用來幫助Google出售廣告位）、採購、雙邊貿易和公共項目。近年網絡興起，「VCG機制」亦可應用在通訊網絡中購買路徑。
以上最後的一個例子是將「VCG機制」應用於電腦科學。近年機制設計漸漸受到電腦科學家重視，有些電腦科學家把它發展成為「程式機制設計」，可反過來用於經濟上。例子是在互聯網上建立新的電腦化交易平台，由「超理性」的軟件操作，比傳統交易平台更成熟和複雜。這些應用統稱為「電子市場設計」（electronic market design）。
Arrow是偉大的經濟學家，開創社會選擇理論，目的是將個人排序集匯成社會排序。經過社會選擇理論家的不懈研究，最後突破「不可能性定理」，建立「VCG機制」。機制設計後來被電腦科學家發展成為程式機制設計，應用更為廣泛，甚至取代傳統交易平台，對我們的日常生活影響深遠，相信這是Arrow始料不及的。
註：如果有多於一個選項排在最高（由於平排是容許的），便需要在其中挑出一項，但這可以是任意的；例如在文章中，一般我對用「他」或「她」沒有特別喜好，所以我在輸入拼音後，便按電腦自動排序而定。
（刊於明報2017年12月11日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171211/s00012/1512929010357）
新特首林鄭月娥在10月11日發表她的第一份施政報告，施政報告第141段指出「在眾多民生議題中，房屋問題是最嚴峻、最棘手、最複雜的，但同時卻是市民最期望現屆政府能以創新思維，大刀闊斧可解決的問題。今日房屋供不應求、樓價飈升……本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面」。新的一份施政報告既有提到土地供應策略，還有較明確的房屋政策，兩者皆值得關注。
在土地供應策略方面，施政報告重提土地供應不足導致房屋供不應求，政府已提出不少增加土地的策略，亦得悉坊間有不少意見。理論上，選擇愈多愈好，政府卻好像患了「選擇困難症」，要在政府外成立一個「土地供應專責小組」（土策組），幫政府「推動社會以全面、宏觀的態度，去檢視不同土地供應選項的優劣，並凝聚社會最大的共識」。
其實社會對不同增加土地供應方法反覆爭拗是因為各方利益不一致。土策組沒有實權，很難擺平不同界別利益，更遑論凝聚「最大的共識」，對土策組有期望是不切實際。如果社會共識是政府增加土地供應的先決條件，那是真正的議而不決、香港的不幸。
土策組能夠凝聚共識固然理想；就算沒有共識，政府還是要盡力增加土地供應。香港土地供應嚴重不足是鐵一般的事實，我不相信單靠一兩個方法便可扭轉困局。既然政府有眾多土地供應選項，就應該多管齊下，拿出決心試盡所有可行方法，從實踐中尋找最有效增加土地供應的方法。沒有地，哪有屋？有效增加土地供應是扭轉房屋困局的唯一希望。
新特首強調創新思維，提出多項房屋政策，包括「綠置居」、「白居二」（白表免補地價購買二手居屋）恆常化，「港人首次置業」先導計劃和幾項過渡房屋安排（由於篇幅有限，本文不評論這幾項過渡房屋安排）。
綠置居必然令輪候公屋時間更長
「綠置居」先導計劃在2016年推出，把位於新蒲崗的一個公屋項目共857個單位，轉租為售，賣給綠表公屋住戶。與居屋相比，「綠置居」以更優惠折扣定價，對綠表公屋住戶有一定吸引力，加上先導計劃的單位數目不多，獲得18倍超額認購。客觀上，「綠置居」先導計劃由上屆政府推出，並不是新特首的新思維，她只是把「綠置居」恆常化。
第一，「綠置居」的概念是把新建公屋轉租為售。當政府向公屋住戶售出一個「綠置居」單位，也同時向該住戶收回一個公屋單位。收回單位在翻新後可分配給合資格的公屋輪候者。這機制的確不會減少公屋供應，但也不會增加公屋供應。
第二，「綠置居」的另一概念是把新建公屋賣給合資格的公屋輪候者，讓他們直接成為公屋業主。要注意，不是所有合資格的公屋輪候者皆可負擔購買「綠置居」。這機制為經濟條件較好的輪候者提供「上樓快線」，讓他們「打尖」入住公屋；經濟條件較差的輪候者只好「被打尖」，無奈地繼續排隊，輪候上樓的時間一定會更長。
另外，讓合資格的公屋輪候者購買「綠置居」會吸引更多人申請成為合資格的公屋輪候者。他們或會購買「綠置居」，「打尖」上樓，或會繼續排隊輪候公屋；無論如何，他們必然會令到輪候公屋時間更長。
推高未補價二手居屋價 自相矛盾
「白居二」先導計劃共有兩輪，先後於2013年和2015年推出，比「綠置居」更早。很明顯「白居二」也不是新特首的新思維，她也是只將它恆常化。
本來，未補價的二手居屋單位只供綠表人士選購，「白居二」讓白表人士也可購買未補價的二手居屋單位，即增加未補價的二手居屋的需求，未補價的二手居屋成交價再破頂是指日可待。新的施政報告明明是這樣寫：「今日房屋供不應求、樓價飈升……本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面。」到底新特首知不知，把未補價的二手居屋價推高是自相矛盾。
「綠置居」的折扣比居屋優惠，「綠置居」恆常化後便會吸走大量居屋綠表申請人；「白居二」讓居屋白表申請人多一個選擇，二手居屋有眾多選擇，「白居二」恆常化後會令到居屋白表申請人顯著減少。到時候，居屋可能會完成歷史任務，毋須再保留。
政府如何妥善管理發展商將是大挑戰
最後，「港人首次置業」（「首置」）總算是新特首的新思維。「首置」的定位在居屋之上，入息限額自然比居屋寬鬆，其轉讓的年期限制卻較居屋更嚴謹。到底「首置」最後如何定位，還有待將來釐清；在欠缺細節下，只作粗略評論。
新特首的「初步構思是透過地契條款，要求發展商作混合發展，即除興建私人房屋單位外，須設計、興建及出售指定數目的『首置』單位」。現在私人房屋已經全面豪宅化，「首置」單位是資助房屋，應否跟混合發展的私人房屋同樣豪宅化？如果「首置」單位次於混合發展的私人房屋，「首置」業主必然會向政府施壓，要求得到同等待遇，政府又如何處理這些沒完沒了的訴求？重點是發展商的利益和政府有分歧，政府如何妥善地管理發展商將會是一大挑戰。
新特首立志增加土地供應，盡力扭轉房屋供不應求、樓價飈升的困局。可惜她緣木求魚，假手土策組幫她凝聚共識，才積極增加土地供應；把「綠置居」恒常化會增加輪候公屋時間；將「白居二」恒常化更會推高未補價的二手居屋成交價；她的新思維「首置」還未成氣候。更可惜的是香港繼續受困於土地、房屋老問題。
（刊於明報2017年10月23日https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171023/s00012/1508694942140）
